Investment-Hausse in der Hauptstadt

Der Run nach Objekten auf dem Berliner Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt ist ungebrochen. Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 1,29 Mrd. Euro liegt das Ergebnis des zweiten Quartals 70 Prozent über dem der ersten drei Monate.

(fw/rm) Damit flossen im gesamten Halbjahr 2,04 Mrd. Euro in Gewerbeimmobilien der Hauptstadt, hinter Hamburg und München Top 3 unter den deutschen Immobilienhochburgen. Während der letzten 10 Jahre gab es nur im Rekordjahr 2015 ein höheres Transaktionsvolumen zur Jahresmitte. Mit großem Abstand ist damit 2016 das zweitbeste Halbjahresergebnis zu verzeichnen. Der Vergleich mit dem 5- und 10-Halbjahresresult fällt folglich deutlich positiv aus: + 31 Prozent bzw. +47 Prozent können bilanziert werden. „Alle wollen nach Berlin, die Investoren stehen Schlange, die Investment-Hausse wird zur Regel“, so Alexander Kropf, bei JLL Team Leader Office Investment Berlin. Kropf weiter. „Bei Bieterverfahren gibt es mittlerweile über 20 Angebote für ein Objekt. Im mittleren zweistelligen Millionenbereich haben die Interessenten über 1 Mrd. Euro generiert, und dabei lagen das maximale und das minimale Gebot nur 10 Prozent auseinander.“ Der Markt sei fast schon ungeheuer wettbewerbsintensiv, fügt der Investmentexperte hinzu. Das spricht einerseits für die enorme Anziehungskraft der Stadt, verbunden anderseits mit einem eklatanten Mangel an Top-Objekten. „Wer verkauft schon eine Immobilie, wenn der Standort exorbitant performt“, so Kropf. Und weiter: „Welche Investment-Alternativen gibt es denn sonst in diesen Zeiten, wenn nicht die Wiederanlage in Betongold?“ Das fragen sich anscheinend auch immer mehr ausländische Anleger, die es nach Berlin zieht. Ende Juni beträgt ihr Anteil 74 Prozent, mit Abstand der höchste Anteil ausländischer Käufer unter den Big 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart). Die fünf größten Transaktionen im ersten Halbjahr verbuchten denn auch allesamt ausländische Investoren. Für drei Core-Immobilien (aus dem Interhotel-Portfolio am Alexanderplatz und in der Friedrichstraße, der Victoriastadt Lofts in der Schreiberhauerstraße) sowie einem Value Add- und einem Core plus-Investment bilanzierten ausländische Investments zusammen knapp 900 Mio. Euro, entsprechend 43 Prozent des Berliner Gewerbeimmobilien-Transaktionsvolumens (H1 2015: 1,05 Mrd. Euro). Gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres (H1 2015: 7) bewegen sich bis dato nur vier Investitionen im dreistelligen Millionenbereich, die Gesamtanzahl an Transaktionen liegt mit weniger als 60 deutlich unter der letztjährigen, auch unter dem Halbjahreswerten von 2013 und 2014. Die Büroimmobilie bleibt die am stärksten fokussierte Assetklasse. Nach 81 Prozent im ersten Quartal ist ihr Anteil allerdings auf 53 Prozent zurückgegangen, der niedrigsten Rate unter den Immobilienhochburgen - verursacht v.a. durch den Verkauf der beiden bis dato größten Objekte aus dem Interhotel-Portfolio. Als stärkste Käufergruppen traten zwischen Januar und Ende Juni Immobilien AGs/Reits (36 Prozent) und Asset/Fonds Manager (33 Prozent) mit zusammen mehr als 1,41 Mrd. Euro auf. „Es wird immer schwieriger, relativ zeitnah das reichlich vorhandene Kapital adäquat unterzubringen. Wegen steigender Preise schauen sich Kaufwillige deshalb auch verstärkt nach Objekten mit höheren Risiken um, angelockt von steigenden Mietpreisen“, so Kropf. Und weiter: „Die hohe Nachfrage hat aber mittlerweile im Berliner Innenstadtbereich dafür gesorgt, dass Bürogebäude selbst mit einem Value add-Risikoprofil zum Beispiel mit. bis ca. 30 Prozent Leerstand so gut wie nicht mehr zu haben sind.“ Projektentwicklungen seien folglich eigentlich das Gebot der Stunde, meint Kropf, und eine absolute Notwendigkeit zur weiteren Dynamisierung des hauptstädtischen Investmentmarkts. In der Praxis: Fehlanzeige. Developer können sich mit der Spreemetropole noch immer nicht so recht anfreunden, blockiert in ihrer Denke von Vorurteilen von wegen mangelnder Kaufkraft oder Flughafen-Fiasko. Und dazu kommt dann noch die Finanzierungszurückhaltung der Banken. Es könne in dieser Hinsicht nur besser werden, betont der Investmentexperte. Die Renditen bleiben in allen Assetklassen weiter unter Druck. Der Spitzenwert im Bürosegment liegt erstmals in der Berliner Statistik unter 4,0 Prozent. Die derzeit erzielten 3,85 Prozent werden im Laufe des Jahres noch einmal nachgeben und könnten dann 3,75 Prozent erreichen. Der Abstand zur Spitzenrendite für Objekte in B-Lagen beträgt 45 Basispunkte, für Objekte in Spitzenlagen, aber B-Qualität 90 Basispunkte   Kropf abschließend: „Berlin ist heiß – auch ohne die bis dato ausgebliebene Sommerhitze. Wir werden ein weiteres Top-Jahr erleben, deutlich über dem 5-Jahrresschnitt, da bin ich sicher. 6 Mrd. Euro erscheinen möglich – und damit das zweitbeste Ergebnis in der Geschichte des Berliner Gewerbeimmobilien-Investmentmarktes.“ www.jll.de