Markt für Logistikflächen startet dynamisch

In den ersten drei Monaten 2016 wurden auf dem deutschen Markt für Lager und Logistikflächen insgesamt gut 1,5 Mio. m² an Eigennutzern und Vermietungen umgesetzt, damit 3 Prozent mehr als im ersten Quartal des Vorjahres.

(fw/rm) Nur 2014 wurde in einem ersten Quartal ein ähnlich hohes Ergebnis erzielt. Verglichen mit den fünf- und zehnjährigen Durchschnittswerten liegt das Plus bei 5  Prozent bzw. 29  Prozent. „Nach dem Rekordjahr 2015 beginnt auch 2016 vielversprechend. Die Nachfrage der Nutzer nach ganz unterschiedlichen Logistikflächen bleibt sehr hoch. Bei weiterhin stabilen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen erwarten wir auch 2016 ein herausragendes Umsatzergebnis in Deutschland. An die 6 Mio. m²-Marke sollte der Markt wieder heranreichen können“, so Frank Weber, bei JLL Head of Industrial Agency Germany. Den Zuwächsen der Vermietungsumsätze mit einem Plus um 24 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum standen Rückgänge bei den Eigennutzerumsätzen, Minus 21  Prozent, in ähnlicher Größenordnung gegenüber. „Der Trend zu nutzerspezifischen Neubauten zeigt sich damit auch rein statistisch“, so Weber. In den Big 5-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) erreichte das umgesetzte Flächenvolumen mit 466.000 m² das Niveau des Vorjahres. Der fünfjährige Durchschnittswert der ersten Quartale wurde leicht um 3 Prozent übertroffen. Die Region Frankfurt erreichte im Jahresvergleich ein deutliches Plus von 59  Prozent und liegt innerhalb der Big 5 mit einem Flächenumsatz von rund 183.000 m² auf Platz 1. Das ist insbesondere auf die zweitgrößte Anmietung bundesweit zurückzuführen. Das niederländische Einzelhandelsunternehmen Action mietete für sein neues Logistikzentrum eine etwa 82.000 m² große Fläche in einer Projektentwicklung in Biblis. Mit einigem Abstand und Minus 8 Prozent folgt die Region Hamburg mit 135.000 m². Während die Region München leicht über ihrem Vorjahreswert lag, waren in den Regionen Berlin und Düsseldorf Einbußen von 35  Prozent bzw. 31  Prozent zu verzeichnen. Auch bei den Deals auf Platz 2 und 3 in den Big 5 Regionen handelt es sich, mit rund 14.000 m² und 13.000 m² allerdings deutlich kleiner als in Biblis, um Anmietungen von Handelsunternehmen in Projektentwicklungen. Entsprechend entfallen insgesamt 47 Prozent des Umsatzes der ersten drei Monate auf Handelsunternehmen, ein im langjährigen Vergleich deutlich überdurchschnittlicher Wert. Weitere 27 Prozent wurden von Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung umgesetzt. Industrieunternehmen setzten im Vorjahresvergleich, auch absolut, deutlich weniger Flächen um. Ihr Anteil hat sich mit 10  Prozent mehr als halbiert. Zurückgegangen ist in den Big 5 im Jahresvergleich sowohl der durch Eigennutzer generierte Umsatz, minus 52  Prozent, als auch der Gesamtumsatz an Eigennutzern und Vermietungen in der Größenordnung ab 5.000 m² mit einem minus von 13  Prozent. „Schon 2015 wirkte sich die mangelnde Verfügbarkeit von Flächen zur kurzfristigen Anmietung in der Größenordnung ab 5.000 m² in den Big 5 limitierend auf den Umsatz aus. Diese Situation hat sich im ersten Quartal weiter verschärft. Fast 60 Prozent der Umsätze in dieser Größenordnung wurden in Projektentwicklungen oder Neubauten getätigt. Mangels Alternative in Bestandsobjekten wird sich dieser Trend auch weiter fortsetzen. Dabei stellen wir weiterhin den E-Commerce als Wachstumstreiber fest“, so Weber. Die Spitzenmieten für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 m² blieben in den ersten drei Monaten in allen Regionen stabil. München hält mit 6,75 Euro je m² und Monat die Spitzenposition. Die Regionen Frankfurt mit 6,00 Euro je m² und Monat, Hamburg 5,60 Euro je m² und Monat und Düsseldorf mit 5,40 Euroje m² und Monat folgen. Am günstigsten sind Logistikflächen in der Region Berlin mit 4,70 Euro je m² und Monat zu haben. Für die nächsten Monate erwartet JLL eine stabile Entwicklung. Die Automobilindustrie sorgt auch 2016 für überdurchschnittliches Ergebnis außerhalb der Big 5. In Ballungsräumen außerhalb der Big 5 wurde bereits im ersten Quartal 2016 die 1-Mio.-m²-Marke überschritten und damit nach 2013 das zweithöchste Ergebnis in einem ersten Quartal erzielt. Gegenüber dem Vorjahreswert liegt das Plus bei 4 Prozent. Die entsprechenden 5- und 10-jährigen Durchschnittswerte wurden um 6  Prozent und 36  Prozent übertroffen. Während durch Eigennutzer im Jahresvergleich rund 16  Prozent weniger Flächen umgesetzt wurden, zeigten die Vermietungen ein Plus von 32  Prozent. Der bisher – auch bundesweit - größte Deal wurde allerdings durch einen Eigennutzer getätigt: Opel hat in Bochum mit dem Bau eines rund 95.000 m² großen Warenverteilzentrums begonnen. Auch die beiden größten Anmietungen außerhalb der Big 5 entfallen auf Projektentwicklungen: die DeLaval GmbH mietete im mecklenburgischen Gallin ca. 57.000 m² für ihr neues Logistikzentrum, darüber hinaus unterzeichnete Audi einen Vertrag über 45.000 m² in Soltau. „Der Trend großflächiger Anmietungen durch die Automobilindustrie setzt sich damit auch 2016 fort“, so Weber. Insgesamt entfallen auf Industrieunternehmen 36 Prozent des Umsatzes. Die meisten Flächen, 44  Prozent, wurden allerdings durch Unternehmen aus der Branche Transport, Verkehr, Lagerhaltung umgesetzt, Handelsunternehmen trugen 13  Prozent und damit deutlich weniger als in den Big 5 zum Umsatz bei. „Anmietungen durch E-Commerce Unternehmen – insgesamt knapp 60.000 m² bei einer durchschnittlichen Flächengröße von rund 7.000 m² - wurden im ersten Quartal überwiegend in den Big 5 Ballungsräumen getätigt. Es macht sich bemerkbar, dass der Onlinehandel unter dem Stichwort City Logistik seine logistikgebundenen Standorte zunehmend in die Ballungsräume und damit in größerer Nähe zu seinen Kunden ansiedelt“, so Weber. Übersichtstabellen PDF www.jll.de