„Halten und verwalten“ reicht nicht mehr

**Was private Kapitalanleger von den Profis lernen können.

Wer sein Geld langfristig und sinnvoll anlegen will, setzt angesichts des aktuellen Zinsumfelds nicht mehr auf Festgeldanlangen, sondern lieber auf Sachwerte.**

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt zählt dabei zu den attraktivsten Möglichkeiten, Kapital gewinnbringend zu investieren. Allerdings wird der Wohnimmobilienmarkt immer komplexer. Eine Immobilie einfach zu kaufen und einige Jahre später wieder zu verkaufen, war vor einigen Jahren zumindest in den Metropolen fast ein Garant für Gewinne. Heute funktioniert ein solches Vorgehen nicht mehr, denn die Situation am Markt sieht mittlerweile ganz anders aus:

Wo bis vor kurzem ein – teils rasantes – Preiswachstum zu beobachten war, stagnieren die Preise mittlerweile beziehungsweise steigen deutlich weniger stark als bisher. Die Mieten dürften weiterhin steigen, jedoch auch nicht mehr so kräftig wie früher. Dafür sorgen die allgemeine Marktentwicklung, der anziehende Neubau und die Mietpreisbremse. Diese sieht vor, dass ein Eigentümer in Gebieten, für die ein Wohnungsmangel ausgewiesen wurde, bei einer Wiedervermietung maximal einen Mietpreis verlangen darf, der 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Wer mit Wohnimmobilien noch Werte heben will,

braucht daher detaillierte Kenntnisse.

Zum einen, um nach dem Preisanstieg in den vergangenen Jahren nicht überteuert zu kaufen. Zum anderen aber auch, um die Immobilie langfristig so zu bewirtschaften, dass ihr Wert über die Jahre bestenfalls steigt. Es reicht eben nicht mehr, ein Objekt einfach zu kaufen und zu verwalten. Gefragt ist vielmehr ein aktives Assetmanagement. Konkret heißt das: Mit den und an den Wohnungen muss wirklich gearbeitet werden, um Werte zu generieren – solche Werthebel können Modernisierungen, energetische Sanierungen, Nachverdichtungen und vor allem auch Strategien zur Wohnungsprivatisierung sein, also der Einzelverkauf an Mieter, Selbstnutzer und Kapitalanleger.

Nicht jeder hat die Zeit und das Know-how, das für ein professionelles Assetmanagement notwendig ist. Schon in der Vergangenheit zeigte sich in Studien immer wieder, dass private Wohnungsvermieter deutlich niedrigere Renditen erzielen als professionelle Investoren. Diese Diskrepanz lässt sich vor allem damit erklären, dass viele professionelle Bestandshalter seit langem aktives Assetmanagement betrieben und somit mehr Werte generiert haben. Künftig wird professionelles Assetmanagement auch für Privatanleger zur Pflicht, zumindest dann, wenn sie nicht riskieren wollen, dass ihre Immobilie über die Zeit an Wert verliert.

Ein professioneller Assetmanager plant, steuert und kontrolliert sämtliche den Wert der Immobilie beeinflussenden Maßnahmen – idealerweise bereits vom Ankauf an, in jedem Fall aber über die Nutzungsphase hinweg bis hin zum Verkauf. Dafür erstellt er ein Gesamtkonzept, das sich möglichst über die kommenden Markt- und Immobilienzyklen erstreckt. Eine solche multizyklische Planung und Vorgehensweise ist in erster Linie deshalb erforderlich, weil die Leistungen des Assetmanagements oftmals erst über einen längeren Zeitraum hinweg voll zur Geltung kommen.

Bei der Immobilie gilt wie bei allen Investitionsgütern: Im Einkauf liegt der Gewinn – je „günstiger" sich eine Immobilie erwerben lässt, umso höher ist die mit ihr erzielbare Rendite. Günstiger bezieht sich also in diesem Zusammenhang nicht auf den absoluten Preis, sondern auf die Wertsteigerungsmöglichkeiten. Ein guter Assetmanager hat einen Blick dafür, welche Immobilien am Markt Wertsteigerungspotenzial besitzen. Neben der Ankaufsberatung fallen die Konzeption und Vermittlung von Finanzierungen in den Zuständigkeitsbereich des Assetmanagers.

Weniger gravierende, jedoch zahlreichere Risiken birgt die Bewirtschaftungsphase: „Unvorhergesehene" Probleme wie Mietausfälle oder Mietminderungen müssen gemeistert werden, die rechtlich möglichen Mieterhöhungen sollten ausgelotet und durchgesetzt werden. Verantwortlich ist der Assetmanager aber nicht nur dafür, die Einnahmen zu erhöhen, sondern auch dafür, die Kosten zu senken, umso den optimalen Ertrag zu erzielen. Die Kosten lassen sich senken, in dem Drittleistungen günstig eingekauft werden. Hierfür gilt es zu prüfen, ob ein anderer Dienstleister bei gleicher Leistung günstiger arbeitet. In der Bewirtschaftungsphase geht es insbesondere darum, die Immobilie marktfähig zu halten – also dafür zu sorgen, dass es einerseits immer ausreichend Mietinteressenten gibt, andererseits, dass sich genügend Käufer für das Objekt interessieren, um einen guten Preis beim Verkauf erzielen zu können.

Ein Assetmanager nimmt insofern über die gesamte Haltedauer der Immobilie die Position des Eigentümers ein. Er vertritt dessen Interessen, indem er sein umfassendes Immobilien-Know-how einsetzt. Um langfristig den optimalen Ertrag aus den ihm anvertrauten Immobilien herauszuholen, muss der Assetmanager die aktuelle und künftige Marktlage in seine Überlegungen mit einbeziehen. Er muss sich also beispielsweise bestens mit den am Markt erzielbaren Kaufpreisen, den Miethöhen und Leerständen auskennen. Eine genaue Wettbewerbsanalyse zeigt außerdem: Wie viele Konkurrenzobjekte gibt es am Markt, wie ist es um deren Qualität bestellt? Auch das Wissen über die steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen fließt in seine Entscheidungen mit ein.

Last but not least ist ein erfolgreicher Verkauf entscheidend für eine Immobilieninvestition. Gerade private Immobilieneigentümer neigen häufig dazu, Immobilien lediglich zu halten. Dabei lässt sich der Investitionserfolg oftmals dann maximieren, wenn es gelingt, in euphorischen Marktphasen Gewinne durch einen Verkauf zu realisieren.

Insgesamt zeigt sich, wie wichtig umfassendes

**_spezialisiertes Know-how heute für eine erfolgreiche Immobilieninvestition ist.

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Über dieses verfügen private Anleger in der Regel nicht. Es wird daher zunehmend auch für sie sinnvoll, professionelle Assetmanager einzusetzen, die auf detaillierte Marktkenntnis und ein umfassendes Netzwerk zurückgreifen können und dies durch langjähriges Bestehen am Markt, bundesweite Präsenzen vor Ort und Referenzen für ihre Dienstleistungen nachweisen können. So, wie es professionelle Immobilieninvestoren bereits seit langem tun.

Jürgen F. Kelber,

geschäftsführender Gesellschafter der Dr. Lübke & Kelber GmbH

finanzwelt SPECIAL I Sachwertanlagen und Immobilien I Immobilieninvestitionen - Ausgabe 06/2014