Immobilien: Magere Renditen

Sieben Millionen Deutsche besitzen eine Immobilie zur Kapitalanlage. Mehr als eine Milliarde Euro Vermögen haben sie insgesamt in Wohn- und Geschäftshäuser, Eigentumswohnungen oder Ein- und Zweifamilienhäuser gesteckt, um diese Immobilien zu vermieten. Die Renditen der Anlagen sind aber eher bescheiden, denn vor allem die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten werden oftmals unterschätzt.

Das ergibt eine Studie des Wirtschaftsforschungsinstituts DIW in Berlin. Die DIW-Experten untersuchten im Auftrag der Starnberger Investmentfirma Wertgrund Immobilien, welche Renditen private Gebäudeeigentümer tatsächlich mit ihren Immobilien erzielt haben. Ausgewertet wurden Daten aus Befragungen von mehr als 1.600 Haushalten in den Jahren 2002, 2007 und 2012.

Die Ergebnisse klingen ernüchternd. Nur gut ein Fünftel der Investitionen in Immobilien wirft eine Rendite von null bis zwei Prozent ab. Ein Viertel der Eigentümer schreibt am Jahresende nicht mehr als eine schwarze Null. Damit decken die Mieteinnahmen gerade die Betriebs- und Instandhaltungskosten. Bei 8,5 Prozent der Vermieter kommt es noch dicker: Sie machen Verluste. Geht man von einer durchschnittlichen Inflation von jährlich zwei Prozent aus, liegen damit die Renditen von mehr als 50 Prozent der Immobilieninvestitionen unterhalb der Inflationsgrenze.

Besonders schlecht rentiert sich der DIW-Studie zufolge das Investment in eine einzelne Eigentumswohnung. Als „Renditekiller“ bezeichnet Auftraggeber Meyer das monatliche Hausgeld, das Mitglieder einer Wohnungseigentümer­gemeinschaft etwa für die Instandhaltungsrücklage zahlen müssen. Aber auch Mieterwechsel und längere Leerstandzeiten nagen am Ertrag. Tatsächlich summieren sich die Kosten für Verwaltung, notwendige Reparaturen oder auch für Mietausfälle auf zehn bis 20 Prozent der Mieteinnahmen, schätzt das Maklerhaus Engel & Völkers.

Höhere Renditen erwirtschaften nach Beobachtung der Studienautoren diejenigen Eigentümer, die ausschließlich in Mehrfamilienhäuser investieren. Auch das ist wenig überraschend: Wer über das nötige Kapital verfügt, ein Wohn- und Geschäftshaus mit vier oder mehr Wohnungen und ein bis zwei Ladeneinheiten für eine Million Euro aufwärts zu kaufen, ist besser dran als derjenige, dessen finanzieller Spielraum nur für den Kauf einer einzelnen Eigentumswohnung reicht. Diese bringt nicht mehr Miete je Quadratmeter, ist in der Anschaffung aber wesentlich teurer.

Doch auch bei den sogenannten Zinshäusern, wie die klassischen Mietshäuser genannt werden, sind die Renditen in den vergangenen Jahren aufgrund der hohen Nachfrage und der daraufhin gestiegenen Preise erheblich gesunken.

Ein Trend, der sich 2016 fortsetzt. In bevorzugten Lagen Hamburgs zum Beispiel zahlten Käufer aktuell sogar bis zum 30-fachen einer Jahres-Nettokaltmiete, beobachtet der Makler. Damit hat der Hamburger Zinshausmarkt nahezu das entrückte Münchener Niveau erreicht. Unterm Strich liegt die Rendite meist bei nur zwei bis drei Prozent.

Aufpeppen lasse sich die Rendite nur durch mietertragssteigernde Maßnahmen, das heißt Grundrisse optimieren, Dach ausbauen oder in weniger begehrte Lagen zu investieren.

Unser Rat: Eigentum verpflichtet. So steht es im Grundgesetz und genauso ist es mit Immobilien. Gekauft sind Immobilien relativ schnell, der Aufwand mit Mietern und Instandhaltung kommt danach. Und der ist bei nur einem einzelnen Objekt überdurchschnittlich hoch. Wer grundsätzlich in Immobilien zur Kapitalanlage investieren will, sollte sich daher Offene Immobilienfonds näher anschauen. Diese Fonds liefern meist sogar mehr Rendite als selbst angeschaffte und verwaltete Immobilien. Gleichzeitig bieten sie aber auch eine – in der Regel internationale - Streuung über mehrere Objekte mit professionellem Management. Die Fonds sind auch veräußerbar, allerdings erst nach einer einjährigen Mindesthaltedauer und einer einjährigen Kündigungsfrist.

Kolumne von Dr. Marc-Oliver Lux von Dr. Lux & Präuner GmbH & Co. KG in München