Logistikimmobilien sind Investors Lieblinge

**Logistikimmobilien liegen im Trend. Das bundesweite Transaktionsvolumen für Logistik- und Industrieimmobilien hat 2013 mit 2,23 Mrd. Euro ein sehr gutes Ergebnis erreicht: gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1,7 Mrd. Euro) ist ein Plus von 31 % zu notieren. *finanzwelt* sprach am Fondskongress mit Axel Stiehler, Geschäftsführer bei Aquila Capital.**

finanzwelt: Was macht Logistikimmobilien für Investoren interessant?

Stiehler: Investoren sollten grundsätzlich Sachwertinvestments in ihrer Allokation berücksichtigen – vor allem angesichts des aktuellen Niedrigzinsumfeldes. Bei Sachwerten hängt ein erfolgreiches Investment davon ab, zum richtigen Zeitpunkt im richtigen Markt im richtigen Asset zu investieren. Dieses optimale Zeitfenster sehen wir derzeit bei Logistikimmobilien in Deutschland gegeben: Das Marktumfeld stimmt. Der Einzelhandel entwickelt sich stabil. Als kräftiger Wachstumstreiber für die Logistikbranche kommt der Onlinehandel hinzu. Für Logistikimmobilien sind die Ankaufspreise aktuell noch vergleichsweise attraktiv. Der Logistiksektor bietet im Vergleich zum Büro- oder Einzelhandelsimmobilienmarkt immer noch attraktive Ankaufsrenditen. Allerdings beobachten wir bereits Verteuerungen. Wer bereits gekauft hat oder jetzt kauft, wird voraussichtlich an einem starken Preisanstieg partizipieren. Ein weiteres Argument spricht noch dafür: Gute Logistikstandorte sind knapp und daher begehrt.

finanzwelt: Wie bewerten Sie den Einfluss des Multichannel-Einzelhandels auf die Logistikbranche?

Stiehler: Der Trend hin zum Multichannel-Einzelhandel hat in den letzten Jahren signifikant zugenommen. Lag der Multichannel-Handel im Non-Food-Bereich 2009 laut Accenture noch bei 9,5 Prozent, wird für 2015 bereits ein Anteil von 16,9 Prozent prognostiziert. Verbraucher nutzen zunehmend mehrere Absatzkanäle und der Einzelhandel trägt diesem Bedürfnis Rechnung. Auch die Logistikbranche muss sich den neuen Anforderungen stellen: Neben der klassischen Lagerhalle nimmt die Nachfrage nach Distributionszentren und Cross Docks zu. Waren müssen immer schneller beim Konsumenten sein, Retouren führen zu einer starken Zunahme des Paketaufkommens: Laut einer Studie von ECC Handel aus dem letzten Jahr verzeichneten mehr als 15 Prozent der befragten Online-Händler eine Retourenquote von über 10 Prozent, knapp vier Prozent sogar von mehr als 30 Prozent. All dies hat einen großen Einfluss auf die Logistikbranche. Es gilt, Flexibilität mit Nähe zum Konsumenten und Schnelligkeit zu verbinden.

finanzwelt: Was ist über den Standort hinaus noch wichtig? Welche Rolle spielen bautechnische Kriterien?

Stiehler: Auch im Segment Logistikimmobilien wird Energieeffizienz zunehmend eine wichtigere Rolle spielen. Gerade für Standorte mit einer 24/7-Betriebsgenehmigung ist der Energieverbrauch ein entscheidender Kostenfaktor. Momentan gibt es schätzungsweise nur rund 50 Logistikimmobilien, die nach Green-Building-Standard zertifiziert sind. Der Anteil wird aber unserer Einschätzung nach deutlich wachsen.

Außerdem gehen wir davon aus, dass zukünftig zwei verschiedene Arten von Logistikimmobilien besonders nachgefragt sein werden: zum einen große Hallen ab 10.000 qm für Versender wie Amazon, Zalando und Co., zum anderen kleinere Umschlaghallen mit Flächen zwischen 4.000 und 5.000 qm, die die schnelle Anlieferung zum Kunden gewährleisten.

finanzwelt: Was müssen Projektentwickler beachten, wenn sie Logistikimmobilien erfolgreich an den Markt bringen wollen?

Stiehler: Die Logistikimmobilien sollten die schnelle Zustellung an den Endverbraucher ermöglichen, also idealerweise in der Nähe von Ballungszentren liegen und über eine Autobahn- und/oder Flughafen/Hafenanbindung verfügen. Außerdem sollten sie über eine Erlaubnis zum 24/7-Betrieb verfügen und energieeffizient sein.

finanzwelt: Welche Standorte erfreuen sich einer besonders starken Nachfrage?

Stiehler: Der Berliner Großraum ist sicherlich gefragt, außerdem das Rhein-Main-Gebiet rund um Koblenz. Aber auch der Norden Deutschlands ist ein guter Logistikstandort.

finanzwelt: Seit kurzem sind Sie mit dem Aquila Real EstateINVEST I auf dem Markt. Wie ist die Resonanz?

Stiehler: Die Resonanz ist sehr gut. Mit dem Aquila® Real EstateINVEST I bieten wir den seit einigen Jahren ersten reinen Logistikimmobilienfonds an. Anleger können sich an vier Immobilien an unterschiedlichen Standorten in Deutschland beteiligen. Durch den guten Kaufzeitpunkt zu attraktiven Konditionen und langjährigen Mietverträgen mit der bonitätsstarken Hermes Logistik Gruppe können wir ein Cashflow-starkes Investment offerieren.

(Das Interview führte Alexander Heftrich)