Rendite und Steuerersparnis mit sozialen Investments kombinieren

Wie Pflegeimmobilien steuerliche Vorteile bieten und Investitionspotenziale maximieren.

Die Zinssenkungen der EZB Ende 2024 waren weitere positive Signale für Anleger, sich wieder stärker auf Immobilieninvestments zu fokussieren. Hinzu kamen ein KfW-Programm mit einem Volumen in Höhe von 880 Mio. Euro für vergünstigte Darlehen sowie die Verabschiedung des Wachstumschancengesetzes mit seinem zentralen Baustein der degressiven Abschreibung auf Abnutzung (AfA) bei neu gebauten Wohngebäuden. Im Ergebnis führten diese Maßnahmen zu einer deutlichen Belebung des Anlagegeschehens. Das gilt insbesondere für Pflegeimmobilien, die ähnlich einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage erworben werden können. Diese Assetklasse erweist sich aufgrund ihrer großen Bedeutung für den demografischen Wandel in Deutschland seit jeher als äußerst robust und nachhaltig. Mit den im vergangenen Jahr gesetzten Impulsen bietet sie für private Anlegerinnen und Anleger jetzt zusätzlich auch enorme Steuervorteile.

Vorteile durch Direktinvestment

Pflegeimmobilien gelten als wertstabile und zukunftsfähige Anlage, mit der private Investoren monetär für ihr Alter vorsorgen und gleichzeitig dringend benötigte Pflegeplätze schaffen. Im Vergleich zu Eigentumswohnungen ist der Aufwand vergleichsweise gering. Denn Käuferinnen und Käufer solcher Pflegeapartments erhalten langfristig monatliche Mieteinnahmen – selbst bei Nichtbelegung der Wohneinheit. Die Miete wird durch indexierte Verträge, die über 20 Jahre und mehr abgeschlossen werden, automatisch der Inflation angepasst. Um ihre regelmäßige Ausschüttung kümmert sich eine spezialisierte Verwaltung. Für die Instandhaltung im Gebäude ist vorwiegend der Betreiber verantwortlich. Er profitiert seinerseits von den hohen Qualitätsstandards der Häuser, die einerseits ein modernes Arbeitsumfeld für das Pflegepersonal und andererseits – denn das ist Zweck der hochwertigen Gebäude – natürlich ein attraktives Zuhause für die zukünftigen Bewohnerinnen und Bewohner schaffen. Die Käufer der Pflegeapartments werden außerdem selbst im Grundbuch eingetragen und können diese jederzeit vererben, verschenken, beleihen oder verkaufen.

Steuerspar-Effekte mit attraktiven Abschreibungsmöglichkeiten

Die Verabschiedung des Wachstumschancengesetzes im März 2024 und die mit ihm eingeführte degressive AfA in Höhe von 5 % für Neubauten hat dabei einen Schub für die schnellere Refinanzierung von Investitionen ausgelöst. Steuerersparnisse, wie sie sonst vielleicht aus dem Denkmalschutzbereich bekannt waren, gelten nun auch bei Pflegeimmobilien. Hinzu kam eine Erhöhung der linearen AfA auf 3 %. Sie gilt für neu gebaute beziehungsweise im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude und Wohnungen. Zusätzlich kann die degressive AfA mit den ebenfalls durch das Wachstumschancengesetz verbesserten Konditionen der Sonderabschreibung nach § 7b EStG verknüpft werden. Die Kombination all dieser Abschreibungen sorgt für einen enormen Steuerspar-Effekt mit Abschreibungsmöglichkeiten von über 40 % über fünf Jahre. Pflegeimmobilien sind damit nicht mehr nur nachhaltige und wertstabile Anlageoptionen, sondern werden damit auch zu „Steuer- Immobilien“.

Digitale Lernplattform für mehr Produktmöglichkeiten und Beratungsqualität

Aus der Kombination von langfristigen Miet-Renditen und Steuerersparnis ergeben sich wiederum exzellente Verkaufsargumente für den Vertrieb. Um die großen Potenziale der Assetklasse zu heben, hat Carestone, der führende Entwickler und Vermarkter von Seniorenwohn- und Pflegeimmobilien, eigens eine digitale Lernplattform initiiert. „Mit der Trainstone Academy haben wir einen voll digitalen Bildungsträger für den Immobilien-Bereich in Deutschland geschaffen, um Finanzberater, Vermögensverwalter und natürlich Immobilienmakler durch hochwertige Weiterbildungen und exklusive Brancheneinblicke bestmöglich in ihrer Arbeit zu unterstützen – jederzeit und ortsunabhängig“, erklärt Sandro Pawils, CSO der Carestone Gruppe. Vermittler können die wertbeständigen Immobilien so noch besser in ihr Portfolio einbinden und damit außerdem Cross-Selling-Möglichkeiten nutzen.

Robuste Anlageoption mit Wachstumspotenzial

Bei all dem zeigt sich die Assetklasse der Pflegeimmobilien insgesamt als sehr verlässliche Anlageoption. Getragen wird all das vom demografischen Wandel. In einer beständig alternden Gesellschaft ist der Bedarf an Pflegeplätzen ungebrochen groß. Bis zum Jahr 2040 rechnen Experten mit einem Investitionsbedarf von 80 bis 125 Mrd. Euro für den Neubau und die Revitalisierung von Pflegeimmobilien. Jedes Jahr müssten 300 neue Pflegeimmobilien gebaut werden, um den Bedarf zu decken, doch es werden derzeit weniger als 230 realisiert. Auch deshalb attestieren Analysten dem demografisch getriebenen Pflegemarkt selbst in einem herausfordernden makroökonomischen Umfeld Wertstabilität, enormes Wachstumspotenzial und robuste Renditen. Gleichzeitig ist jede Investition in diesen Markt für Anlegerinnen und Anleger auch ein soziales Investment – mit der Schaffung eines neuen Pflegeplatzes. Finanzberater, Vermögensverwalter und Immobilienmakler mit entsprechendem Portfolio können ihren Kunden das große Potenzial dieser Assetklasse direkt erschließen.

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