Hier lohnen sich Büroinvestitionen

Europäische Büroimmobilien sind bei Investoren nach wie vor gefragt. Trotz eines knappen Angebots an bevorzugten Core-Objekten und hohen Preisen bieten einzelne Standorte gute Einstiegschancen – aus sehr unterschiedlichen Gründen.

Laut dem Fondsmanagement des UBS (D) Euroinvest Immobilien könnten europaweit mehr Immobilien den Besitzer als es derzeit tatsächlich geschieht. Das Problem ist aber, dass das Angebot zu gering ist. „Wenn mehr Core-Immobilien im Angebot wären, würde das Transaktionsvolumen noch höher ausfallen“, erklärt das Fondsmanagement des UBS Euroinvest. Außerdem ist die Nachfrage sehr hoch. Das Verhältnis von geringem Angebot und einer diesem gegenüberstehenden hohen Nachfrage dürfte auch in den nächsten Jahren weiter anhalten. Ein Grund hierfür ist, dass asiatische Investoren verstärkt nach Europa blicken, vor allem auf Core-Immobilien.

Teuer ist ein relativer Begriff

Die hohen Preise mindern nicht die Attraktivität von Immobilien als Assetklasse. So liegen die Risikoprämien für Immobilien – gegenüber dem risikofreien Zinssatz – immer noch zwischen 250 und 300 Basispunkten. „Immobilien sind zurzeit zwar sehr teuer, aber teuer ist eben relativ“, erläutert das Immobilien-Portfolioteam bei UBS Asset Management (UBS-AM).

Trotz wirtschaftlicher Abkühlung ist auch bei der Flächennachfrage von Büromietern derzeit kein starker Rückgang zu erkennen. Deshalb rechnet das UBS-AM-Team mit stabilen Vermietungsmärkten in Europa. Diese entwickeln sich aber uneinheitlich.  „Der deutsche Markt ist innerhalb von Europa schon sehr weit fortgeschritten im Zyklus. Die Preise sind hier am stärksten gestiegen“, so das Fondsmanagement des UBS Euroinvest. Sollte sich das Zinsumfeld ändern, könnte es in diesem Markt als erstes zu einer Preiskorrektur kommen. „Wichtig ist deshalb, dass das Objekt bei der Miete noch Steigerungsmöglichkeiten bietet. Wenn es zur Preiskorrektur kommt, muss der Verlust über höhere Mieten auszugleichen sein.“ Das Team bevorzugt für Neuinvestitionen in Deutschland die drei größten deutschen Städte Berlin, Hamburg und München.

Separatismus als Chance?

Im Herbst 2017 beherrschte das katalonische Unabhängigkeitsreferendum lange Zeit die Schlagzeilen. Auch wenn es um die Separatismusbestrebungen der nordostspanischen Region zuletzt ruhig wurde, ist das Thema noch lange nicht vom Tisch. Die nach wie vor offene Zukunft der Region sorgt dafür, dass die Mieten in der Hauptstadt Barcelona nicht so stark gestiegen sind wie in anderen europäischen Metropolen. Fundamental ist diese Entwicklung nicht begründet. „Das Renditeniveau für Core-Objekte liegt rund 75 bis 100 Basispunkte höher als beispielsweise in München. Man kann sich also günstig einkaufen, obwohl sich Barcelona durch Wachstum und hohe Attraktivität auszeichnet“, so das Immobilien-Team bei UBS-AM.

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