Rekordimmobilienpreise erfordern alternative Wohnlösungen

Seit etwa zehn Jahren kennen die Bau- und Immobilienpreise in Deutschland nur eine Richtung: nach oben. Auch die Corona-Pandemie hat diesen Trend nicht gestoppt. Ganz im Gegenteil: Das Bedürfnis, in den eigenen vier Wänden zu wohnen und Geld sicher anzulegen, wurde nochmals verstärkt. Durch ein knapper werdendes Angebot an Bauland, stetig steigende Anforderungen an die Bauqualität sowie die massive Steigerung der Kosten für Bauleistungen klettern die Preise für Häuser und Wohnungen weiter. Dadurch ist der Traum vom Wohneigentum für so einige mittlerweile schwer realisierbar. Umso mehr stehen die Politik, Immobilieninvestoren und Projektentwickler in der Verantwortung, Lösungen zu finden, um die Angebotsstruktur zu verbessern und Wohnen bezahlbar zu machen.

Immobilien- und Baupreise gehen durch die Decke

Die Neubaupreise für Wohngebäude erreichten gemäß Destatis im August 2021 den höchsten Anstieg gegenüber einem Vorjahr seit 51 Jahren. Im Vergleich zum August 2020 haben sie sich um 12,6 % verteuert. Auch Bauland war Destatis zufolge in Deutschland noch nie so teuer wie im Jahr 2020.

Die stark gestiegenen Preise erhöhen natürlich auch den Finanzierungsbedarf für die Immobilien. Ein Beispiel: Langen bei Frankfurt am Main. Bei einer Eigenkapitalquote von 20 Prozent für Finanzierungen liegt das erforderliche Eigenkapital bei einem neu gebauten Reihenendhaus bei etwa 180.000 Euro. Zum Vergleich: Für ein ähnliches Bestandsgebäude aus den 1980er-Jahren muss bereits mehr als 165.000 Euro Eigenkapital aufgebracht werden. Bei einer Annuität von 3,5 % kann die Monatsrate bei einem „Gebrauchthaus“ bei beachtlichen 2.000 Euro und das dafür erforderliche monatliche Haushaltsnettoeinkommen bei 6.000 Euro liegen. Bei einem neuen Haus steigt die Monatsrate entsprechend noch und auch das erforderliche monatliche Einkommen. Insbesondere für junge Familien ist das oftmals nicht zu stemmen.

Gleichzeitig führen die günstigen Finanzierungszinsen dazu, dass sich die Tilgung enorm in die Länge zieht. Wenn momentan eine Finanzierung in Anspruch genommen wird mit beispielsweise 2,0 % Tilgung, kann das Darlehen auch mal 37 Jahre laufen. Viele haben den berechtigten Anspruch, ein Darlehen bis zum Rentenalter zurückzahlen zu wollen. Daraus ergibt sich, dass Kreditnehmer nicht älter als 30 Jahre alt sein dürfen, wenn sie sich eine Immobilie zulegen. Das entspricht aber häufig nicht der Realität und schließt viele Menschen beziehungsweise Familien automatisch aus.

Wohnen neu denken und mehr politische Unterstützung

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, zum Beispiel Familien darin zu unterstützen, auch in den aktuell angespannten Wohnungsmärkten eine eigene Immobilie zu kaufen. Die Politik könnte generelle Anreize schaffen, indem Bau- und Genehmigungsprozesse vereinfacht werden oder der Eigenkapitalanteil bei Immobilienfinanzierungen staatlich gefördert wird. Aber auch Immobilienentwickler sind gefragt, alternative Lösungen zu überlegen, die für Familien finanziell noch darstellbar sind. Eine Möglichkeit sind sogenannte Haus-im-Haus-Lösungen beziehungsweise geschachtelte Maisonette-Angebote. Diese waren vor rund 20 Jahren schon mal in Mode und könnten auch heute ein Baustein sein, den Wunsch nach Wohneigentum erfüllen zu können. Denn preislich liegen diese „hausähnlichen Etagenwohnungen“ deutlich unter den in Ballungsgebieten mittlerweile üblichen Hauspreisen, vermitteln aber das Lebensgefühl eines eigenen Hauses.

Bonava setzt so eine Lösung zum Beispiel gerade in Langen planerisch um. Die Wohnungen sind zwischen 80 und 140 m² groß, übereinander geschachtelt und die beiden Etagen sind über eine wohnungsinterne Treppe miteinander verbunden. Eine Wohnung befindet sich jeweils im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss und hat einen Gartenanteil. Die oberen Wohnungen liegen im zweiten Obergeschoss und Dachgeschoss. Dachterrassen werden großzügig geplant, um den Garten in den oberen Etagen zu ersetzen. Außenbereiche im Gemeinschaftseigentum und Privatgärten erhalten Abtrennungen, um sowohl geschützte Individualbereiche als auch Orte der Begegnung zu schaffen. So verbindet man eine hohe Lebens- und Wohnqualität mit Preisen, die je nach Wohnungsgröße bis zu 200.000 Euro und damit rund ein Viertel unter den Preisen von neuen Reihenhäusern in dieser Region liegen.

Doch wie erreicht man diese Kosteneinsparung? Vor allem durch den geringeren anteiligen Baugrundstücksbedarf und durch eine geringere Wohnfläche. Natürlich muss man dann auch für ausreichend Abstellflächen in den Wohnungen und im Treppenhausbereich für Kinderwagen, Fahrräder etc. sorgen. Weil jede Wohnung eine eigene (Haus-)Eingangstür und eigene Treppen erhält, wird das Haus-Feeling geschaffen.

Fazit: Auswege aus der Immobilienknappheit – es gibt sie

Die hohe Nachfrage nach Wohneigentum, insbesondere von jüngeren Familien, und das geringe Angebot könnten zu weiter steigenden Preisen führen. Da auch das Bauland immer knapper wird, ist es umso wichtiger, nach Lösungen zu suchen, die eine echte Alternative darstellen. Das Potenzial ist vorhanden und muss von Politik und Wirtschaft genutzt werden. „Haus-im-Haus“ ist ein mögliches und effizientes Konzept für die Zielgruppe Familie.

Gastbeitrag von Wolfram Achenbach, Regionsleiter Bonava Deutschland GmbH