Ein anspruchsvolles, aber erfolgreiches Jahr

Serviced oder Managed Apartments decken eine spezielle Nische im Immobilienmarkt ab. Mit hochmodernen Konzepten bieten sie dabei jedoch einige Vorteile gegenüber klassischen Wohnimmobilien oder dem Segment Hotelimmobilien. Dennoch sind auch sie vom aktuell herausfordernden Marktumfeld betroffen. Die immero Real Estate Group hat sich mit ihren „YUMA – Your Managed Urban Apartments“ auf diesen Teilmarkt spezialisiert. Im Interview erklären Julian Poppel, Head of Asset & Investment Management, und Uwe Schäfer, Head of Development & Aquisitions bei immero, das YUMA-Konzept sowie die Auswirkungen der aktuellen Entwicklungen darauf.

finanzwelt: In 2022 hat sich bei immero viel getan, besonders was die gemanagten Apartments YUMA angeht. Seit September ist das Musterapartment fertig, die Anlage in Leipzig geht im Frühjahr 2023 an den Start und in Kiel steht Ihr Partner Zech-Bau für das nächste Projekt in den Startlöchern. War das Jahr trotz verschiedener Herausforderungen ein gutes Jahr für Sie und Ihr Unternehmen? Julian Poppel: Ja, denn die Ziele, die wir selbst beeinflussen konnten, haben wir erreicht. Natürlich blicken auch wir auf ein unternehmerisch anspruchsvolles Jahr zurück, in dem sich die Märkte insgesamt deutlich verändert haben. Lieferketten funktionieren nicht mehr, wie wir es gewohnt waren, das Thema Energie erfordert zwingend ein nachhaltiges Denken, das Zinsniveau hat sich immens verändert und wir haben eine hohe Inflation. Diese Veränderung haben auch wir nicht vorhersehen können, besonders nicht in diesem Tempo. Wir haben allerdings zu jedem Punkt für unser YUMA-Konzept die passenden Lösungen gefunden, die für die Anleger selbst in der schwierigen Zeit Vorteile bieten. Wir glauben, dass die Anleger mit YUMA sehr zufrieden sein werden und wenn unsere Kunden zufrieden sind, dann war es auf jeden Fall ein gutes Jahr für uns.

finanzwelt: Haben Anleger noch die Möglichkeit, sich an YUMA Leipzig zu beteiligen oder sind bereits alle Apartments veräußert? Poppel: In Leipzig haben wir schon einen Großteil abverkauft, es sind aber noch verschiedene Apartments verfügbar. Wenn die gewünschte Apartmetkategorie schon verkauft ist, können unsere Investoren und Käufer aber zeitnah Apartments im Folgeobjekt in Kiel reservieren, hier stehen wir kurz vor dem Vertriebsstart.

finanzwelt: Welche Auswirkungen hat nun die Energiekrise auf YUMA? Welche Art der Energieversorgung ist für die Neubauten vorgesehen? Poppel: Wir tragen das gesamte Energiekostenrisiko. Wir vermieten die YUMA-Apartments ‚warm‘. Die YUMA-Anleger haben somit nichts mit dem Thema Nebenkostenabrechnungen für den Energieverbrauch zu tun. In der heutigen Zeit ist das für Kapitalanleger ein entscheidender Vorteil, da es durchaus zu erwarten ist, dass sich Vermieter in Zukunft auch an den Energiekosten ihrer Mieter beteiligen oder zumindest in energetische Maßnahmen investieren müssen. Für uns war Nachhaltigkeit daher schon immer ein zentrales Thema. Wir haben einen energetischen Neubau errichtet, wir setzen in Leipzig auf Fernwärme und wir haben eine intelligente Raumsteuerung, was uns dabei hilft, insgesamt zeitgemäß weniger Energie zu verbrauchen.

finanzwelt: Welche Erwartungen richten Sie an politische und wirtschaftliche Entwicklungen in 2023? Rechnen Sie mit weiteren Schwierigkeiten durch erhöhte Zinsen, Energiekrise, anhalte Inflation, Verzögerungen am Bau oder Lieferengpässen? Uwe Schäfer: Wir gehen davon aus, dass die politische und wirtschaftliche Entwicklung im kommenden Jahr keine großen Veränderungen bringen wird. Die Zinsen werden kurzfristig steigen und sich mittelfristig zwischen 3 und 4 % für langfristige Baukredite einpendeln. Volkswirtschaftlich gibt es aus unserer Sicht auch keinen Grund, die Konjunktur über die beiden kommenden Jahre hinaus, durch weiter steigende Zinsen, anhaltend zu drosseln. Wenn wir die letzten 20 Jahre zurückblicken, dann liegt der durchschnittliche Zinssatz für langfristige Baukredite bei 4 %. Die derzeitige Zinsentwicklung führt durchaus zur Kaufzurückhaltung der Anleger, weil sie den derzeitigen Zins mit der zurückliegenden Niedrigzinsphase vergleichen und nicht mit dem Durchschnitt der letzten 20 Jahre. Für Spareinlagen werden nach wie vor deutlich niedrigere Zinsen gezahlt, insbesondere im Vergleich zu der vergleichsweise hohen Verzinsung eines YUMA-Apartments. Die Inflation wird wohl auch die nächsten Jahre weiter steigen. Wenn wir auch hier auf die letzten 20 Jahre zurückblicken, dann liegt der Durchschnittswert bei 1,47 %. Mittelfristig erwarten wir Inflationsraten um die 3 %, also doppelt so hoch wie der Durchschnittswert. Für den Anleger bedeutet dies, dass er sich mehr Sorgen um die Geldentwertung machen sollte als um die Zinsen. Hier bleiben Sachwerte wie Immobilien nach wie vor eine gute Wahl. Insbesondere wenn sie wie YUMA-Apartments nachhaltig wert gesichert sind, mit einem indexierten Mietvertrag. Die Lieferengpässe werden wahrscheinlich auch in den nächsten Jahren zu verzeichnen sein. Sie sind auch zu großen Teilen das Problem der anhaltenden Inflation und sie werden auch leider dazu führen, dass sich die Verzögerungen beim Bauen fortsetzen. Zudem sehen wir eine Verknappung des Immobilienangebotes, da die weiter steigenden Baukosten und die rückläufige Immobilien(-Kredit)-Nachfrage die Bautätigkeit in den kommenden Jahren deutlich drosseln werden.

finanzwelt: Kiel und Leipzig sind es bisher – in welchen Städten sollen konkret die nächsten YUMA-Apartments umgesetzt werden? Schäfer: Wir beschäftigen uns aktuell mit Hamburg, Stuttgart, Köln und Nürnberg.

finanzwelt: Welche weiteren Ziele haben Sie sich für das nächste Jahr gesteckt? Welche Schritte sind geplant? Schäfer: Im nächsten Jahr werden wir Leipzig eröffnen, in Kiel mit dem Bau beginnen und ein weiteres Projektgrundstück kaufen und beginnen zu planen. Natürlich werden wir auch unser bestehendes Konzept weiter optimieren und an den Markt anpassen. (lb)