Nische mit Demografiekick

Die Lebenserwartung steigt an. Damit nimmt auch die Zahl der Personen zu, die auf fremde Hilfe angewiesen sind. Die Zahl der Pflegebedürftigen in Deutschland wird nach Schätzungen bis zum Jahre 2030 auf rund 3,2 Millionen steigen, sich bis zum Jahr 2050 sogar auf rund 4,7 Millionen verdoppeln. Ein sich rasant entwickelnder Markt. Das hat auch die Immobilienbranche erkannt.

Der demografische Wandel ist eine der größten Herausforderungen. Berechnungen des Statistischen Bundesamtes zeigen, dass bis 2030 mit einer Steigerung der über 60-Jährigen von 21 Millionen auf ca. 29 Millionen Menschen gerechnet wird. Ein Anstieg um über 30 % innerhalb von nur einer Generation. Wer in dieser Altersklasse nicht zu Hause versorgt werden kann, wird oftmals in einem Pflegeheim betreut. „Auch leicht pflegebedürftige Menschen sind heute schon mangels alternativer Wohnformen gezwungen, ins Pflegeheim zu ziehen", sagt Jochen Zeeh, Geschäftsführer der immoTISS care GmbH. 2012 waren 752.000 Menschen in einem Heim untergebracht. Die zugrundeliegende Pflegequote ist sehr stabil. Sie lag gemäß einer Ernst & Young Studie bei den 65-Jährigen um ca. 4,5 %, bei den 80-Jährigen um die 20 %. Experten sagen voraus, dass in den Jahren zwischen 2050 und 2060 die Nachfrage nach stationären Pflegeplätzen ihren Höhepunkt erreichen wird. Geschuldet ist dies der Alterung der geburtenstarken 60er-Jahrgänge (Baby-Boomer) und der mit einer zunehmenden Lebenserwartung wachsenden Wahrscheinlichkeit, pflegebedürftig zu werden.

Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, welches Potenzial der Markt für Pflegeimmobilien heute wie auch künftig bietet. Ohne Zweifel gehören Pflegeimmobilien hierzulande zu den Wachstumsmärkten, sind jedoch an spielentscheidende Faktoren geknüpft. Der Markt befindet sich in einer nachhaltigen Umbruchphase, die durch die Faktoren des demografischen Wandels, den Kürzungen vonseiten der öffentlichen Hand und des Anlegerverhaltens gekennzeichnet ist. Im Gegensatz zu allen anderen Immobilienanlagen unterliegt der Pflegeimmobilienmarkt weniger konjunkturellen Schwankungen, sondern hängt stark von politischen Vorgaben sowie soziodemografischen Veränderungen ab.

Das Nischensegment „Pflegeimmobilien" hat in den vergangenen Jahren zunehmend an Bedeutung gewonnen. Das liegt auch daran, dass die nicht vorhandene Korrelation zu anderen Assetklassen, wie z. B. Aktien und Anleihen, ein Argument für private und institutionelle Investoren ist, die Beimischung von Pflegeimmobilien zu berücksichtigen. Markus Bienentreu, Geschäftsführer der TERRANUS Real Estate GmbH, bringt es auf den Punkt: „Für Pflegeimmobilien sprechen die gute Brutto-Rendite und die verhältnismäßig geringe Volatilität. In diesen beiden Punkten schneiden Sozialimmobilien deutlich besser ab als andere Immobiliensegmente." So lag gemäß dem BVI/IPD Spezialfondsindex der Fünfjahres- IRR (interner Zinsfuß) der bewerteten Pflegeheimfonds bei 7,6 %. Die Volatilität war mit nur 1,2 % deutlich geringer als z. B. bei Büroimmobilien (1,9 %). Frank Winkel, Geschäftsführer der WI-IMMOGroup GmbH, unterstreicht die Aspekte der Renditestärke und Konjunkturunabhängigkeit und ergänzt: „Pflegeimmobilien sind für den Anleger im Bereich Teileigentum ein noch wenig bekanntes Investitionssegment. Für Pensionskassen, Fonds, Versicherungen etc. sind sie schon seit sehr vielen Jahren ein sehr beliebtes und konservatives Anlagesegment."

Der positive Trend schlägt sich auch im Transaktionsvolumen nieder: Trotz der Finanzkrise sind internationale Investoren nach wie vor an deutschen Pflegeimmobilien interessiert. Daran wird auch die Pflegeversicherungsreform, mit der die Politik eine Trendwende (weg von der stationären, hin zur ambulanten Pflege) befürwortet, nichts ändern. Nachdem das gesamte Transaktionsvolumen im Pflegeimmobilienmarkt in den Jahren 2008 und 2009 auf rund 200 Mio. Euro zurückging, stieg es in den vergangenen Jahren wieder an. Nach 350 Mio. Euro im Jahre 2011 waren es 2012 schon über 400 Mio. Euro. Im vergangenen Jahr hielt der positive Trend an. Der Investmentmarkt für Pflegeimmobilien ist nach wie vor durch die Aktivitäten institutioneller Investoren geprägt.

Aufgrund der langfristigen Bindung an eine Pflegeimmobilie müssen viele Faktoren detailliert geprüft werden. Entscheidend sind die Betreiberbonität, die Lage, die Bausubstanz, die Größe, die Qualität und die Ausstattung der einzelnen Zimmer. Bei der Lage ist es wichtig zu ermitteln, wie viel Bedarf an Pflegeplätzen an diesem Standort besteht und wie sich dieser zukünftig entwickelt. Die 1A-Lage für ein Pflegeheimbedingt in erster Linie gute Anbindungen an öffentliche Verkehrsmittel und Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs. Neben der Standortqualität kommt der Betreiberbonität eine zentrale Rolle für ein erfolgreiches Investment zu. Wer eine Pflegeimmobilie erwirbt, bekommt in der Regel eine Immobilie, bei der eine langjährige Vermietung und Instandhaltung schon geregelt sind. Durch die Zusammenarbeit mit renommierten Betreibern von Pflegeimmobilien wird somit eine zuverlässige Vermietung über einen längeren Zeitraum garantiert, und das ohne die Risiken, die bei der Vermietung einer üblichen Eigentumswohnung zum Teil auftreten können. Um die Mieterbetreuung, die Renovierung nach Auszug und die Neuvermietung kümmert sich der Betreiber. Edwin Thiemann, Vorstandschef der WirtschaftsHaus Gruppe, bemerkt: „Wir suchen die Betreiber der Heime aus, mit denen der Investor einen 20-Jahres-Vertrag abschließt. Das bedeutet: Der Betreiber garantiert dem Investor die Einnahmen – und wir garantieren, dass der Betreiber zu den Besten gehört. Und wenn der Betreiber einmal in eine finanzielle Schieflage geraten sollte, springen wir ein."

Wer diese Voraussetzungen langfristig erfüllt, kann sich in der Nische wohlfühlen und trotzt dem allgemeinen Trend der Zurückhaltung bei langfristigen Beteiligungen.

Fazit

Pflegeimmobilien gelten vor allem wegen ihres stabilen Cashflows als relativ sichere Anlageklasse. Die demografische Entwicklung ist das zentrale Argument für entsprechende Investments und dürfte auch künftig dafür sorgen, dass dieses Nischensegment attraktiv bleibt. Die Auslastungsquoten, die seit einigen Jahren leicht rückläufig waren, dürften deutlich anziehen. Für Pflegeinvestments gelten ganz spezifische Erfolgskriterien, die mitunter von denen für andere Immobilienanlagen abweichen. Eine Fokussierung auf 1A-Lagen reicht hier nicht aus. (ah)

Das Marktpotenzial der Pflegeimmobilien - Sonderheft Pflege 2014