Gepflegt vorsorgen

Die niedrigen Zinsen sorgen seit einigen Jahren für einen Boom auf dem deutschen Immobilienmarkt. Knappes Angebot und steigende Nachfrage sorgen dafür, dass deutsche Wohnimmobilien immer teurer werden. Trends bestimmen den Markt, auch den für Pflegeimmobilien, der aufgrund des demografischen Wandels und der vielfältigen Auswirkungen auf die Altersstruktur zu den attraktivsten Wachstumsmärkten zählt.

Der stationäre Pflegemarkt befindet sich im Wandel. Die Diskussion ist geprägt von Themen wie überalterter Immobilienbestand, steigende Kosten und ein deutlicher Anstieg der zukünftigen Zahl der Pflegebedürftigen. Politik und Wirtschaft müssen sich intensiv mit der sich verändernden Altersstruktur der Gesellschaft beschäftigen und nachhaltige Konzepte präsentieren, um die steigende Nachfrage nach Pflegeeinrichtungen zu sättigen. Laut Pflegestatistik des Statistischen Bundesamtes hat die Zahl der Pflegebedürftigen allein in der Dekade vom Jahr 1999 bis 2009 von 2,02 Millionen um 16 % auf 2,34 Millionen Menschen zugenommen. Davon war fast ein Drittel (31%) vollstationär in Pflegeheimen gepflegt. Schätzungen gehen davon aus, dass die Zahl der Pflegebedürftigen hierzulande bis zum Jahre 2030 auf rund 3,2 Millionen weiter ansteigt. Auch die Anzahl der Pflegeheime sowie der darin zur Verfügung stehenden Plätze hat zugenommen, aber nicht in dem Maße, wie es nötig wäre. Es gibt einen unübersehbaren Mangel an Pflegeheimen (Neubauten und Ersatzinvestitionen für veraltete Immobilien zusammengerechnet). Wie reagieren Betreiber auf den Wandel? Mit welchen Konzepten gehen Initiatoren und Betreiber in die nächsten Jahre?

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finanzwelt befragte Experten im Roundtablegespräch:**_

Bernd Eder, Geschäftsführer ImmoVeritas GmbH

Ralf Licht, Geschäftsführer CASA REHA Holding GmbH

Edwin Thiemann, Vorstandsvorsitzender WirtschaftsHaus AG

Frank Winkel, Geschäftsführer WI-IMMOGroup GmbH

finanzwelt: Die Faszination für das Betongold hat nicht nachgelassen. Ganz im Gegenteil. In unsicheren Kapitalmarktzeiten mit Börsenschwankungen und einem Zinsniveau nahe null sind Immobilien ein Hort der Sicherheit. Welche Stimmung machen Sie derzeit am Immobilienmarkt aus?

Thiemann: Vor dem Hintergrund des gesamtwirtschaftlichen Umfeldes stecken mehr und mehr Menschen ihre Ersparnisse oder ein Teil ihres Vermögens vorsorglich in Betongeld. Das hat zur Folge, dass die Immobilienpreise teilweise schon sehr stark angezogen sind und es regionale Überhitzungserscheinungen gibt. Umso wichtiger erscheint es uns, preisbewusst zu bauen, indem man beispielsweise KfW-Projekte auf den Markt bringt. Eine der wichtigen Regeln in der Immobilienbranche ist die Lage des Objektes. Dies trifft auch im Pflegeimmobilienmarkt zu. Allerdings mit der Einschränkung, dass an diesem Standort auch ein tatsächliches Nachfragepotenzial nach stationären Pflegeplätzen bestehen muss. Jedes angekaufte Objekt wird letztlich einer intensiven und standardisierten Standortanalyse unterzogen und nur wenige bestehen den Test.

finanzwelt**: Der demografische Wandel ist nicht mehr zu übersehen. Die Deutschen werden immer älter. Was bedeutet das für den Markt für Pflegeimmobilien?

Winkel: Die spielentscheidenden Faktoren für den Betrieb von Pflegeimmobilien, vornehmlich soziodemografische und politische Veränderungen, entwickeln sich durchaus positiv. Der demografische Wandel führt zu einemimmensen zusätzlichen Bedarf an Pflegeimmobilien. Dabei ist die quantitative Nachfrage nach zusätzlichen Pflegeheimen und vollstationären Pflegeplätzen zwingend an einen hohen Qualitätsanspruch auf Seiten der Initiatoren und Betreiber gebunden. Professionelle, wirtschaftlich gut aufgestellte Betreiber, die über ein Kostenstellenmanagement verfügen und sich bestens im Markt auskennen, sind hierbei eine notwendige Voraussetzung. Die zunehmende Anzahl an Anbietern, die sich unbedingt in diesen Nischenmarkt hineindrängen, unterstreicht die Attraktivität des Pflegeimmobilienmarktes.

Eder: Die Bedeutung vollstationärer Pflegeeinrichtungen wird künftig zunehmen. Trotz des Wunsches nach einer Verpflegung in den eigenen vier Wänden werden vollstationäre Pflegeeinrichtungen bei Krankheitsbildern wie beispielsweise Demenz und schwerster Pflege unumgänglich sein. Vollstationäre Pflegeeinrichtungen sind ab einem gewissen Alter die gängige Wahl.

finanzwelt: Was macht den Charme von Pflegeimmobilien aus?

Winkel: Viele Faktoren untermauern die Attraktivität einer Pflegeimmobilie. An erster Stelle steht ein grundbuchgesichertes Sachwertinvestment, das eine Rendite um die 5 % verspricht. Im derzeitigen Marktumfeld eine attraktive Größe. Darüber hinaus gibt es keine hohe Mieterfluktuation, wie wir das aus anderen Wohnimmobiliensegmenten kennen. Dieses Angebot trifft den Nerv der Zeit, da die Kunden in möglichst sichere Sachwerte investieren wollen, die mit wenigen Störfaktoren behaftet sind.

Thiemann: Die Attraktivität von Pflegeimmobilien fußt letztlich darauf, dass sie Eigenschaften verbindet, die eine perfekte Antwort auf vielfältige Kundenwünsche darstellen. Nur Sachwerte wie Grundstücke oder Immobilien sind inflationsgeschützt, bieten ein attraktives Chance-Risiko-Profil und sind daher für eine langfristige Investition geeignet.

finanzwelt: Welche Rolle kommt der Qualität der Betreiber zu?

Licht: Dem Betreiber kommt in einem Spezialimmobilienkonzept eine zentrale Bedeutung zu. Natürlich sollte dieser über eine gute Bonität verfügen und langjährige Erfahrung im stationären Pflegesegment vorweisen können. In einem Markt der Konsolidierung – momentan gibt es hierzulande ca. 4.500 private Betreiber – entscheidet das Gesamtpaket über den nachhaltigen Erfolg oder Misserfolg. Es kommt auf die Gesamtstruktur und die Professionalität eines Betreibers an. Es geht nicht nur um das Thema „Pflege", sondern auch um wesentliche Aspekte wie Qualität, Recruiting und Bindung von guten Mitarbeitern sowie Finanzmarktkompatibilität. So garantieren wir fortwährend einen hohen Qualitätsstandard bei Immobilie und Pflege zu einem stabilen Preis, den wir an unsere Bewohner und Partner weitergeben. Die Pflegebedürftigen sollen sich wohlfühlen. Übrigens gilt das auch für die Mitarbeiter, auf die wir möglichst langfristig bauen wollen. Wir müssen tragfähige Lösungen präsentieren auf die Frage, wie man sich zukunftsfähig und attraktiv in diesem Markt aufstellt.

Thiemann: Vor diesem Hintergrund ist ein professioneller Betreiber entscheidend. Wir suchen die Heimbetreiber aus, mit denen der Investor einen bindenden und mindestens 20-Jahres-Vertrag abschließt. Dieser garantiert die Einnahmen und wir stellen sicher, dass der Investor einen Betreiber hat, der sich auch in der Vergangenheit ausgezeichnet hat. Unsere hausinterne Betreibergesellschaft übernimmt zum Investorenschutz zwei wesentliche Aufgaben. Zum einen werden Betreiber vor Ankauf auf Herz und Nieren geprüft. Zum anderen übernimmt sie das dauerhafte Controlling der Betreiber, erkennt somit frühzeitige Schieflagen. Sollte dieser dann dennoch ausscheiden, haben wir entsprechend vorgesorgt und können die Einrichtung betreiben.

finanzwelt: Hat die Politik die Brisanz des Pflegethemas auf dem Radar?

Eder: Der Bedarf an neuen Pflegeeinrichtungen ist vorhanden, aber das Preis-Leistungs-Verhältnismuss stimmen. Und wenn dies nicht gewährleistet ist, benötigen wir staatliche Förderprogramme. Die ambulante Versorgung ist nur bis zu einem gewissen Punkt gesichert, danach spielt sich nämlich alles im vollstationären Bereich ab.

Licht: Das kann ich so nur unterstreichen. Das Durchschnittsalter unserer Heimbewohner beträgt 83 Jahre. Die Nachfolgegeneration ist zu diesem Zeitpunkt schon selbst in einem vorgerückten Alter, wo sie eine Rundumpflege und Betreuung der eigenen Eltern nicht mehr sicherstellen kann. Darüber hinaus gibt es noch einen weiteren Punkt. Die unterschiedlichen Landesgesetzgebungen bilden sowohl für Betreiber als auch für die Immobilieninvestoren oftmals eher ein Hemmnis als einen zusätzlichen Anreiz. Restriktive Regelungen hinsichtlich Einzelzimmern oder Gesamtzahl der Betten sind in einigen Bundesländern für Betreiber und Immobilieninvestoren immer schwieriger zu realisieren. Hintergrund sind die unter Inflationsniveau steigenden I-Kosten zur Refinanzierung der Mieten.

Thiemann: Die politischen Entscheidungsträger setzen sich zwar zu Recht für den Ausbau der ambulanten Pflegedienstleistungen ein, sollten aber der immensen Bedeutung der vollstationären Pflege mehr Rechnung tragen. Der „Krisenfall" Pflege, beispielsweise bei Dementenbetreuung, ist vielfach nur durch eine Aufgabe des bisherigen Wohnumfeldes lösbar.

finanzwelt: Investoren sollten beim Teileigentum/ Direktinvestment auch mögliche Exitstrategien im Blick haben. Welche Erfahrungen haben Sie hier gemacht?

Winkel: Wir können nur über gute Erfahrungen berichten. Als Verwalter einiger Objekte haben wir in der Vergangenheit bereits Veräußerungen der Appartements beobachtet. Dies unterscheidet sich im Prinzip nicht vom Verkauf einer anderen Immobilie. Sofern der Investor den Exit will, kann der Verkauf über einen vom Eigentümer beauftragten Immobilienmakler oder über unsere unternehmenseigene Hausverwaltung erfolgen. Bei Letzterer laufen permanent Anfragen auf, sei es aus der Eigentümergemeinschaft oder von neuen Interessenten der einzelnen Objekte.

Thiemann: Da der Eigentümer einer Pflegeimmobilie selbst im Grundbuch steht, kann er jederzeit über sein Appartement verfügen. Es ist per Wohnungseigentumsgesetz (WEG) als Teileigentum definiert und kann insofern genauso gehandhabt werden wie eine ganz normale Wohnung. Ein Anbieter, der mehrere hundert Einheiten im Jahr verkauft, verfügt für gewöhnlich auch über einen funktionierenden Zweitmarkt. Das heißt der Wiederverkauf gestaltet sich einfach über den ursprünglichen Anbieter.

finanzwelt: Kritiker argumentieren, dass die Pflegebranche tendenziell sehr anfällig für Insolvenzen sei. Was entgegnen Sie dieser These?

Winkel: Da muss man gar nicht um den heißen Brei herumreden. In der Tat sind in der Vergangenheit etliche Marktteilnehmer in Schieflage geraten. Deswegen sollte man genau auswählen, mit wem und an welchen Standorten man investiert. Und auch, welche Erfahrung der Partner mitbringt. Und es kommt natürlich auf den Betreiber an. Würden Sie das mit jemandem zusammen machen, der gerade erst frisch am Markt ist? Oder eher jemanden mit langjähriger Erfahrung bevorzugen, der gezeigt hat, dass er das kann? Oder würden Sie Otto Meier in Buxtehude wählen und denken, der betreibt schon seit 20 Jahren ein Haus mit 400 Betten, und darauf hoffen, dass er das schon richtig macht?

finanzwelt: Aber auch der Otto Meier könnte ja mal eine tolle Idee haben. Also kann eine möglichst langjährige Tätigkeit doch auch nicht das entscheidende Kriterium sein. Also: Wie selektiert denn der Vertrieb?

Winkel: Wie schon gesagt: Ich wähle nur professionelle Partner aus, die über Jahre hinweg bewiesen haben, dass sie es können. Wenn besagter Herr Meier wirklich eine gute Idee zu haben glaubt, dann schaue ich mir das erst einmal ein paar Jahre an und danach können wir uns darüber unterhalten.

Licht: Ich will Ihnen einmal ein Beispiel geben: Herr Meier kauft seine Lebensmittel für die Pflegestätte bei Frau Schulze nebenan. Casa Reha ist deutschlandweit einer der größten privaten Kunden bei Edeka. Wir bereiten im Jahr 14,3 Millionen Mahlzeiten zu – alle frisch. Wir verarbeiten im Monat 281 Tonnen Lebensmittel, reinigen 3,1 Millionen Kilo Wäsche. Das heißt, dahinter steckt eine riesige Logistik. Wir betreiben aktuell 69 Häuser mit insgesamt 10.000 Betten. Wenn davon einmal ein Haus in Schieflage geraten sollte, ist das alles andere als schön, aber für uns als Konzern nicht existenzgefährdend. Mit den betriebswirtschaftlichen Zahlen, die wir herausgeben, kann jeder Wirtschaftsprüfer etwas anfangen. Ich bin davon überzeugt, dass es am Ende auf die Transparenz eines Wirtschaftskonzerns ankommt. Unsere Bilanzen sind – möglicherweise anders als die von Otto Meier – transparent. Auch, weil hinter uns international erfolgreiche Unternehmen als Gesellschafter stehen, die selbstverständlich auch von uns eine transparente Bilanz verlangen. Als bundesweit agierendes Unternehmen sind wir natürlich weniger anfällig als ein lokaler Betreiber. Entscheidend für unseren Erfolg als Betreiber ist darüber hinaus, dass wir ganzheitlich wirklich sehr konsequent und konstant an den Themen arbeiten. Das betrifft nicht nur die Pflegequalität, sondern beispielsweise auch die Themen Mitarbeiter- oder Einkaufsqualität, also eine Verzahnung vieler unterschiedlicher Sparten.

finanzwelt: Es wurde vorhin der Vertrieb über Banken angesprochen. Wie dürfen wir uns das vorstellen?

Thiemann: Angesichts der niedrigen Zinsen fehlt es Banken an guten Produktangeboten. Wir arbeiten hier unter anderem mit den Sparkassen zusammen. Diese übernehmen häufig die Finanzierung, und wenn unsere Angebote passen, bieten sie unsere Produkte sehr gerne an. Zwar verkaufen sie wegen ihrer Statuten nicht überregional, aber sie lassen sich im kleinen Rahmen in das Geschäft vor Ort einbinden. Unsere Hauptgeschäftspartner sind und bleiben Versicherungs- und Immobilienmakler, die weit über 80 % des Umsatzes abdecken.

finanzwelt: Im Vertrieb von Pflegeversicherungen tun sich Makler schwer, weil die Kunden häufig von der Thematik Pflegebedürftigkeit nichts hören wollen. Ist das im Vertrieb von Pflegeimmobilien anders, weil die Kunden ja sofort etwas Greifbares in die Hand bekommen, das sie sich auch vor Ort anschauen können?

Thiemann: In der Tat haben es Banken und Makler auf der Immobilienseite einfacher, zumal wir auch umfangreiche Verkaufsunterstützungen anbieten. Wir führen bundesweit Präsentationen und Veranstaltungen durch, zu denen unsere Vertriebspartner ihre Kunden einladen, damit diese auch direkt mit uns ins Gespräch kommen. Dabei wird hnen nicht nur das Produkt, sondern auch der Markt erläutert. Zudem führen wir Beratungstage gemeinsam mit unseren Vertriebspartnern durch Online-Präsentationen und Vorträge zum Thema Sachwerte. Wir lassen also Makler im Hinblick auf den Verkaufserfolg nicht alleine. Denn wir wissen am besten, worüber wir reden. Hinzu kommt natürlich auch, dass wir die komplette Produkthaftung übernehmen. Und wir wollen natürlich nicht für einen Partner haften, ohne zu wissen, wie der Vertrieb vor Ort läuft.

finanzwelt: Und der Niedrigzins ist ein hervorragendes Verkaufsargument.

Thiemann: Wenn die Menschen ihr Geld in Festverzinsliches stecken, können sie doch quasi zusehen, wie es Monat für Monat immer mehr an Wert verliert. Investieren sie hingegen in Beton und das über 20 Jahre, erhalten sie eine ansehnliche Rendite. Das alleine ist schon Anreiz genug, so etwas zu machen.

Winkel: Der Kundenkreis für eine Pflegeimmobilie ist zudem ein ganz anderer als der für eine Pflegeversicherung. Es ist die Zielgruppe 50+. Diese weiß häufig nicht, was sie mit ihrer Liquidität in einem instabilen Markt anfangen soll, weiß aber ganz genau, dass sie in einem konjunkturunabhängigen Markt besser aufgehoben ist.

Licht: Private Anleger investieren aktuell gerne in den Kleinwohnungsmarkt und speziell in das Segment Wohnungsteileigentum Pflegeimmobilie. Das ist mit einem überschaubaren EK-Anteil bezahlbar und aufgrund des langfristigen Mietvertrags leicht zu überschauen. Die Rendite beträgt ca. 4 bis 5 % mit einem im Übrigen frei handelbaren Sachwert „Immobilie", der anerkanntermaßen seit Jahrhunderten ein sicheres Asset ist. Hinzu kommt bei einer Pflegeimmobilie im Gegensatz zur Studentenwohnung noch, dass ich mich 20 Jahre lang nicht darum kümmern muss. Und dann kommt die interessante Frage: Was passiert nach den 20 Jahren? Dann muss ich ja wieder in die Renovierung investieren. Wie decken Sie das ab, Herr Thiemann?

Thiemann: Ein ganz wichtiger Punkt: Wir empfehlen die Immobilie über die Laufzeit des Pachtvertrages zu entschulden. Somit ist dieses Investment nach Auslauf des Pachtvertrages schuldenfrei. Der Kunde muss sich also zunächst einmal gar keine Sorgen machen, wie es weitergeht. Unsere Erfahrung ist da eigentlich ganz positiv. Die Betreiber, die über die Jahre hinweg immer wieder für die Instandhaltung gesorgt haben, wollen auch weiterhin betreiben. Dann muss eigentlich nur über die neue Pacht geredet werden. Selbst bei 75 % der ursprünglichen Pacht ist das für unsere Anleger immer noch attraktiv. In den vergangenen Jahren sind wir bei sicherlich 20 Häusern in die Verhandlungen mit den Betreibern gegangen und lagen am Ende im Regelfall zwischen 80 und 120 % der ursprünglichen Pacht. Die andere Option für den Betreiber wäre, das Objekt selbst zu erwerben, aber dann müssten alle Anleger zustimmen.

Licht: Wir achten bei neuen Projekten und Mietvertragsabschlüssen immer darauf, dass wir für beide Seiten, sowohl für uns als Betreiber als auch für den Investor, ausgewogene Verträge schließen und unter anderem keine Indexierungs- oder Instandhaltungsklauseln zulassen, bei denen uns nach zwei oder drei Anpassungen wegen fehlender Refinanzierungsmöglichkeiten über die Investitionskostensätze mit den Gemeinden und Sozialhilfeträgern die Puste ausgeht. Quersubventionieren über andere Erträge dürfen wir ohnehin nicht. Eine wichtige Komponente spielen bei Mietkalkulationen auch die örtlichen Gemeinden und deren Sozialämter. Wir haben bereits heute an dem einen oder anderen Standort in strukturschwachen Regionen bis zu 30 % Sozialhilfeempfänger als Bewohner in unseren Häusern. Ersparnisse und Renten reichen in diesen Fällen nicht aus, um die Unterbringung und Pflege in einer stationären Pflegeeinrichtung zu bezahlen. Hier springen die Sozialämter ein. Wenn vom ersten Tag an ein vernünftiger Vertrag miteinander vereinbart wird, dann wird dieser auch über 20 Jahre hinweg funktionieren. (hwt), (ah)

Roundtable Pflegeimmobilien - Sonderheft Pflege 2014