Auf Niederschlag folgt Umsatzregen

Gemessen am Umsatzvolumen folgte dem starken ersten Quartal mit den höchsten Ergebnisniederschlägen seit 2013 zwischen April und Ende Juni ein eher lauwarmer Umsatzregen (rund 90.000 m²) auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt.

(fw/rm)  1-, 5- und 10 Jahresvergleichswerte (jeweils Q2) sind zweistellig unterschritten. Am guten Halbjahresresultat hat dies in der Summe indessen nichts geändert. Mit über 220.000 m² schlägt zur Jahresmitte gegenüber dem Vorjahr ein Plus von 23 Prozent zu Buche, in den anderen beiden genannten Zeiträumen zumindest ein jeweils leichter einstelliger Zuwachs. Unternehmensbezogene Dienstleister und Banken/Finanzdienstleister decken 58 Prozent des Umsatzvolumens ab und 54 Prozent der Abschlüsse, sind damit die bei weitem aktivsten Branchen.

Anzahl der Abschlüsse legt weiter zu

Durchweg erfreulich gestaltet sich die Anzahl der Abschlüsse. Die legten im Quartal weiter zu und sorgten mit über 270 neu verhandelten Mietverträgen für eine in der Rückschau nachhaltige Aufwärtstendenz. „Es besteht eine gesunde Mischung in allen Größenkategorien. Dank der Anmietung durch die EZB mit ca. 17.800 m² im Japan Center auch eine im fünfstelligen Bereich.  Das reicht natürlich noch nicht, um von einem überzeugenden Gesamtumsatzergebnis zu sprechen“, so Christian Lanfer, bei JLL Team Leader Office Leasing Frankfurt. Und weiter: „In der EZB-Größenordnung darf man in der zweiten Jahreshälfte noch den einen oder anderen Abschluss erwarten. Die könnten dann dafür sorgen, dass sich das Umsatzvolumen  zumindest  wieder leicht über dem 5-Jahresschnitt von 430.000 m² einpendelt.“ Die fünf größten Deals machen zur Halbzeit 2016  lediglich ca. 47.000 m² aus und kommen damit auf einen Anteil von 21 Prozent am Gesamtumsatz, darunter die Projektanmietungen durch SAP SE in Eschborn, Union Asset Management Holding AG im Gerlinghaus in der Neuen Mainzer Straße, durch das 14. Polizeirevier im MC-30 im Mertonviertel sowie durch die DZ Bank AG im Kastor Tower. Insgesamt könne man sicherlich nicht über eine mangelnde Nachfrage klagen, meint Lanfer. Die Gespräche seien konkreter, Abschluss orientierter. So haben zum Beispiel Anmietungen in der  Flächengröße 2.500 bis 5.000 m² deutlich  zugelegt: fast doppelt so viele Nutzer haben einen Mietvertrag unterschrieben und damit rund 90 Prozent mehr Fläche (knapp 58.000 m²) belegt. Nicht zuletzt auch diese Zunahme hat dafür gesorgt, dass die durchschnittliche Flächengröße  im ersten Halbjahr mit  830 m² um 23 Prozent über dem Vergleichswert des Vorjahres liegt. „Der Elan der Akteure wird vor allem durch eine für Frankfurt völlig untypische  Situation ausgebremst: nach Jahren mit massiver Umnutzung und schwacher Vermietungsleistung trifft die erstarkte Nachfrage auf die „Reste“ des verbliebenen Büroangebots. Besonders die vorhandenen Großgesuche, die kurzfristig Fläche benötigen und nicht auf die Fertigstellung einer Projektentwicklung warten können, stehen  nun mit anderen Nutzern um die gleichen Flächen im Wettbewerb“, so Lanfer. Und weiter: „Das kann sehr schnell auf die Stimmung drücken, wenn sich der rasche Entscheider  durchsetzt und die eine oder andere Firma gegen ihren ursprünglichen Plan im Bestand verlängern  muss. Wäre  ein Umzug zwingend erforderlich, müssten Abstriche bei der Lage gemacht werden. Das gefällt nicht jedem“, so der Vermietungsexperte. Die meisten Deals wurden im ersten Halbjahr im Teilmarkt „City“ registriert  (20 Prozent), die Hälfte  dieser Abschlüsse in der Größenordnung bis 250 m². Das größte Flächenvolumen entfällt auf die  Bankenlage, die dank mehrerer Abschlüsse in der Top 10 Rangliste auf immerhin knapp 60.000 m² vermieteter Bürofläche kommt. Von den insgesamt 15 Teilmärkten erreichen die fünf umsatzstärksten  - neben der Bankenlage sind das Niederrad, Eschborn, Westend und City – einen Anteil von 61 Prozent, entsprechend knapp 135.000 m². Zum leichten Anstieg des Leerstands im zweiten Quartal auf 9,3 Prozent hat u.a. beigetragen, dass das Volumen der im zweiten Quartal fertig gestellten und noch verfügbaren Flächen mit rund 43.000 m²  das höchste seit Herbst 2013 war. Insgesamt waren zwischen Januar  und Ende Juni ca. 93.600 m² Bürofläche fertig gestellt worden, ein Zuwachs im Jahresvergleich von 58 Prozent, im 5- und 10 Halbjahresschnitt ein Plus von 16 Prozent bzw. 31 Prozent. Zu den Objekten gehören u.a. das T8 und Opernplatz XIV, beide in der Bankenlage, der Neubau für die Kassenärztliche Vereinigung Hessen im Europaviertel, das Hochhaus Turmcenter, eine Sanierung in der City sowie eine Neubau + Totalsanierung in Niederrad. In den kommenden sechs Monaten werden noch einmal ca. 48.500 m² Fertigstellungen erwartet, u.a.  in der Bankenlage der Neubauteil des Deutsche Bank Campus sowie das Vista oder in Eschborn das Projekt für Zühlke Engineering .„Könnten die beiden Projektentwicklungen  OMNITURM und Marienturm zeitnah fertig gestellt werden und nicht erst 2019, wäre das eine gewisse Entlastung, eine Gefahr für ein Überangebot wie 2002 gäbe es dadurch nicht“, so Lanfer. Die Spitzenmiete, im ersten Quartal um + 2,8 Prozent auf 36,50 Euro/m²/Monat gestiegen, ist stabil geblieben. Derzeit ist davon auszugehen, dass sich auch in den kommenden sechs Monaten keine Änderung ergibt. Bei einem Fünfjahresvertrag liegen die Incentives in Spitzenlagen bei durchschnittlich rund 12 Prozent. Die bei weitem meisten Mietvertragsabschlüsse (jeweils 30 bzw. 26 Prozent) wurden in den Preisklassen 10,00 bis 15,00 Euro sowie 15,00 bis 20,00 Euro/m²/Monat abgeschlossen. Lanfer abschließend: „Nicht nur London und Frankfurt sind von der Entscheidung zum Brexit überrascht worden. Momentan gibt es natürlich vor allem in der deutschen Bankenstadt immensen Gesprächsbedarf. Sowohl Nutzer als auch die Eigentümer/ Investoren versuchen zunächst einmal,  die Situation zu bewerten. Von Panik und überstürztem Handeln ist auf dem Gewerbeimmobilienmarkt  allerdings nichts zu spüren. Welche Branchen letztlich wie betroffen sein werden bzw. welche Änderungen es für sie geben wird, kann derzeit noch nicht abgesehen werden. Vereinzelt ist ein erstes Sondieren von Mieten, Leerständen etc. zu beobachten. Die Branche Banken/Finanzdienstleister, die es vermutlich in Abhängigkeit von derzeit in London ansässigen  Abteilungen und Funktionen am stärksten tangiert,  war bereits unabhängig vom Ergebnis des Referendums stark am Umsatzgeschehen beteiligt: allein  dreimal unter den Top 5 und insgesamt mit einem Viertel. Darüber hinaus sind mehrere, auch sehr große Anfragen von Banken im Markt. Eines darf man auch nicht aus den Augen verlieren: Viele Banken sind bereits in Frankfurt präsent und verfügen zum Teil über Flächenreserven, die weitere Mitarbeiter aufnehmen könnten. Das heißt: eine Neuanmietung wäre  nicht unbedingt notwendig. Grundsätzlich gilt: von einer massenhaften Verlagerung aus der britischen Hauptstadt nach Frankfurt sollte man nicht ausgehen, Verlagerungen würden sich auch erst mittelfristig niederschlagen.“ www.jll.de