Es sind noch Chancen da

Torschlusspanik bei der Investition in Immobilien? Konkurrenzlos günstige Immobilienfinanzierungen und der Mangel an Investmentalternativen treiben immer mehr Anleger ins Betongold.

In welchen Marktsegmenten bestehen noch echte Investitionschancen, wie können Anleger guten Gewissens Immobilieneigentum erwerben?

Die Umfrage zur Geldanlage 2015 des Bundesverbands deutscher Banken zeigte das (wenig überraschende) Ergebnis, dass Immobilien auch 2016 zu den beliebtesten Assets für Privatanleger zählen. 37 % der Umfrageteilnehmer bevorzugen Immobilien – noch vor Tages- und Festgeld. Damit sind sie nicht allein, auch institutionelle Investoren aus dem In- und Ausland drängen unvermindert auf den deutschen Immobilienmarkt. Die deshalb sinkenden Renditen schrecken jedoch nicht ab – „die deutschen Anleger sind trotz anhaltender Niedrigzinsphase und dementsprechend magerer Renditen nicht bereit, ein höheres Risiko einzugehen“, bilanziert Verbandsgeschäftsführer Dr. Michael Kemmer. Und tatsächlich sind die Renditeaussichten bescheiden. Das Research-Unternehmen bulwiengesa konnte nachweisen, dass deutsche Immobilien inflationsbereinigt in den Jahren von 1970 bis 2009 überhaupt keine Wertsteigerungen verzeichnet haben. Nur überdurchschnittliche Investments können also noch so bescheidene Renditeanforderungen erfüllen, nur mit kompetenten Partnern sind die Investitionsziele zu erreichen. Sicherheitsorientierte Immobilieninvestments verlangen geradezu zwingend nach Risikostreuung – damit führt für Privatanleger nur in den seltensten Fällen ein Weg an der indirekten Strategie via Investitionsvehikel vorbei.

** Die Angebotslücke nach der Einführung des KAGB**

scheint inzwischen überwunden zu sein.

Das Angebot an Immobilienbeteiligungen ist spürbar gewachsen: Vom klassischen Einobjekt-Fonds im traditionellen KG-Mantel bis zur Anleihe zur Finanzierung von Projektentwicklungen ist alles dabei.

Beginnen wir mit dem bekannten Muster:

Mit jeweils einem einzigen Investitionsobjekt treten die ILG und Hannover Leasing an. Während die ILG in gewohnter Manier auf eine Einzelhandelsimmobilie setzt – diesmal ein Einkaufszentrum im Stadtkern von Gummersbach mit einer Vielzahl von unterschiedlichen Mietern – hat Hannover Leasing in Utrecht/Niederlande mit Danone Research B.V. einen einzigen Mieter, der einiges an Eigeneinbauten in den Sitz seiner Forschungsaktivitäten investiert hat. Die ILG finanziert zu 58 % mit Kommanditkapital und stellt bis Ende 2024 einen Gesamtrückfluss vor Steuern von 190,2 % in Aussicht, Hannover Leasing zu gut 50 % bei einem prognostizierten Gesamtrückfluss von 161,93 % bis Ende 2026. Beide Fonds können ab 10.000 Euro plus 5 % Agio gezeichnet werden. Der „ILG 41“ gilt wegen der hohen Mieterzahl als risikogemischtes AIF, der „Hannover Leasing 210“ unterfällt als „Altfonds“ der Übergangsregelung.

Mit zwei Objekten tritt der erste Publikumsfonds der PATRIZIA AG an: Auf dem Gelände der Rheinisch-Westfälischen Technischen Hochschule in Aachen hat PATRIZIA zwei Einheiten erworben, die unterschiedliche Mieter aus den Forschungsclustern Smart Logistik und Photonics beheimaten. Privatanleger können sich ab 10.000 Euro plus 5 % Agio beteiligen und sollten von einer Fondslaufzeit bis Ende 2026 ausgehen. Jährlich sollen Ausschüttungen in Höhe von 5 % fließen.

Aller (hoffentlich) guten sind drei bei der Münchener WealthCap: Drei Gewerbeimmobilien in München packt sie in ihren Deutschlandfonds mit der Nummer 38: Den Busbahnhof ZOB, das Gewerbeobjekt Hufelandstraße und den Campus M Business Park. Auch hier sind Anleger ab 10.000 Euro plus 5 % Agio dabei, binden sich bis Ende 2025 und können auf eine Zielrendite von 4,7 % p. a. (IRR) vor Steuern hoffen. „Damit haben Anleger die Möglichkeit, mit nur einer Beteiligung in einen der modernsten Busbahnhöfe Deutschlands und zwei weitere interessante Immobilien am Topstandort München zu investieren und durch die verschiedenen Objekte, ihre Lagen und Mieter eine Streuung zu erzielen“, erklärt Gabriele Volz, Geschäftsführerin der WealthCap.

Bis zu vier Immobilien will die LHI für ihr aktuelles „Immobilienportfolio Baden-Württemberg“ erwerben, das als Semi-Blindpool an den Start geht. Zwei Objekte sind schon im Startportfolio: Eine Büroimmobilie in Karlsruhe sowie eine Einzelhandelsimmobilie in Friedrichshafen sind bereits angekauft, ein bis zwei weitere Objekte in Ober- und Mittelzentren Baden-Württembergs sollen noch folgen. Bereits ab 10.000 Euro plus 3 % Agio können sich Anleger beteiligen und binden sich bis Ende 2027. Das Planvolumen von rund 35 Mio. Euro soll zu etwa 64 % eigenfinanziert werden. Durchschnittlich sollen Anleger jährliche Ausschüttungen von 4,5 % erhalten.

Auch der fünfte Einzelhandelsimmobilienfonds der Habona kommt als Blind Pool auf den Markt: Rund 20 kleinere Nahversorgungszentren, Lebensmittelvollversorger und -discounter sollen in Deutschland erworben werden. Geplant ist eine Gesamtinvestition von 68 Mio. Euro, davon etwa 30 Mio. Euro (rund 44 %) Eigenkapital. Habona plant während der fünfjährigen Laufzeit jährliche Ausschüttungen von 6,5 % p. a. und einen Gesamtrückfluss von 138,2 % vor Steuern.

Mit ihrer gewohnten Investitionsstrategie setzen die beiden fränkischen Player ZBI und PROJECT ihre Fondsserien fort: Am „PROJECT Wohnen 14“ können sich Anleger ab 10.000 Euro plus 5 % Agio beteiligen, die Laufzeit ist bis Ende 2022 geplant. Der Fonds wird wie bei PROJECT üblich ohne Einsatz von Fremdkapital in Projektentwicklungen von Wohnimmobilien in Deutschland investieren, mindestens 10 Objekte sind geplant. Das Fondsvolumen kann bis auf 150 Mio. Euro anwachsen, erwartet wird eine Zielrendite ab 6 % jährlich vor Steuern. Auch der „ZBI 9“ setzt auf deutsche Wohnimmobilien, allerdings plant er Erwerb, Optimierung und Verwertung von über 1.000 Wohneinheiten deutschlandweit mit einem Eigenkapital von 40 bis maximal 200 Mio. Euro und einer Fremdfinanzierungsquote von rund 60 %. Ab 25.000 Euro plus 5 % Agio sind Investoren dabei, die Planrendite liegt bei 6,5 % jährlich vor Steuern. Für Frankenfans hat die ZBI noch den „Regiofonds Wohnen 1“ mit Investitionsfokus Wohnimmobilien in Mittelfranken im Angebot. Er soll bis Ende 2026 jährlich 4,15 bis 6 % ausschütten und einen Gesamtrückfluss von 163,5 % vor Steuern erwirtschaften.

Die Münchener Real I.S. AG schließlich deutet mit ihrem ersten regulierten AIF, dem „Grundvermögen“, den fließenden Übergang zu offenen Immobilienfonds an. Ähnlich wie bei ihren Fonds für institutionelle Investoren investiert die Real I.S. auch hier ausgehend von einem Startportfolio über mehrere Jahre überwiegend in Gewerbeimmobilien und -projekte in Deutschland. „Im Vordergrund steht für uns die Risikomischung durch eine Streuung nach Lage, Nutzungsart und Mieter. Wir erwerben Immobilien mit nachhaltiger Ertragskraft“, präzisiert Vorstand Jochen Schenk. Anleger können sich ab 10.000 Euro plus 5 % Agio am geplanten Volumen von maximal 800 Mio. Euro beteiligen und sollen während der geplanten Laufzeit bis Ende 2028 durchschnittlich 4 bis 4,5 % jährlich ausgezahlt erhalten. Zwei Objekte wurden schon erworben: in München der RegerHof mit Büro und Einzelhandel, in Bonn-Bad Godesberg die Fronhofer Galeria, ein Shopping Center mit Büro und Parkhaus. Der OneGroup „ProReal Deutschland Fonds 4“ investiert ebenfalls in Projektentwicklungen von Wohnimmobilien in Deutschland, verpackt dieses Investment allerdings anders als PROJECT: Anleger erwerben ab 10.000 Euro plus 3 % Agio eine stille Beteiligung an einer Gesellschaft, die sich via Objektgesellschaften an Projekten in Zusammenarbeit mit der ISARIA Wohnbau AG, der Muttergesellschaft der OneGroup beteiligen. Folglich gewähren Anleger faktisch eine Mezzanine-Finanzierung, erwerben jedoch kein Eigentum an den einzelnen Projekten. Die stille Beteiligung soll gewinnabhängig mit zunächst 6 und sukzessive steigend mit bis zu 7 % jährlich verzinst werden, am Ende der Laufzeit ist eine Sonderzahlung in Höhe von 0,701 % vorgesehen. Daraus ergibt sich im Basisszenario ein Gesamtrückfluss von 122,2 % vor Steuern. Geplant sind ein Volumen von 75 Mio. Euro und eine Laufzeit bis Ende September 2019. (sk)

Fazit

So unterschiedlich die verschiedenen Anlagealternativen ausgestaltet sein mögen – alle bestätigen das Ergebnis der „Trendstudie Deutsche Immobilien“ der WealthCap: Anleger haben ihre Renditeerwartungen zurückgeschraubt und fordern keine zweistelligen Ausschüttungen mehr. Damit bleiben klassische Nutzungsarten in einem hochwertigen Gesamtkonzept mit nachhaltiger Betreuung und tiefgreifender Expertise entlang der gesamten Wertschöpfungskette ein vielversprechender Ansatz, so das Ergebnis der Studie.

Printausgabe 01/2016