Immobilieninvestments: Lukrativ oft nur für die Bank

Die extrem niedrigen Kreditzinsen verleiten tendenziell immer mehr Privatanleger zur Investition in Anlageimmobilien. Das kann gut gehen. Doch ich empfehle vor dem Kauf folgende Überlegung: Würde ich mir die Immobilie auch bei einem Kreditzins von vier Prozent leisten? Oder sind Aktien die bessere Anlagealternative?

Der Nullzins bringt Anleger zunehmend ins Dilemma: Was sollen sie mit ihrem Geld machen? In Aktien stecken oder die verfügbare Investitionssumme mit einem günstigen Kreditzins um das Fünf- bis Zehnfache hebeln und eine Anlageimmobilie kaufen? Natürlich verleitet der niedrige Kreditzins jetzt zur Schuldenaufnahme für eine Immobilieninvestment. Für Banken, Kredit- und Immobilienvermittler ein lukratives Geschäft: Das mittlerweile von den Banken ungeliebte Kontoguthaben des Sparers wird abgeräumt, die hauseigene Immobilienabteilung kann ein Objekt vermitteln und dazu einen Finanzierung verkaufen.

Für den Erwerb einer eigengenutzten Immobilie ist der Zeitpunkt nicht so relevant. Wer noch zur Miete wohnt, für den ist dies jetzt eine Option. Doch für den Erwerb einer Anlageimmobilie könnte es schon zu spät sein. Die Preise für Wohnungen und Häuser sind stark gestiegen, das politische Risiko sehr groß: Unter den Wählern gibt es stets mehr Mieter als Hausbesitzer, und welche Regierung möchte daher nicht eher die Mieter schützen?

Und Aktien? Ein Nachteil der Aktie ist, dass der Anleger die Kurse täglich verfolgen kann - und dies zu seinem größten Schaden in der Regel auch tut. Das reizt trotz eigentlich langfristigen Anlagehorizonts  zu unüberlegten Entscheidungen. Bei den Immobilienanlagen besteht diese Spannung nicht. Doch auch ohne tägliche Preisverfolgung sind die erzielbaren Werte eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstückes im Laufe der Zeit großen Schwankungen unterworfen.

Nebenkosten schmälern Anlageerfolg bei Immobilien

Immobilienbesitzer bilanzieren mindestens den Einkaufspreis und denken nicht darüber nach, dass man bei der Immobilie erst einmal Verlust macht. Wegen der Erwerbsnebenkosten (Notar, Grundbuch, Steuern) und der Unterhaltskosten dauert es in normalen Zeiten trotz Nachsteuer-Mieterträgen mindestens drei bis fünf Jahre bis die Verluste aufgeholt sind. Es gab und wird auch wieder Zeiten geben, die das Abstoßen einer Immobilienanlage zur Geduldsprobe machen.

Der Aktienbesitzer hat geringste Transaktionskosten, kann mit relativ kleinen Beträgen agieren und so politische und konjunkturelle Risiken verringern, indem er eine Palette von verschiedenen Aktien aus verschiedenen Ländern und Branchen kauft. Bei Immobilien ist das nur mit ganz hohen Summen möglich.

In der Krise stürzen die Preise von Immobilien und Aktien in die Tiefe.  Letztendlich waren es aber immer die Unternehmen, die oftmals in der Krise mit staatlicher Hilfe wieder für den Aufschwung und neue Arbeitsplätze sorgen mussten.

Kolumnen von Gottfried Urban, Urban & Kollegen Vermögensmanagement, Altötting