Preise für deutsche Top-Immobilien steigen langsamer

PwC Real Estate Investor Survey Germany Vol. 4 H1 2016: Cap Rates in Toplagen gehen weiter zurück. Run auf Immobilien in mittelgroßen Städten hält an. Die hohe Nachfrage und der anhaltend scharfe Wettbewerb halten die Preise für deutsche Büro- und Einzelhandelsimmobilien im 1. Halbjahr 2016 weiter hoch.

(fw/rm) Im Vergleich zum 2. Halbjahr 2015 hat sich die Geschwindigkeit des Preisanstiegs jedoch verringert. Wie der zum vierten Mal erhobene Real Estate Investor Survey Germany der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PwC ergab, sanken die Cap Rates bei Büroimmobilien verglichen zur zweiten Jahreshälfte 2015 in den Top7-Städten im Schnitt um 14 Basispunkte auf 4,0 Prozent, bei Einzelhandelsimmobilien ergab sich ein Rückgang um durchschnittlich 20 Basispunkte auf 3,4 Prozent. Im vorangegangenen Zeitraum hatten die Cap Rates für Büroimmobilien noch um 19 Basispunkte und für Einzelhandelsobjekte um 36 Basispunkte nachgegeben. „Die Nachfrage nach Immobilieninvestments bleibt hoch. Bei einem begrenzten Angebot an Investitionsmöglichkeiten auf dem Immobilienmarkt lässt das die Preise weiter steigen. Zudem sorgt das anhaltende Niedrigzinsumfeld weiter für eine hohe Liquidität bei Investoren und eine begrenzte Auswahl an attraktiven Anlagealternativen außerhalb von Immobilien“, begründet Thomas Veith, Real Estate Deals Leader bei PwC, die Entwicklung.

Niedrigere Renditen für Büros in Berlin

Die Minimum Cap Rate für Büros in Berlin sank im Halbjahresvergleich um 17 Basispunkte auf 3,85 Prozent. Damit werden in der Hauptstadt nun deutlich niedrigere Renditen angesetzt als in Frankfurt (3,99 Prozent) oder Düsseldorf (4,15 Prozent). Der Büromarkt in Berlin ist damit nach München (3,53 Prozent) der zweitteuerste Markt in Deutschland. Die Minimum Cap Rate der Region Nordrhein-Westfalen sank um 35 Basispunkte auf 5,06 Prozent und weist damit den niedrigsten Wert aller Regionen auf was sich auf einen Preisanstieg bei risikoärmeren Objekten in Städten wie Bonn zurückführen lässt. Büroimmobilien in mittelgroßen deutschen Städten bleiben für Investoren weiterhin attraktiv. Wie die Marktbefragung von PwC weiter ergab, will die Mehrheit der Investoren ihren Anteil von Büroimmobilien in B-Städten im Portfolio halten oder erhöhen. „Der Run auf Büroobjekte in mittelgroßen Städten ist noch nicht vorbei, sondern wird auch in der näheren Zukunft anhalten“, prognostiziert Veith. Gesucht werden vor allem Objekte, die nicht zu groß sind und gute Optionen für einen Verkauf oder eine Vermietung bieten. „Eine Exit-Perspektive und eine allgemeine Fungibilität muss vorhanden sein“, erläutert Veith. Bei den deutschen Einzelhandelsimmobilien ist ein deutlicher Rückgang der Cap Rates und somit ein Preisanstieg in allen Regionen und Risikoklassen zu beobachten. Die teuersten Objekte befinden sich nach wie vor in München, wo die Minimum Cap Rate um 26 Basispunkte auf ein neues Rekordtief von 3,02 Prozent fiel, gefolgt von Hamburg mit 3,41 Prozent und Berlin mit 3,38 Prozent. Bayern (4,54 Prozent) und Nordrhein-Westfalen (4,6 Prozent) bleiben die stärksten Regionen.

Pop-up Stores sind keine nachhaltige Vermietungsstrategie

PwC befragte institutionelle Investoren zudem nach aktuellen Trends im Markt für Einzelhandelsimmobilien. Unter anderem, ob sie an so genannten „Pop-up Stores“ oder Kurzzeitläden, die immer häufiger von Einzelhändlern zur temporären Vermarktung ihrer Produkte genutzt werden, Interesse haben. Obwohl institutionelle Investoren bislang wenig Erfahrungen mit Pop-up Stores gesammelt haben, bezeichneten die meisten Umfrageteilnehmer das Konzept als ein nützliches Mittel, vorübergehende Leerstände zu vermieten oder die Kundenfrequenz in Einkaufszentren zu erhöhen. Eine nachhaltige Vermietungsstrategie sehen die Teilnehmer darin jedoch in der Regel nicht. Für den Investor Survey werden Akquisitions- und Research-Abteilungen internationaler Investmenthäuser mit einem kumulierten Anteil am deutschen Immobilienmarkt von fünf bis sieben Prozent befragt. Dabei werden auch Vermietungsannahmen wie mietfreie Zeiten, Vermarktungsperioden und die durchschnittliche Verlängerungswahrscheinlichkeit von Mietverträgen in den einzelnen Märkten berücksichtigt. www.pwc.de