Investieren, wo andere nur nächtigen

Bislang gelten Hotels noch als „Exoten" unter den Immobilienkategorien. Die stark ansteigende Zahl an Übernachtungen in Deutschland erhöht die Attraktivität von Hotelinvestments. Speziell die so genannten Budget-Hotels sind Wachstumstreiber.

Im deutschen Beherbergungsgewerbe übernachteten in den ersten fünf Monaten des laufenden Jahres so viele Gäste wie nie zuvor: Die Zahl der Übernachtungen nahm laut Einschätzung des Hotel- und Gaststättenverbands (Dehoga) in Hotels, Hotels garnis, Gasthöfen und Pensionen im Vorjahresvergleich um 1,1 % auf 91,4 Mio. zu. Erfreuliche Zahlen, die Beleg dafür sind, dass sich im Hotelimmobilienmarkt etwas bewegt. Neue Konzepte halten im Markt Einzug und sind Ausdruck der wachsenden Dynamik in den Hotelimmobilienmärkten.

Aufwärtstrend hält an. Die Nachfrage nach deutschen Hotelimmobilien bleibt hoch. Dem sehr starken ersten schloss sich ein ordentliches zweites Quartal an, sodass in der Summe ein deutlich überdurchschnittliches Halbjahresergebnis verbucht werden konnte. Auf über 700 Mio. Euro summierten sich die Transaktionen auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt. Olivia Kaussen, Head of Hotels Germany & CEE bei CBRE: „Im Vergleich zum fulminanten Start im ersten Quartal 2013 (580 Mio. Euro) war das zweite Jahresviertel relativ verhalten (154 Mio. Euro). Allerdings sind wir mit einem Gesamtvolumen von 734 Mio. Euro im ersten Halbjahr 2013 äußerst zufrieden." Der relative Anteil der Hotelinvestments am gesamten deutschen Gewerbeimmobilienmarkt lag damit bei knapp 6 % und in etwa auf dem Niveau des Gesamtjahres 2012 von rund 5 %. Institutionelle Investoren und wenige vermögende Privatpersonen (HighNet Worth Individuals – HNWI) haben in den ersten sechs Monaten die meisten Transaktionen durchgeführt. Auf diese beiden Gruppen entfallen 11 abgeschlossene Deals mit einem Volumen in Höhe von 245 Mio. Euro. Rund 70 % der Transaktionen wurden von deutschen Investoren getätigt; die Dominanz der inländischen Käufer hält (gemessen an der Transaktionszahl) an. Größte Transaktion war bislang der Kauf von 20 Holiday Inn und Best Western Hotels durch die israelische Fattal-Gruppe. „Beeinflusst durch diesen Paketverkauf lag der Anteil internationaler Investoren am Transaktionsvolumen zur Jahresmitte bei 48 % (356 Mio. Euro)", sagt Andreas Trumpp, Head of Research Germany bei Colliers International. Worin liegt speziell der Reiz von Hotelimmobilien? „Insgesamt gibt es im Markt interessante Projekte und Bestandsimmobilien, die aus unterschiedlichen Gründen verfügbar sind. Sofern die Benchmarks aus dem Mietansatz, dem Betreiberkonzept und der Bonität passen, kann man bei einem vernünftigen Kaufpreis bei begrenzten Risiken investieren", bringt es Tim Krömker, Vorstand DFV Deutsche Fondsvermögen AG, auf den Punkt.

Sicherheitsorientiertes Käuferspektrum. Das meiste in Hotelimmobilien investierte Geld kam im ersten Halbjahr von Corporates und Eigennutzern. Private Investoren und Family Offices folgten auf dem zweiten Platz. Hervorzuheben sind vor allem die beiden in Hamburg veräußerten Hotels Inter-Continental, das sich Klaus-Michael Kühne für rund 20 Mio. Euro sicherte, sowie das Vier Jahreszeiten, das an eine Vermögensverwaltung der Dohle-Gruppe ging. Pensionskassen und Versorgungswerke komplettierten das Podium. Risikoorientierte Investoren wie offene Immobilienfonds traten nicht nennenswert als Käufer in Erscheinung, bestätigt Colliers International.

Low Budget-Hotels als Treiber. 4- und 5-Sterne-Hotels dominieren weiterhin mit einem Gesamtanteil von über 80 % den Transaktionsmarkt. Gleichfalls haben sich im Hotelmarkt neue Konzepte etabliert, die zunehmend den Markt verändern und prägen. So genannte Budgethotels sind Gewinner auf dem Tourismusmarkt. Sie punkten mit günstigen Preisen zu annehmbarem Service. Geschäftsreisende, die in der Vergangenheit in hochpreisigeren 4-Sterne-Hotels abstiegen, zählen zu ihren neuen Kunden. Philippe Weyland, Geschäftsführer der Motel One-Kette, gab in einem Interview die Losung aus: „Wir sind nicht billig, wir sind günstig. Unsere Hotels sind besser gemanagt und deswegen attraktiver." Der positive Trend hält an. Das Münchner Unternehmen Motel One meldete jüngst für das erste Halbjahr 2013 ein Umsatzplus von 18 % auf 95 Mio. Euro und konnte den Gewinn vor Steuern ebenfalls um 18 % auf 20 Mio. Euro steigern.

Auch die Umnutzung bereits bestehender Immobilien gewinnt zunehmend an Bedeutung für den Hotelmarkt. DFV-Experte Krömker sieht hier derzeitig die große Herausforderung. Top-Standorte ließen sich aufgrund der Investitionskosten nur über den 5-Sterne-Bereich abbilden, die 3- und 4-Sterne-Hotelkonzepte müssten nach Alternativen suchen. Oft werden ehemalige Büroflächen in Hotelzimmer umgewandelt. Die Konzentration der Investoren auf Ballungsräume ist nach wie vor gegeben. Auf sie entfielen rund 2/3 des gesamten bundesweiten Hotel-Investmentumsatzes, so CBRE-Expertin Kaussen. Diese Städte sind auch bei internationalen Gästen stark gefragt. Bleiben dort die Geschäftsreisenden aus, lässt sich die Nachfragelücke vergleichsweise einfach mit Touristen schließen. Das mittelfristige Renditeniveau bei Hotelimmobilien bewegt sich zwischen 5 und 7 % p. a., wobei die Kriterien Lage, Pächter und auch die Kenntnis der Zielgruppe und deren Anforderungen spielentscheidend sind.

Investoren, die sich im Hotelimmobilien-Segment engagieren möchten, bietet sich leider nur ein überschaubares Angebot. „Geschlossene Fonds investieren derzeit jedoch nur in sehr geringem Umfang in Hotelimmobilien – im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds", stellte kürzlich Thomas Morgenstern von der Ratingagentur Scope in einem Beitrag klar.

• Das Münchner Emissionshaus Real I.S. hat im Frühjahr den ersten Hotelfonds aufgelegt. Der Fonds investiert in ein 21-geschossiges Hotel im Hamburger Stadtteil St. Georg, das langfristig an die Hotelkette „Motel One" vermietet ist.
• Die DFV Deutsche Fondsvermögen AG ist aktuell mit ihrem geschlossenen Immobilienfonds „DFV Seehotel Am Kaiserstrand Immobilienfonds GmbH & Co. KG" am Start.
• Die Union Investment hat zum 01.04.2013 für einen institutionellen Anlegerkreis den Immobilien-Spezialfonds „UII Hotel Nr. 1" aufgelegt. Zielgruppe des Fonds sind Investoren wie Banken, Versorgungswerke, Versicherungen und Pensionskassen. Das Zielvolumen beträgt 250 Mio. Euro.

Fazit

Hotelinvestments erfreuen sich nach dem Einbruch in den Jahren 2008/2009 seit einigen Jahren wieder einer steigenden Nachfrage. Dies ist auf die stark ansteigende Zahl an Übernachtungen hierzulande zurückzuführen, die seit drei Jahren sowohl zu einer höheren durchschnittlichen Auslastung als auch zu ansteigenden Zimmerpreisen geführt hat. Die steigende Investitionsnachfrage geht allerdings mit einem Rückgang der Rendite einher.

(Alexander Heftrich)

Hotelimmobilien - Printausgabe 05/2013