„Evergreen“ Mietpreisbremse

Die in den letzten Spätsommertagen von der SPD-Bundestagsfraktion beschlossene Regulierungsagenda setzt klare Ziele: Mieten runter, Mieterhöhungen noch vehementer als ohnehin verhindern. Die neu ausgerollten Pläne inklusive Mietendeckel erleben so ein Comeback. Was wirkt in der aktuellen Marktlage am besten, um preiswertes Wohnen möglich zu machen?

An der Realität vorbei Wie so oft, begann der Fehler schon in der Herleitung der Problematik: Gleich zu Beginn des achtseitigen Positionspapiers listen die Politiker diverse Gründe auf, weshalb Bauen und Wohnen teurer geworden ist: Ukraine-Krieg, Materialknappheit, Inflation, Zinsen usw. Alles richtig. Doch was die SPD-Fraktion verschweigt: 37% der Kaufkosten einer Immobilie gehen auf direkte staatliche Abgaben und Anforderungen zurück. Würden also alle diese Abgaben wegfallen würde der Kaufpreis um 37% sinken. Ein Anreiz mehr, um als Investor und Vermieter neuen Wohnraum zu schaffen. Einer der größten Posten beim Bauen ist dabei die Grunderwerbsteuer. Deren Bedeutung – beim Kauf einer 250.000 Euro-Wohnungen in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und im Saarland also 16.250 Euro (6,5%) – spielt die Regierungsfraktion völlig herunter. Obendrein werden weitere Steuererhöhungen ins Spiel gebracht. Beispielsweise der Wegfall der Steuerfreiheit, wenn nach zehn Jahren die nicht selbst genutzte Immobilie verkauft wird.

So wird das Signal gesendet: Wer mehr investieren will, wird es in Zukunft eher schwerer haben. Echte Standortattraktivität entsteht nicht. Alles darf teurer werden – bloß die Mieten nicht Hinzukommt, dass die Kosten für Immobilienbesitzer weiter hoch gehen. Die Inflation, die gerade bei den Objekten und auf dem Bau 10% weit übersteigt, ist zum alles beherrschenden Wirtschaftsthema geworden. Warum nun alle Preise steigen dürfen, bleibt ein Rätsel.

Die Abermillionen an Kleinvermietern, erwarten ebenfalls eine Verzinsung ihres Investments, das oft der Altersvorsorge dient. Nun fordert die Politik in ihrem Papier einen bundesweiten Mietenstopp und eine Neuordnung der Indexmiete. Maßnahmen wie eine Beschränkung von Indexmieten, reduzieren sich jedoch auf Symptome. Langfristige Problemlöser sind sie allerdings nicht. Da mangelnder Wohnraum die Hauptursache für steigende Mieten ist, muss als erstes dort angesetzt werden.

Radikal Kosten senken Man hat wieder einmal vergessen, dass nur Investoren und Immobilienbesitzer Wohnraum schaffen. Dabei ist alles eine einfache Rechenaufgabe: Wohnungsneubau in Metropolen ist in vielen Fällen nicht unter Quadratmeterpreisen unter 5000 Euro möglich. Um hier kostendeckend zu vermieten, muss die Miete 18 bis 20 Euro pro Quadratmeter betragen. Alles andere wäre unwirtschaftlich.

Der Staat als Preistreiber Nummer 1 könnte diese Kalkulation günstiger gestalten und damit künftige Mieten absenken. So könnte die Grunderwerbsteuer für Erst-Eigennutzer gestrichen und für alle anderen deutlich gesenkt werden. Auch die Mehrwertsteuer auf Baumaterialien und -Leistungen im Privatneubau sollte wegfallen: 19% auf Zement und Fliesen wirken aktuell gegenüber 7% für Restaurantbesuche deplatziert. Setzt man an diesem gewaltigen Hebel an, sind hier weitere riesige Einsparungen möglich und ein weiterer Nebeneffekt: mehr Leute kommen ins Eigenheim. Möchte die Bundesregierung bezahlbaren Wohnraum ermöglichen, muss sie umdenken und an den wirklichen Ursachen ansetzen.

Marktkommentar von Hendrik Richter, Geschäftsführer von ohne-makler.net.