Postbank Wohnatlas 2022: Wo sich neue Investitionschancen bieten

Die jährliche, mehrteilige Studienreihe untersucht den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional. Das Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) analysiert dafür in 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten die Immobilienpreisentwicklung.

Die Wohnimmobilienpreise in Deutschland steigen stetig. Die Kaufpreise übertreffen dabei besonders in Metropol- und Ferienregionen die Mieten deutlich. 2021 mussten Käuferinnen und Käufer im Durchschnitt für Eigentum erneut mehr ausgeben als 2020 – sowohl absolut als auch in Jahresnettokaltmieten für gleich große Wohnungen gerechnet. Fallen die erwarteten Preissteigerungen bis 2025 hoch aus, lohnt sich eine Investition in Eigentum dennoch. Ein genauer Blick auf die Bedingungen in den einzelnen Regionen ist nötig.

Die Experten des HWWI erwarten besonders in Großstädten, dem Hamburger und Berliner „Speckgürtel“ und dem Weser-Ems-Gebiet weitere Preisanstiege. Demgegenüber stehen prognostizierte sinkende Preise in Ostdeutschland, mit Ausnahme einiger Großstädte. Gute Voraussetzungen für ein Investment sind den Studienautoren zu Folge verhältnismäßig moderate Kaufpreise im Vergleich zur Nettokaltmiete, sowie die Aussicht auf weitere Wertsteigerungen. Diese Kombination ist laut Wohnatlas 2022 in einigen Regionen zu finden.

Kaufpreise steigen schneller als Mieten

2021 legten die Nettokaltmieten im Vergleich zum Vorjahr im Durchschnitt um nominal 4,95 % zu. Gleichzeitig stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Mittel um 17,22 %. Der sogenannte Vervielfältiger spiegelt die wachsende Dynamik ebenfalls wider. Dieser Wert bildet ab, wie viele Jahresnettokaltmieten für gleich große Eigentumswohnungen durchschnittlich zu bezahlen wären. Im vergangenen Jahr stieg er im Schnitt um 2,7 auf 28,5 Jahresnettokaltmieten an. Schon 2020 erhöhte sich der Vervielfältiger um 1,7 Jahresmieten. Besonders hoch fällt er für Küstengebiete, Großstädte und weite Teile Bayerns aus. Werte unter 22,5 sind größtenteils nur noch in ländlichen Regionen im östlichen Mitteldeutschland sowie im Saarland zu finden.

Nordfriesland weißt mit einem Wert von 82,3 den größten Vervielfältiger und damit den größten Unterschied zwischen Nettokaltmiete und Kaufpreis auf. Zu den Top Ten gehören zudem die Landkreise Rostock, Vorpommern-Rügen und Nordwestmecklenburg an der Ostsee und Aurich, Wittmund und Leer mit den ostfriesischen Inseln an der Nordseeküste. Im bayerischen Miesbach und Garmisch-Partenkirchen liegen die Werte bei 51,7 bzw. 45, 1. Ähnliches gilt auch in den Metropolen. Hamburg weißt unter ihnen den größten Vervielfältiger auf (2021: 43,2). Er stieg um 4,7 im Vergleich zu 2020 an. Werte über 40 haben auch München, Berlin und Potsdam. Auch weitere der „Big 7“ gehören zu den Top Ten Städte mit der Größten Diskrepanz zwischen Kaufpreisen und Jahresmieten. So auch Düsseldorf und Frankfurt am Main. Im Norden sowie in Bayern sind ebenso Städte wie Rostock, Lübeck oder Rosenheim und Landshut betroffen. In den letzten beiden genannten betrug der Vervielfältiger 2021 36,4 bzw. 35,3.

Chancenindex zeigt Investmentmöglichkeiten

Neben der Relation von Kaufpreis und Miete spielt auch die künftige Preisentwicklung eine wichtige Rolle bei der Bewertung. Pauschal gilt hier: Ertragschancen einer Immobilieninvestition sind umso größer, je geringer der gegenwärtige regionale Vervielfältiger und je höher die prognostizierte jährliche Preisentwicklung in Prozent ist. Wer die Immobilie nicht selbst bewohnt, sondern vermietet, muss bei einem hohen Vervielfältiger mit einer geringeren anfänglichen Mietrendite rechnen.

Weitere Ergebnisse sowie die Top-Investitionschancen in Deutschland finden Sie im ausführlichen Wohnatlas-Bericht hier. (lb)