Genauer Blick nötig

Wegen historisch niedriger Zinsen fragen überall in Europa Investoren verstärkt Immobilien nach. Dieser Boom könnte jedoch auch seine Schattenseiten haben. Und nicht jede Region und jedes Segment ist ideal für eine Investition.

Seit mittlerweile fast drei Jahren beträgt der Leitzins in der Eurozone 0 % und ist damit quasi abgeschafft. Wann die Zinsen wieder steigen werden, darüber lässt sich nur spekulieren. Freuen dürften sich darüber besonders Immobilienunternehmen, denn „Betongold“ gilt als einer der besten Wege aus der „Zinsfalle“. Dass sich der deutsche Immobilienmarkt seit Jahren im Aufschwung befindet, möchte Dr. Thomas Beyerle, Head of Group Research bei CATELLA, aber nicht nur mit dem Zinsniveau begründen. So hätte wegen fehlender Anlagealternativen auch die außergewöhnlich gute Konjunktur seit 2014 die deutschen Immobilienmärkte angehoben. Weil die Leitzinsen nicht nur in der Eurozone niedrig sind, befinden sich auch die Immobilienmärkte außerhalb des Währungsraums im Aufschwung. „In der Mehrzahl der europäischen Länder – außerhalb der Eurozone – haben wir höhere Leitzinsen wie z. B. UK 0,75 %, Polen 1,5 % oder Tschechien 1,25 %. In Schweden wird noch in diesem Jahr mit einer leichten Erhöhung gerechnet (Anm. d. Red.: Gemeint war das vergangene Jahr; tatsächlich hob die schwedische Reichsbank Ende Dezember den Leitzins um 0,25 Prozentpunkte auf minus 0,5 % an). Dieser finanzpolitische Rahmen bildet sicherlich die Basis für die dynamische Entwicklung an diesen Immobilienmärkten, aber mit einem bei Weitem nicht so dynamisch gestiegenen Transaktionsvolumen wie im Vergleich zu Deutschland“, erläutert Dr. Beyerle. Seiner Meinung nach würden die anderen europäischen Immobilienmärkte auch von der aktuellen Marktlage in Deutschland profitieren. „Der Rest Europas segelte immobilienspezifisch im Windschatten Deutschlands, wenngleich aber wirtschaftliche Auf-holprozesse teilweise deutlich stärker ausgeprägt waren, wie z. B in Irland/Dublin oder Amsterdam.“ Dass der deutsche Immobilienmarkt derzeit eine Sonderstellung innerhalb Europas hat, meint auch Francesca Boucard, Economist Real Estate, Swiss LifeAsset Managers. „Der starke Einfluss der niedrigen Zinsen auf die Anleger, in Immobilen zu investieren, ist ein weltweites Phänomen mit einzelnen Überfliegern. So zeichnet sich Deutschland innerhalb Europas durch besonders hohe Investmentvolumen und niedrige Ankaufsrenditen aus.“

Gefährlicher Boom in der Schweiz

Auf dem Wiener Kongress 1814/15 wurde die Neutralität der Schweiz von allen Großmächten anerkannt. Seitdem hat sich die Eidgenossenschaft aus allen weltpolitischen Konflikten raus gehalten und auch eine Mitgliedschaft in internationalen Organisationen ist für die Schweizer Bevölkerung nur schwer vorstellbar: So trat das Land erst im Jahr 2002 als Vollmitglied der UN bei. Eine Mitgliedschaft in einem noch engeren Staatenbund wie der EU ist für die Schweiz nach aktuellem Stand wohl undenkbar, weshalb sie (gemeinsam mit dem kleinen Nachbarstaat Liechtenstein) eine Enklave inmitten der EU und auch der Eurozone bildet. Diese Eigenständigkeit schützt Schweizer Sparer aber nicht vor schlechten Zinsen, im Gegenteil: Mit minus 0,75 % liegt der Leitzins der Schweizer Nationalbank noch niedriger als in der Eurozone. Entsprechend sind auch Immobilien hier nachgefragt. „Noch deutlicher sind die Effekte in der Schweiz, wo die negativen Renditen aus Staatsanleihen die Marktentwicklung prägen“, erläutert Francesca Boucard warum sich der Schweizer Immobilienmarkt derart dynamisch entwickelt, dass im Land die Angst vor einer Immobilienblase umgeht. So haben in der Eidgenossenschaft Investoren in den vergangenen Jahren verstärkt Wohnungen gekauft und damit dafür gesorgt, dass sich die Preise für Eigentumswohnungen im Landesdurchschnitt praktisch verdoppelt haben. Da die Investoren aufgrund der niedrigen Zinsen händeringend auf der Suche nach Anlagealternativen zunehmend in Wohnraum investieren, übersteigt das Angebot mittlerweile die Nachfrage, weshalb die Leerstandsquote bei Mietwohnungen mit 2,7 % den höchsten Wert seit 20 Jahren erreicht hat.

Nicht überall wird investiert

Francesca Boucard macht deutlich, dass der Immobilienboom in Europa nicht uneingeschränkt ist. „Dabei werden die Risiken nicht ausgeblendet: So herrscht zum Beispiel Zurückhaltung gegenüber Anlagen in Handelsimmobilien, gerade in Ländern mit starkem Online-Handel.“ Ein Beispiel für ein Land, in dem die Anleger Einzelhandelsinvestments aufgrund des steigenden Online-Handels scheuen, ist Belgien. Laut „Deka Immobilien Monitor – Einzelhandelsmärkte Europa“ verzeichnete der Einzelhandel des westeuropäischen Königreiches im Jahr 2017 einen leicht rückläufigen Umsatz, während der Online-Handel um 12 % zunahm. Auch der Investmentumsatz mit Einzelhandelsimmobilien ging in Belgien im Jahr 2017 zurück und lag mit 686 Mio. Euro ein Drittel niedriger als der Vorjahreswert sowie dem fünfjährigen Mittel. Wesentlicher Grund hierfür war, dass 2017 kein einziges Shopping-Center verkauft wurde. Im ersten Quartal 2018 wechselten mehrere Shopping-Center den Besitzer. Diese Transaktionen machten 84 % des Einzelhandelsimmobilienumsatzes in diesem Zeitraum aus. Die Deka-Untersuchung lässt auch einen Zusammenhang zwischen der Bedeutung des Online-Handels- und der Investmentneigung in Shopping-Center vermuten: So sind in vielen Ländern mit steigenden Umsätzen im Online-Bereich die Investmentumsätze mit Shopping-Centern rückläufig. Dabei zeigt sich auch, dass in Ländern mit starkem Anstieg beim Online-Handel vor allem der Bekleidungshandel zurückgeht. Dies hängt damit zusammen, dass dieses Segment viel leichter durch den Onlinehandel ersetzbar ist als beispielsweise der Lebensmittelbereich. Francesca Boucard erwähnt zudem, dass Immobilieninvestoren nicht nur zwischen den einzelnen Immobiliensegmenten differenzieren müssten. „Zugleich bleiben regionale Unterschiede zwischen Top- und Regionalmärkten in den einzelnen Ländern genauso wie Unterschiede zwischen Europas Peripherie und Kernraum.“ Sie glaubt außerdem nicht, dass sich die aktuelle Situation auf den europäischen Immobilienmärkten in absehbarer Zeit ändern wird. „So gut wie alle Märkte bewegen sich auf historisch niedrigen Renditeniveaus – dank der finanziellen Repression der Notenbanken, die die Zinsen tief hält und uns weit über das Jahr 2019 hinaus begleiten dürfte.“ Auch Dr. Thomas Beyerle glaubt, dass Immobilien in diesem Jahr weiterhin gefragt sein werden. „Aktuell zeigen sich die Märkte in einer guten Verfassung, welche sich auch in 2019 grundsätzlich zeigen wird.“ (ahu)