Diese drei Faktoren beherrschen den deutschen Wohnungsmarkt

Deutsche Wohnungskäufer sind verwirrt. Warum? Galt doch seit Urzeiten die Regel, dass Neubauten teurer sind als langjährig bestehende Immobilien. Trotzdem ist der Trend am deutschen Wohnungsmarkt eindeutig: Die Immobilienpreise für Bestandswohnungen und Neubauten gleichen sich immer mehr an. Denn selbst in der Corona-Krise ist Wohneigentum nach wie vor sehr gefragt, und in den Großstädten steigen die Preise weiter. So verteuerten sich Eigentumswohnungen in den ersten sechs Monaten des Jahres 2020 im Vergleich zum Vorjahr um bis zu einem Drittel. Die Steigerungen betreffen Altbau-, Bestands- und Neubauobjekte gleichermaßen. Insgesamt geht der Preisaufschwung auf dem Immobilienmarkt damit in sein zehntes Jahr –­ und das trotz des Einbruchs der Wirtschaftsleistung in den vergangenen Monaten, wie eine aktuelle Untersuchung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) ergab. Auf den ersten Blick mag dies für unerfahrene Wohnungskäufer alles nicht ganz erklärbar sein, aber lassen Sie mich Ihnen anhand von drei Faktoren aufzeigen, warum der deutsche Wohnungsmarkt derzeit so reagiert.

Faktor 1: Urbanisierung

Für mich steht fest: Wer pauschalisierend die Quadratmeterpreise für Bestandsimmobilien und Neubauten einander gegenüberstellt, kalkuliert zu wenige Faktoren ein. Richtiger wäre es, den allseits bekannten Parametern von Mikro- und Makrolage die qualifizierenden Fragen nach Neubau oder Bestand und vermietet oder frei hinzuzufügen. Nur so erhält man ein ausgeglichenes und präziseres Bild von gerechtfertigten oder eben auch überhöhten Preisen.

Das hat mehrere Gründe: Zum einen müssen wir uns die demografische und soziale Entwicklung der vergangenen Jahre genauer anschauen. Dass wir uns in einem Zeitalter der neuen Urbanisierung befinden, müsste inzwischen allseits bekannt sein. Was in den Jahren ab 2000 als weltweiter Trend identifiziert wurde, erreicht nun – mit einiger Verzögerung, aber dennoch unaufhaltbar – auch Deutschland. Die Metropolregionen wachsen – und wachsen dadurch auch zusammen. Noch mehr junge Menschen ziehen in die Großstädte; Digitalisierung und Globalisierung führen dazu, dass gut ausgebildete junge Menschen aus dem Ausland den Umzug von Metropole zu Metropole nicht scheuen. Selbst das Ruhrgebiet, das lange Zeit als „graues Entlein“ Deutschlands gewertet wurde, erfährt seit einigen Jahren wieder einen kräftigen Zuzug. Diese Entwicklung hätte man nach den Jahrzehnten des Bevölkerungsrückgangs in der alten Industrieregion so wahrscheinlich nicht erwartet.

Das Bevölkerungswachstum führt zu einem Nachfrageboom am Wohnungsmarkt in den Großstädten, dem die Wohnungswirtschaft und die kommunale Politik nur mühsam und nachgelagert gerecht werden können. Selbst wenn die politischen Interessen – wie etwa in Hamburg – überdurchschnittlich baufreundlich wären, ließe sich die stetig wachsende Nachfrage nach Wohnraum nicht von einem Jahr auf das andere entspannen. Wohnhäuser zu planen und zu bauen, das dauert eben seine Zeit.

Die beiden anderen Faktoren erfahren Sie auf Seite 2