Die zweite Reihe rückt in den Fokus

Trotz steigender Preise sinkender Renditen stehen Immobilien bei Kapitalanlegern nach wie vor hoch im Kurs. Die Renditekompression sorgt jedoch auch für eine Verschiebung der Nachfrage. Für die Zukunft dürften weder wirtschaftliche noch politische Störfaktoren ein Problem darstellen.

Deutsche Immobilieninvestoren kauften im Jahr 2018 Wohn- und Geschäftshäuser im Wert von ca. 33,6 Mrd. Euro, eine Steigerung um 12,4 % gegenüber dem Vorjahr. Dass die Preise auf dem Immobilienmarkt immer mehr steigen, macht die Tatsache deutlich, dass die Zahl der getätigten Transaktionen mit ca. 39.400 „nur“ um 3,7 % wuchs. Das geht aus dem aktuell erschienen „Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht Deutschland 2020“ hervor, in dem Engel & Völkers Commercial prognostiziert, dass das Transaktionsvolumen für Zinshäuser im gerade zu Ende gegangenen Jahr bei bis zu 35,5 Mrd. Euro gelegen haben könnte. „Weder politische Regulierungen, die sich eintrübende Konjunktur, noch die zu beobachtende Renditekompression über alle Städtekategorien, haben die anhaltend hohe Nachfrage gedämpft“, betont Dirk Beller, Head of Commercial bei Engel & Völkers.

Renditen weiter im Sinkflug

Der Boom hat aber auch eine Kehrseite: Die Renditen gehen immer weiter zurück. So haben laut Engel & Völkers Investoren mit Wohnimmobilien in guten Wohnlagen der A-Städte im vergangenen Jahr eine Rendite von ca. 3,5 % erzielt, ein Rückgang um 0,2 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr. Die Immobilienexperten führen den Rückgang darauf zurück, dass die Kaufpreise für Wohn- und Geschäftshäuser in Relation zu den Mieten überproportional gestiegen seien. Dies gelte in besonderer Weise für die A-Standorte. Beispielsweise haben sich in Berlin die Angebotsmieten für Bestandswohnungen von 2014 bis zum ersten Halbjahr 2019 um 34,5 % erhöht, der höchste Wert aller A-Städte. Mehr als doppelt so stark sind allerdings im gleichen Zeitraum die Angebotspreise nach oben gegangen, nämlich um 85 %. Laut Engel & Völkers bleibe angesichts des zum Jahresbeginn in Kraft getretenen Mietendeckels abzuwarten, ob es in der Bundeshauptstadt künftig zu deutlichen Änderungen bei der Miet- und Kaufpreisrelation komme.

A-Städte: Steigender Umsatz, aber weniger Objekte

Berlin ist nicht nur die politische Hauptstadt und die größte Stadt der Bundesrepublik, sondern hat auch beim Transaktionsvolumen die Nase vorn: Im Jahr 2018 wurden in der Spreemetropole Wohn- und Geschäftshäuser im Wert von 5,5 Mrd. Euro gehandelt, was fast die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumen der A-Städte (11,8 Mrd., 11,4 % mehr als im Vorjahr) ausmacht. „Dies entspricht rund 52,4 % des Gesamtumsatzes der 67 von uns untersuchten Standorte mit einem Transaktionsvolumen in Höhe von circa 22,6 Mrd. EUR und 35,2 % des bundesweiten Volumens“, hebt Florian Kraul, Head of Research bei Engel & Völkers Commercial hervor. Wie auch bezüglich der Einwohnerzahl folgt Hamburg an zweiter Stelle: Hier wurden Immobilien im Wert von 1,9 Mrd. Euro gehandelt. Mit einem Plus von 29,8 % erlebte Stuttgart den größten Umsatzzuwachs. So wurden in der Neckarmetropolen Wohn- und Geschäftshäuser im Wert von 545 Mio. Euro gehandelt. Das deutliche Wachstum ist laut Engel und Völkers sowohl auf einen gestiegenen Flächenumsatz als auch auf gestiegene Preise zurückzuführen.

Welche Städte aus der "zweiten Reihe" bei Investoren zunehmend in den Fokus rücken, lesen Sie auf Seite 2