Logistikimmobilien schwächeln

Logistikimmobilien waren in den vergangenen Jahren sehr gefragt. Zwar in der Nische, aber der Trend zeigte nach oben. Nicht zuletzt durch die Pandemie verstetigte sich die positive Enwticklung. 2023 kann sich das Marktsegment der allgemeinen Abwärtsbewegung nicht entziehen.

 Der deutsche Investmentmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien verzeichnete im ersten Halbjahr 2023 ein Transaktionsvolumen von 2,37 Milliarden Euro. Damit lag die Investitionsdynamik 62 Prozent unter dem Niveau des Vorjahreszeitraums. Lediglich elf Prozent des Transaktionsvolumens entfielen auf die Top-7-Städte, davon allein sieben Prozent auf Düsseldorf. Mit 82 Prozent lag der Fokus im ersten Halbjahr auf Einzeltransaktionen, ein Anstieg um 38 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Der Anteil internationaler Investoren am Transaktionsvolumen ging im Vorjahresvergleich leicht um sieben Prozentpunkte auf nun 52 Prozent zurück. Dies sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE. „Auch am Investmentmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien ist das Marktgeschehen verhalten. Wir sehen jedoch, dass Vorbereitungen von Transaktionen wieder an Fahrt gewinnen – mehr Investoren zeigen Interesse, führen Gespräche und auch ein weiterer Zinsanstiegg ist von vielen Akteuren bereits eingepreist“, sagt Kai Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE in Deutschland.

Repricing größtenteils abgeschlossen

Die Spitzenrendite für Logistikimmobilien lag Ende des zweiten Quartals 2023 bei vier Prozent. Damit stieg sie in den vergangenen zwölf Monaten um 0,85 Prozentpunkte, blieb im zweiten Quartal jedoch stabil. „Das Repricing fand am Logistikinvestmentmarkt schneller statt als in anderen Assetklassen und ist bereits größtenteils abgeschlossen“, beobachtet Kristine Kühn, Director Valuation Advisory Services bei CBRE. Großteil entfiel auf Core – aber Nachfrage nach Value-add Mit 52 Prozent entfiel gut die Hälfte des Transaktionsvolumens im ersten Halbjahr auf die Risikoklasse Core und weitere 16 Prozent auf Core-plus. Auf Value-add entfielen 19 Prozent und auf opportunistische Investments 13 Prozent. Bis auf kleinere Veränderungen von wenigen Prozentpunkten entspricht dies der Situation im ersten Halbjahr 2022. „Während es im Core-Bereich ein gewisses Produktangebot gibt, ist der Käuferkreis hier kleiner.

Bei Value-add ist das Interesse deutlich größer. Hier gibt es aber kaum geeignete Objekte, denn die Leerstände sind gering, kurze Mietverträge werden kaum als Gefahr angesehen und einst vorhandene Nachverdichtungspotenziale wurden meist bereits genutzt“, erklärt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Transaktionen wurden kleiner Während im ersten Halbjahr 2022 noch 53 Prozent des Transaktionsvolumens auf Abschlüsse von mehr als 100 Millionen Euro entfielen, waren es im ersten Halbjahr 2023 lediglich 27 Prozent. Anteilig zulegen konnten hingegen Transaktionen im Umfang von 50 bis 99,8 Millionen Euro (um zehn Prozentpunkte auf 25 Prozent), von 20 bis 49,9 Millionen Euro (um drei Prozentpunkte auf 21 Prozent) und bis zu 19,9 Millionen Euro (um 14 Prozentpunkte auf 27 Prozent). „Im ersten Halbjahr gab es mehr kleine Tickets, speziell im Sale-and-Lease-Back-Bereich“, sagt Oulds. Mit einem Anteil von 28 Prozent – also 670 Millionen Euro – waren Corporates entsprechend auch die größte Verkäufergruppe. Im ersten Halbjahr 2022 lag ihr Anteil noch bei lediglich zwölf Prozent. Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf „Das fortgeschrittene Repricing und ein großes Vertrauen in die Nutzernachfrage werden im weiteren Jahresverlauf eine entscheidende Stütze des Transaktionsvolumens sein, auch weil die Fundamentaldaten aus weiterhin hoher Nachfrage bei begrenztem Angebot und einer geringen Projektentwicklungspipeline nach wie vor stimmen. Entsprechend ist mit weiter steigenden Mieten auszugehen, die den Preisrückgang infolge des Renditeanstiegs kompensieren. Dennoch zeichnet sich bereits jetzt ab, dass wir im Gesamtjahr das geringste Transaktionsvolumen seit 2016 sehen dürften“, erwartet Oulds. (ah)