Mangelware Büroraum

Die Research-Gruppe der Münchner Catella Real Estate AG hat ihre aktuelle Infografik borgelegt. Für „Die europäischen Büromärkte – shrink-to-fit?“ wurden 22 europäische Top-Büromärkte genauer untersucht und dabei kommen die Analysten zu dem Schluss, dass dass auf den Märktender EU-Metropolen eine klare Motivation zur effizienten Büroflächennutzung vorhanden ist.

Auch nach der Corona-Pandemie bleibe das sogenannte „remote working“ ein fester Bestandteil der modernen Arbeitswelt, heißt es in der Studie. Die Möglichkeit an einigen Tagen in der Woche von zu Hause oder den „third places“ aus arbeiten zu können, sei in der heutigen Zeit für zahlreiche Bürobeschäftigte ein wichtiges Kriterium bei der Wahl des Arbeitgebers. Trotz dieser Flexibilität wird deutlich, dass eine Arbeitswelt ohne zentrale Funktionen bzw. Bürogebäude kein realistisches Szenario darstellt. Für die meisten der klassischen Bürobeschäftigten ist „das Büro“ weiterhin ein wichtiger Ort, an dem der persönliche Austausch stattfinden soll und damit auch die Unternehmenskultur gebildet wird. „Weiter ist  zu vermuten, dass vor allem ein repräsentatives Bürogebäude mit exzellenter ÖPNV-Anbindung in zentraler Lage für ein Unternehmen beim Anwerben talentierter Arbeitskräfte einen Wettbewerbsvorteil repräsentiert.“

Jedoch befindet sich die Büroflächennachfrage auf dem europäischen Büroimmobilienmarkt in einem dynamischen Umfeld. Die sogennate Belegungsquoten schwanken aktuell noch deutlich, die Fläche pro Bürobeschäftigten ist stabiler, wenngleich sich innerhalb Europas aber erhebliche Unterschiede feststellen lassen.

Ergebnisse der Studie:

- In europäischen Metropolen ist Fläche ein knappes Gut. Dies hat zur Folge, dass auf diesen Märkten Büroflächen für Unternehmen hohe Kosten auslösen.

- Die hohen Kosten für Büroflächen in Kombination mit den positiven Erfahrungen mit dem mobilen Arbeiten lassen auf Seiten der Unternehmen eine hohe Motivation entstehen, in europäischen Metropolen eine effiziente Büroflächennutzung zu praktizieren.

- Der Durchschnitt unserer 22 untersuchten europäischen Büromärkte liegt für das Jahr 2022 bei 20,88 qm Bürofläche pro Bürobeschäftigten.

- Auf dem traditionell „teuren“ Büromarkt London entfielen im Jahr 2022 im Durchschnitt auf einen Bürobeschäftigten lediglich 12,33 qm, während in Stuttgart mit 28,22 qm die durchschnittliche Fläche pro Bürobeschäftigten mehr als doppelt so hoch war.

- Die Analyse der Kennziffer Bürofläche/Bürobeschäftigten deutet die zunehmende effiziente Nutzung von Büroflächen an. So zeigen von uns ausgewertete Marktdaten, dass auf zahlreichen europäischen Büroimmobilienmärkten im Jahr 2022 die Bürofläche pro Bürobeschäftigten über mehr als 10 % unterhalb des Niveaus des Jahres 2005 einzuordnen war.

- Vor allem auf den Büroimmobilienmärkten London (-36,83 %) und Helsinki (-30,14 %) kam es im Zeitraum 2005 bis 2022 zu einer deutlichen Reduktion der Bürofläche pro Bürobeschäftigten.

- Anders sieht die Entwicklung auf den Büromärkten Prag (+55,35 %) und Warschau (+22,97 %) aus. Für diese Märkte konnten wir zwischen den Jahren 2005 und 2022 einen deutlichen Anstieg der Bürofläche pro Bürobeschäftigten messen.

- Neben Prag und Warschau ist lediglich für den Büromarkt Brüssel (+8,19 %) bei den von uns untersuchten Märkten eine Zunahme der Bürofläche pro Bürobeschäftigten zwischen 2005 und 2022 zu bilanzieren. Eine nachvollziehbare Erklärung liegt hier in der Dominanz von EU-Funktionen innerhalb der Stadtflächen.

- Der Durchschnitt der Veränderung der Bürofläche pro Bürobeschäftigten in den Jahren 2005 bis 2022 liegt für unsere 22 untersuchten Büromärkten bei -8,64 %.

Die Untersuchung verdeutlichen, dass auf den Büromärkten europäischer Metropolen eine klare Motivation zur effizienten Büroflächennutzung vorhanden ist. Ein Indiz dafür ist der klare Rückgang der Bürofläche pro Bürobeschäftigten auf zahlreichen europäischen Büroimmobilienmärkten.

„Wir gehen davon aus, dass die positiven Erfahrungen mit mobilen Arbeitskonzepten diese Entwicklung noch weiter fördern werden, jenseits arbeitskultureller Unterschiede. Es ist sicher als realistisch zu bewerten, dass in Zukunft in Europa aufgrund von mobilen Arbeitskonzepten weitere Flächeneinsparpotentiale realisiert werden und so die Büroflächennachfrage sich vorerst quantitativ reduzieren wird, bei gleichzeitig qualitativer hochwertiger Positionierung, gerade bei Refurbishment Objekten. Wir erwarten, dass für Flächen in modernen Büroobjekten in zentralen Lagen nach einer Phase der unternehmensinternen Zielfindung bei Bürokonzepten, eine hohe Nachfrage vorhanden sein wird.die anhaltende Urbanisierung, die Neudefinition der Schreibtischarbeit und die Frage, welche Qualität und Geographie der Büronutzung zukünftig beigemessen wird, treiben in der Ex-post Pandemie Phase nicht nur Büroinvestoren um. Eine rückläufige Bevölkerungsentwicklung scheint auf den ersten Blick ein klassisches K.o.-Kriterium zu sein. Zwar wachsen vor allem die Ballungsräume und Metropolregionen, doch die Stimmen, welche eine neue De-Urbanisierung propagieren, nehmen wieder zu, seit sich das Zurück-ins-Büro zäher gestaltet als erwartet. Auch werden die stark steigenden Wohnungsmieten in den kommenden Jahren in den Ballungszentren ihre Wirkung entfalten.“ (fw)