Renditen erreichen Nulllinie

Die Renditekompression am Immobilienmarkt geht weiter. So ist es selbst für professionelle Investoren im vergangenen Jahr anspruchsvoller geworden, sichere Erträge zu erzielen. Welche Segmente derzeit welche Renditechancen bieten, zeigt die aktuelle 5 %-Studie von bulwiengesa.

Im Jahr 2020 war laut 5 %-Studie mit Core-Büroimmobilien eine IRR-Rendite von 0,0 bis 2,8 % zu erzielen, im Vorjahr hatte die Spanne noch 0,0 bis 3,3 % betragen. Am deutlichsten war der Rückgang in den A-Städten, während sich die B-Städte recht konstant entwickelten. Trotz der zunehmenden Risiken sind die Kaufpreise im Core-Segment nach wie vor hoch und es bedarf einer großen Orts- und Fachkenntnis, geeignete Objekte zu finden und zu managen. „Homeoffice wird nicht zu einem Abgesang auf klassische Büros führen. Aber viele Investoren sind verunsichert, wie sich Homeoffice auf die künftige Büroflächennachfrage auswirken wird. Zwar ist absehbar, dass Unternehmen ihren Mitarbeitern künftig mehr Homeoffice als vor der Corona-Krise ermöglichen. Allerdings wird eine mögliche Flächenreduktion kompensiert durch das Bedürfnis nach mehr Abstand im Büro. Auch der von vielen befürchtete Einbruch der Bürobeschäftigtenentwicklung ist bislang ausgeblieben“, so Sven Carstensen, Vorstand bei bulwiengesa. Zwar verliert das Wachstum der Bürobeschäftigten an Dynamik, jedoch rechnet bulwiengesa diesbezüglich ab diesem Jahr mit einem Plus von 1 % jährlich. Zudem sei aus rechtlicher Sicht mobiles Arbeiten noch nicht so weit ausgereift, dass dadurch die Arbeit im Büro ernsthaft abgelöst werden könne. „Gesetzgeberische Maßnahmen haben nicht erst seit Beginn der Pandemie für Fragezeichen in der Immobilienbranche gesorgt. Das sogenannte Recht auf Homeoffice deckt ja die wahren Themen zum Arbeitsplatz, die etwa im BGB, im Arbeitsschutzgesetz und anderen Gesetzen geregelt sind oder auch zur Datensicherheit noch gar nicht ab“, erläutert Klaus Beine, Rechtsanwalt und Notar bei der Kanzlei BEITEN BURKHARDT, mit der bulwiengesa die 5 %-Studie durchgeführt hat.

Unsichere Zeiten für Shoppingcenter

Aufgrund des Lockdowns sind derzeit Geschäfte des nicht-täglichen Bedarfs geschlossen. Damit kommt für diese Assetklasse eine weitere Bedrohung neben der wachsenden Konkurrenz durch den Online-Handel hinzu. Das macht sich auf dem Investmentmarkt für Shoppingcenter bemerkbar. So werden derzeit nur wenige Objekte gehandelt und die Nachfragesituation gestaltet sich schwierig. Oftmals müssen die Käufer höhe Investitionen für Umnutzungen von (Teil-)Flächen einkalkulieren. Investoren sind unsicher, in welchem Umfang künftige Mietanpassungen ausfallen oder Läden schließen. Diese Risiken sind bereits eingepreist, sodass die Renditespanne für Core-Objekte nun zwischen 2,5 und 4,3 % liegt und damit deutlich größer ist als die 3,2 bis 3,9 % des Vorjahres. Am begehrtesten sind nach wie vor lebensmittelorientierte Einzelhandelsfläche, denn diese sind weniger vom E-Commerce bedroht und zudem deutlich konjunkturunabhängiger. Von dieser Nachfrage profitieren Fachmarkzentren mit hohem Anteil an Angeboten des periodischen Bedarfs. Mit einer vergleichsweise geringen Renditespanne zwischen 2,4 und 3,3 % wird deren Investitionssicherheit unterstrichen. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich hier am wenigsten verändert. Da Vorhaben in den teuren City-Lagen immer weniger werden und die absoluten Preise bereits ein Spitzenniveau erreicht haben, prognostiziert bulwiengesa, dass die Kaufpreise bis 2024 nur in geringem Maße zunehmen werden.

Wohnen bleibt sicher

Noch unabhängiger von Konjunktur und technischen Neuerungen als die Nahversorgung ist die Assetklasse Wohnen. So entwickelt sich die Nachfrage hier trotz höherer Arbeitslosigkeit und mehr Kurzarbeit positiv. In vielen Städten ist das Angebot weiterhin gering und neuer Grundstücke sind rar und teuer. Mit 1,5 bis 2,5 % bleiben die erzielbaren Renditen für Wohnimmobilien in A-Städten weiterhin gering und werden es wohl auch bleiben. So sind die Steigerungspotenziale durch gesetzliche Regulierung begrenzt. „Mit einem Basiswert von 1,94 % ist die Wertsicherung bei Wohnimmobilien noch gegeben, wird jedoch zunehmend anspruchsvoller. Dabei bleiben die Marktrisiken sehr überschaubar – Wohnen ist weiterhin eine sehr sichere Anlageklasse", so so Sven Carstensen.  „Für uns als Wirtschaftskanzlei ist die Studie auch deshalb immer wieder wertvoll, weil wir sehen können, wie politische Einwirkung den Markt beeinflusst – Stichworte sind Mietpreisbremse, Mietendeckel, Erhaltungssatzungen, Umwandlungsverbote oder Baulandmobilisierungsgesetz“, ergänzt Klaus Beine. (ahu)