Münchener Bürovermietungsmarkt toppt Vorjahresumsätze

Eine ungebrochene Nachfrage zeigt der Münchener Bürovermietungsmarkt auch 2016. Das Umsatzvolumen von 388.000 m² markiert das beste Halbjahresergebnis seit 2008, ein Viertel höher als das Vorjahreshalbjahr.

(fw/rm) Mit über 201.000 m² zeigte das zweite Quartal eine leichte Steigerung gegenüber dem Vorquartal und einen Anstieg um 60 Prozent gegenüber den Monaten April – Juni 2015. Auch im Vergleich zum 5- bzw. 10-Jahresschnitt erweisen sich sowohl das gesamte erste Halbjahr (+ 16 Prozent bzw. + 17 Prozent) als auch das zweite Quartal mit + 15 Prozent bzw. + 23 Prozent sehr umsatzstark. Eine ähnliche Entwicklung bilanziert die Anzahl der Deals. „Das umsatzstarke erste Halbjahr, die fortwährende Dynamik des Marktes und der gute Ausblick auf die kommenden sechs Monate haben uns veranlasst, unsere Prognose für das Gesamtjahr 2016 um 50.000 m² auf 750.000 m² anzuheben“, so Petra Bolthausen, bei JLL Team Leader Office Leasing München. Das wäre gleichbedeutend einem Jahresergebnis auf dem Niveau von 2015. Der 5- und 10-Jahresschnitt wären um bis zu 6 Prozent getoppt. Geprägt wird das Umsatzgeschehen auf dem Münchener Bürovermietungsmarkt 2016 u.a. durch Nutzer, deren Flächenbedarf in der Stadt nicht gedeckt werden kann, und deren Blick sich deswegen wieder verstärkt auf das Umland richtet. Petra Bolthausen: „Großnutzer ab 5.000m², die sich verändern wollen oder müssen, suchen bereits seit einiger Zeit jenseits ihres angestammten Teilmarktes nach geeigneten Flächen.“ Einige Abschlüsse im Umland seien bereits zu sehen – weitere für den Rest des Jahres noch erwartet. Beispielsweise melden das Umland-West (14mal höher als im Vorjahr auf knapp 35.000 m², u.a. durch Anmietungen der Biotech-Unternehmen Morphosys (rund 12.000 m²) und Eurofins (4.800 m²), und das Umland-Süd (+ 73 Prozent auf 8.500 m²) im ersten Halbjahr 2016 starke Anstiege des Umsatzvolumens, während die Innenstadt, die – wenn auch nur knapp – bei leichten Verlusten die Teilmarktstatistik weiter anführt (77.300 m²). Stark ansteigend zeigt sich der Münchener Teilmarkt Süden auf Platz 2 mit 73.000 m² (+ 250 Prozent). Mit zwei Anmietungen der öffentlichen Verwaltung von je knapp über 15.000 m² in Gestalt der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben und der Landeshauptstadt München führt dieser Teilmarkt die Liste der Top-Deals sowohl im zweiten Quartal als auch im gesamten ersten Halbjahr an. Die beiden bereits genannten und acht weitere Anmietungen, zwei weitere davon in den Top 10 vertreten, haben die Branche „öffentliche Verwaltung“ mit knapp über 50.000 m² auf Platz drei der Umsatzstatistik gehievt. Neben auslaufenden Verträgen ist der höhere Flächenbedarf auch im Zusammenhang mit der Unterbringung und Verwaltung von Flüchtlingsunterkünften zu verstehen. Langfristig belegt die „öffentliche Verwaltung“ statistisch eher einen hinteren Platz. Angestiegen ist die Spitzenmiete – im zweiten Quartal um 1,5 Prozent auf 34,50 Euro / m² / Monat, Tendenz bis zum Jahresende weiter steigend auf 35 Euro. Im Jahresvergleich ist Ende Juni ein Anstieg der Spitzenmiete um 3 Prozent zu notieren, die gewichtete Durchschnittsmiete hat im gleichen Zeitraum um 8,4 Prozent zugelegt (auf 16,42 Euro/m²/ Monat). „Angesichts der Flächenengpässe liegen die Vorteile des Umlandes auf der Hand: kurzfristig verfügbare, größere und zusammenhängende Flächen sowie geringere Mietpreise als im Stadtgebiet“, so Petra Bolthausen. Tatsächlich belegen mit dem Umland-Ost und dem Umland-Nord sowohl beim absoluten Leerstand als auch bei der Leerstandsquote zwei periphäre Teilmärkte die beiden vorderen Plätze, beide allerdings - wie die meisten Teilmärkte auf dem Münchener Bürovermietungsmarkt - mit weiter sinkender Tendenz. Gut 37 Prozent des aktuellen Leerstandes konzentrieren sich auf diese beiden Teilmärkte. In der Innenstadt - am anderen Ende der Leerstandsstatistik– stehen Ende Juni 2016 nur noch 1,8 Prozent der knapp 4,9 Mio. m² zur Verfügung. Im gesamten Marktgebiet liegt die Leerstandsquote bei 4,8 Prozent - zum ersten Mal seit 2002 unter der 5 Prozent - Marke, damit halbiert seit Ende 2011. Der Boden sei zunächst erreicht, denn steigende Fertigstellungen werden die Leerstandsquote bis zum Jahresende wieder auf voraussichtlich 5,0 Prozent ansteigen lassen. Die für 2016 insgesamt erwarteten 244.000 m² in der Pipeline bedeuten gegenüber dem Vorjahresvolumen und dem 5-Jahresschnitt immerhin einen Anstieg von knapp 40 Prozent bzw. rund 30 Prozent. Während sich 2017 Fertigstellungsvolumina eher auf dem Niveau des 5-Jahreschnitts (rund 187.000 m²) bewegen werden, könnte 2018 wieder 2016er Niveau erreichen. Mitte 2016 befinden sich insgesamt bereits 460.000 m² im Bau - konzentriert auf die Teilmärkte Osten (160.000 m²) - hier vor allem sechs Gebäude mit jeweils über 10.000 m² im und um das Areal „Werksviertel“, darüber hinaus über 100.000 m² in der Innenstadt und über 40.000 m² im Arabellapark. In diesem Zusammenhang ist ein weiterer, den Jahresverlauf prägender Faktor auf dem Münchener Bürovermietungsmarkt zu nennen: Anmietungen in Projektentwicklungen. „Einige Großgesuche stehen im Stadtgebiet kurz vor Abschluss. Der große Vorteil für die Nutzer liegt in der optimalen Umsetzung ihrer Nutzungskonzepte. Dabei geht es weniger um die Flächeneffizienz sondern um die Schaffung eines guten, produktiven und effektiven Arbeitsumfelds in diversifizierten Umgebungen“, so Petra Bolthausen abschließend. www.jll.de