Neue Nutzung – neue Chancen

Wenn sich auf dem Immobilienmarkt die Nachfrage nach bestimmten Nutzungsarten ändert, bedeutet das noch lange nicht, dass ein Objekt nicht mehr gebraucht wird. Von der Umnutzung können auch Investoren profitieren – wenn zuvor einige Hürden aus dem Weg geräumt wurden.

„Nichts ist so beständig wie der Wandel“, wusste schon der im fünften und sechsten vorchristlichen Jahrhundert lebende Philosoph Heraklit. Der Wandel macht selbst vor unbeweglichen Gütern nicht Halt: Technische und wirtschaftliche Entwicklungen sorgen dafür, dass sich bei Immobilien die Nachfrage nach den einzelnen Nutzungsarten verschieben. Dr. Jan Linsin glaubt, dass davon gerade eine Art von Immobilien betroffen sein wird, in denen es seit März 2020 deutlich ruhiger als sonst zuging. „Vor allem bei vielen Einzelhandelsobjekten dürften wir zukünftig einige Umnutzungen sehen. Denn aufgrund ihrer innerstädtischen Lagen sind die Grundstücke meist sehr wertvoll. Werden dabei Aspekte des Redevelopment-to-ESG berücksichtigt, können den durch Corona in Mitleidenschaft gezogenen Innenstädten wieder mehr Leben eingehaucht und eine höhere Aufenthaltsattraktivität geschaffen werden“, so der Head of Research bei CBRE. Ein Patentrezept, wann eine Immobilie für eine Umnutzung in Frage kommt, gibt es laut Dr. Thomas Beyerle nicht: „Die klassische, ökonomisch geprägte Antwort müsste lauten, wenn sich kein Nachfrager mehr findet. Allerdings: es gibt keine umfassende Blaupause, wann ein Objekt umgewidmet werden muss.“ Laut dem Head of Group Research der Catella Real Estate AG gibt es aber einige wichtige Sollbruchstellen, bei der eine Umnutzung in Frage komme, darunter das Alter. So würden sich Immobilien, die bereits mehr als 25 Nutzungsjahre hinter sich haben, nicht eignen. Das würde weniger mit optischen Moden, sondern eher mit energetischen Optimierungen zusammenhängen. Ein weiterer Faktor sei das wichtigste Kriterium bei Immobilien: So ist Beyerle zufolge der „falsche“, also der nicht mehr zeitgemäße Standort eine weitere Sollbruchstelle, z. B. wenn sich das Objekt in einer solitären Lage in peripheren Gebieten befindet, die ausschließlich mit dem PKW zu erreichen sei. Das Auto hat schließlich in den vergangenen Jahren massiv an Bedeutung verloren und ist immer mehr in die Kritik geraten. Beyerle zufolge kann die Umnutzung auch dann erfolgen, wenn ein Nachfolger für die bisherige Nutzung gebraucht wird, weil der Mietvertrag ausläuft und eine Nachnutzung und -vermietung sich als schwierig erweist. Ob schlussendlich der Druck besteht, eine Immobilie umzuwidmen, hänge davon ab, wie die aktuellen Bodenpreise sind und ob für diese in Zukunft eine Steigerung erwartet wird: „Einfacher formuliert: je zentraler, desto stärker stellen sich Eigentümer die Frage, ob ein Objekt nur umgewidmet wird – seit Jahren schön zu beobachten durch sukzessives ‚Verschwinden‘ von älteren Bürogebäuden in Ballungsräumen und Umwidmung in Wohnen“, so der Immobilienexperte, der eine zentrale Lage und eine absehbar ansteigende Nachfrage bei Nutzungsänderungen als wichtige Voraussetzungen bezeichnet.

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