Keine Blase in Sicht

Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland steigen – vor allem in den Top-Lagen der Großstädte wie München oder Berlin. Eine Immobilienblase sieht der Sachwertespezialist WealthCap derzeit trotzdem nicht.

(fw/hwt) „Wir haben die typischen Kriterien für eine Preisblase analysiert und sehen zum jetzigen Zeitpunkt keine Immobilienblase – weder im Büroimmobilienmarkt noch im Wohnungsmarkt", sagt Gabriele Volz, Geschäftsführerin von WealthCap. In der herrschenden Diskussion werde oft vergessen, dass erst das Zusammenwirken verschiedener Faktoren eine Blase entstehen lasse. Die Analyse zeige, dass Preisblasen in der Vergangenheit oftmals in Zeiten starken Wirtschaftswachstums und niedriger Zinsen ihren Ursprung gehabt hätten. Ermöglicht worden sei die Blasenbildung dann durch eine starke Ausweitung des Kreditvolumens, eine lockere Kreditvergabe der Banken sowie einen regelrechten Bauboom. In Deutschland zeigt sich nach Einschätzung der WealthCap-Experten jedoch ein anderes Bild: „Wir sehen hierzulande durchaus eine gut laufende Wirtschaft und ein historisch niedriges Zinsniveau. Allerdings werden Immobilienkredite deutlich restriktiver vergeben als in anderen Ländern und auch das Kreditvolumen hat sich in den letzten Jahren kaum verändert", so Volz weiter. Im Schnitt betrug das Wachstum für Kredite im Wohnungsbau zwischen 2000 und 2011 1,6 %, 2013 lag die Wachstumsrate bei 2,0 %.

Dazu komme, dass einschlägigen Studien zufolge in Deutschland nicht zu viel, sondern eher zu wenig gebaut werde. In begehrten Lagen wie etwa in der Münchner Innenstadt sei Wohnraum nach wie vor knapp und die Nachfrage übersteige das Angebot bei Weitem. Das treibe natürlich die Preise. Kritisch werde es allerdings erst, wenn sich die Entwicklung von Kauf- und Mietpreisen dauerhaft von den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen entkoppelten. „In München geht die Schere zwischen Miet- und Kaufpreisen für Wohnimmobilien deutlich auseinander", erklärt Volz. Seit 2000 seien die Mieten um 24,4 % gestiegen, die Kaufpreise um 73,5 %. Allerdings könne diese Entwicklung weitestgehend fundamental begründet werden. Denn die guten wirtschaftlichen Perspektiven und die hohe Lebensqualität machten die Stadt attraktiv für Zuwanderer - vor allem für junge Fachkräfte aus dem In- und Ausland3. Und dann treffe hohe Nachfrage auf ein knappes Angebot. Natürlich könne es da auch mal zu kurzfristigen Überhitzungen kommen – aber eben nicht zu einer flächendeckenden Blase.

Allzu viele neue Flächen gebe es auch im Büroimmobilienmarkt nicht. In München zeige sich 2014 ein deutlich geringerer Flächenzuwachs als noch im Jahr 20104. Dazu komme, dass mehr als 60 % der neu entstehenden Flächen bereits vorvermietet oder eigengenutzt sind. In Top-Lagen sei das Angebot ebenfalls begrenzt – bei gleichzeitig wachsender Zahl der Bürobeschäftigten, einem wichtigen Indikator für die Nachfrage nach Büroflächen. Von spekulativem Bauboom könne also keine Rede sein. Investoren aus dem In- und Ausland ziehe es weiterhin nach Deutschland und vor allem in die Isarmetropole. In München zeige sich insbesondere seit 2012 im Vergleich zu Berlin, Hamburg und anderen großen Städten ein nochmaliges Anziehen der Kaufpreisfaktoren. Anders als im Wohnimmobilienmarkt gehe die Schere zwischen Miet- und Kaufpreisen bei Büroimmobilien jedoch nicht ganz so weit auseinander: Insgesamt seien die Kaufpreisfaktoren in Münchens zentralen Lagen zwischen 2004 und 2013 um 28,7 % gestiegen, die Mieten hätten sich im selben Zeitraum um 14,3 % erhöht. Hinzu kommt auch hier als wesentlicher Preistreiber die hohe Nachfrage in Verbindung mit einem knappen Flächenangebot in zentralen Lagen. „Unsere Analyse zeigt, dass Immobilieninvestitionen in Deutschland nach wie vor eine Zukunftsinvestition sind. Denn der Standort Deutschland punktet mit wirtschaftlicher Stärke und belegt regelmäßig Spitzenplatzierungen bei internationalen Rankings zur Standortattraktivität", so Volz.