Lehrreiches von den Profis

Der Markt für Immobilien-Projektentwicklungen ist so spannend wie schon lange nicht mehr. Niedrige Zinsen, Inflationsangst und der Mangel an alternative Anlagemöglichkeiten haben das Interesse an Investments in Immobilien deutlich steigen lassen und versprechen attraktive Renditen für Developer.

Auf der anderen Seite müssen sich auch Projektentwickler durch geänderte Finanzierungsbedingungen und weiteren Faktoren den Herausforderungen stellen. Wie das gelingen kann und warum institutionelle Investoren ein verstärktes Interesse an Projektentwicklungen haben, erläutert uns im Interview Wolfgang Dippold, geschäftsführender Gesellschafter der PROJECT Investment Gruppe.

finanzwelt: Laut einer Marktstudie von bulwiengesa konnte in den vergangenen sechs Jahren ein massiver Anstieg der erfassten Projektentwicklungen in deutschen A-Städten verzeichnet werden. Worin liegt das Erfolgsgeheimnis bei Projektentwicklungen?

Dippold: Der Boom bei Projektentwicklungen ist multikausal: Sowohl Kapitalanleger als auch Eigennutzer fokussieren im anhaltenden Niedrigzinsumfeld verstärkt auf Betongold in den Metropolregionen, weil sie ihr Vermögen vor der schleichenden Entwertung durch die EZB-Zinspolitik schützen wollen. Die Wohnimmobilie erfüllt den Wunsch vieler Investorengruppen nach Wertbeständigkeit und stabilen Erträgen, sowohl im Wege der direkten Investition als auch über Beteiligungsangebote. Überlagert wird dieses Marktumfeld vom demografischen Wandel unserer Gesellschaft und der offenen Einwanderungspolitik der Bundesregierung. Vom daraus resultierenden Bevölkerungswachstum durch Zuzug aus dem Ausland profitieren nahezu ausschließlich die Großstädte, was die Wohnungssituation in den Ballungszentren zunehmend verschärft. Vor diesem Hintergrund ist es nachvollziehbar, dass der Projektentwicklungsmarkt nachhaltig prosperiert.

finanzwelt: Gute Voraussetzungen für Projektentwickler und das Geschäftsmodell. Nun ist Wohnen mit weitem Abstand das wichtigste Nutzungssegment für deutsche Projektentwickler. Sind diesbezüglich die einzugehenden Risiken vergleichsweise geringer als bei Gewerbeentwicklungen?

Dippold: Die Chancen und Risiken liegen bei beiden Nutzungssegmenten nicht so weit auseinander. Der Wohnungsmarkt hat die höhere Stabilität, was den Exit planbarer macht. Und er ist aktuell stärker nachgefragt. Gewerbeobjekte sind im Allgemeinen einfacher zu planen und zu bauen. Für unser Haus ist der große Unterschied, dass wir im Wohnbereich die einzelnen Wohnungen frühzeitig an Eigennutzer verkaufen und nicht vermieten.

finanzwelt: Deutschland ist groß. Von Flensburg bis Berchtesgaden, von Aachen bis Frankfurt/Oder. Sie konzentrieren sich aber auf die deutschen Metropolen. Welche Immobilienstandorte sind für Sie aktuell am interessantesten? Ist Berlin der Hotspot bei Projektentwicklungen?

Dippold: Wir konzentrieren uns auf die Metropolregionen Berlin, Hamburg, Frankfurt, Nürnberg und München, wo unser Assetmanager mit eigenen Niederlassungen vertreten ist. Diese Märkte profitieren vom hohen Zuzug und bieten auch künftig attraktive Entwicklungsperspektiven. Sie werden von unseren regionalen Spezialisten permanent sondiert – für eine Projektentwicklung in Frage kommende Grundstücke können somit frühzeitig identifiziert werden. Auf diese Weise haben wir eine Objektpipeline mit einem Verkaufsvolumen in Höhe von rund 3 Milliarden Euro aufgebaut. Berlin ist in unserem Investmentportfolio derzeit das Schwergewicht, da die Hauptstadt nicht nur starke Preisanstiege verzeichnet, sondern auch noch genügend attraktive Grundstücke und freie Baulücken bietet.

finanzwelt: Berlin ist ein gutes Stichwort. Spüren Sie, dass insbesondere institutionelle Investoren, gespeist auf der Suche nach Rendite, in der frühen Wertschöpfungsphase der Projektentwicklung verstärkt investieren?

Dippold: Die Nachfrage bei den Profi-Investoren zieht für uns als Anbieter institutioneller Beteiligungsangebote im Bereich der Projektentwicklung messbar an. Allerdings legen institutionelle Investoren nach wie vor sehr viel Wert auf Sicherheit und stellen in diesem Segment hohe Anforderungen. Mit unserem reinen Eigenkapitalprinzip auf allen Ebenen der Immobilienentwicklung, breiter Streuung in mehrere hochwertige Metropolobjekte in guten Lagen sowie einem nachweisbar lückenlos positiven Track Record werden wir diesem Anspruch gerecht. Wichtig für institutionelle Investoren ist auch die Steuerungsmöglichkeit unseres Assetmanagers, der nicht wie üblich viele Leistungen auslagert, sondern alle wesentlichen Bereiche der Wertschöpfungskette mit eigenen Spezialisten abbildet. So verzichten wir auf den Einsatz von Generalunternehmern, vergeben mit der eigenen Vergabeabteilung alle Gewerke selbst, setzen eigene Bauleiter, Controller sowie auch eigene angestellte Verkäufer für den Verkauf der einzelnen Wohnungen ein. Der Exit an Eigennutzer schafft eine höhere Unabhängigkeit von der Entwicklung der Wohnungspreise und bietet einen planbaren Verkauf auch dann, wenn der Markt querläuft. Nachdem Institutionelle viel stärker als private Investoren von der Risikoseite getrieben sind, legen sie besonderen Wert auf eine steuerbare Immobilienentwicklung auch unter möglicherweise schwierigeren Rahmenbedingungen.

finanzwelt: Knappes Angebot trifft auf hohe Nachfrage. Das trifft auch beim Thema Projektentwicklung zu. Können Sie uns Ihren Analyseprozess, die Due Diligence, kurz umreißen?

Dippold: Entscheidend für den Projektentwicklungserfolg am Ende ist die detaillierte Prüfung vor Objektankauf und die genaue Kenntnis der Makro- und Mikrolage sowie deren künftige Entwicklung. Beim Research nutzen wir drei Ebenen: Einmal das regionale Research unserer Projektentwickler vor Ort, zum zweiten das zentrale Research unseres Assetmanagers und drittens greifen wir auch auf externe Researchdaten zurück. So können vor Kauf alle Parameter genauestens analysiert werden: Die Lagequalität eines Objektes unter Einbeziehung aller Fundamentaldaten – soziodemografische Struktur, umgebende Bebauung, Nahversorgungsmöglichkeiten, Nachfrage, Verkehrsanbindung etc. Ein Objekt kommt für uns am Ende nur dann für eine Immobilienentwicklung in Frage, wenn eine Objektrendite von mindestens 12 % auf das eingesetzte Kapital erzielt und der Verkauf stabil geplant werden kann. Dieser Prozess durchläuft mehrere Gremien, sowohl beim Assetmanager als auch im Investmenthaus.

finanzwelt: Kommen wir kurz exemplarisch auf Ihr Fondsangebot zu sprechen. Der schwerpunktmäßig auf Wohnimmobilienentwicklungen fokussierte Spezial-AIF „Vier Metropolen" ist unlängst mit einem geplanten Projektentwicklungsvolumen von 200 Mio. Euro geschlossen worden. Planen Sie einen Nachfolgefonds?

Dippold: Aktuell führen wir Gespräche mit weiteren institutionellen Investoren hinsichtlich eines Engagements im geplanten Nachfolgefonds. Das Investitionskonzept entspricht dem des Vorgängerfonds, d. h. Fokussierung auf rein eigenkapitalbasierte Immobilienentwicklungen mit Schwerpunkt Wohnen in den Metropolregionen Berlin, Hamburg, Frankfurt und München. Der Nachfolgefonds wird voraussichtlich zur Jahresmitte aufgelegt.

finanzwelt: Zu guter Letzt: Von welchen Renditen gehen Sie bei Ihren Immobilieninvestments aus?

Dippold: Im Publikumsbereich prognostizieren wir bei unseren aktuellen Beteiligungsangeboten „Wohnen 14 und 15" eine jährliche Rendite von 6 % und mehr nach Kosten auf Anlegerebene. Im institutionellen Bereich erwarten wir Renditen von 7 bis 9 % im Jahr. (ah)

Interview mit Wolfgang Dippold - Printausgabe 02/2015