Die Zeit wird knapp – Bußgelder von 25.000 Euro drohen

Schon bald könnte der 31. Januar zum schwarzen Tag für Immobilienbesitzer werden. Ab dann greift die zweite und wohl letzte Frist für die Abgabe der Grundsteuererklärung. Fast 36 Millionen Eigentümer müssen dabei sämtliche Angaben zu Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Immobilienart, Alter des Gebäudes und Wohn- und Nutzfläche an ihr Finanzamt übermitteln. Und gerade einmal die Hälfte der Immobilienbesitzer hat bislang geliefert.

Anfang November wurde die erste Frist auf Ende Januar verlängert – vor allem, da die komplexe Identifikation der Daten zur Feststellungserklärung und überlastete Onlineportale die Eigentümer zum Verzweifeln brachten. Doch diesmal soll es keine Alternativen zur pünktlichen Abgabe geben. Wer die Frist reißt, muss mit einem Bußgeld von bis zu 25.000 Euro rechnen. Schicken die Steuerpflichtigen auch nach Mahnungen keine Erklärung ab, kann der Wert des Grundstücks im schlimmsten Fall geschätzt werden – was in der Regel teurer wird.

Wo klemmt es?

Doch technische Daten zur Immobilie zu ermitteln – zumal bei größeren Objekten –, ist bei weitem kein Selbstläufer. Hier müssen häufiger Gutachter und Fachexperten zur Rate gezogen werden, um präzise Daten zu generieren. Viele Steuerpflichtige stehen vor einem Berg von Problemen:

• Das fängt schon damit an, dass derjenige die Erklärung abgeben muss, der am 1. Januar 2022 Eigentümer war – auch wenn die Immobilie zwischenzeitlich verkauft wurde.
• Damit einher geht: schlechte Kommunikation zwischen neuen und alten Eigentümern.
• Eigentümer wissen häufig nicht, wo Informationen zu finden sind.
• Die meisten Immobilienbesitzer in Deutschland sind nicht an die Nutzung digitaler Portale gewöhnt. Eine Abgabe per Papier – wie es im sonst so analogen Deutschland üblich ist – ist nur in Ausnahmefällen möglich.

All dies motiviert Eigentümer nicht gerade, die Grundsteuererklärung fertigzustellen. Wie die Zahlen nahelegen, haben die Leute offenbar noch weniger Lust, bei diesem Sonderprojekt mitzumachen, als bei der alljährlichen Steuererklärung. Allerdings drängt nun die Zeit.

Ein Kriterium für die spätere Rate der Grundsteuer ist die statistisch ermittelte Nettokaltmiete – die unter anderem von der sogenannten Mietniveaustufe der Gemeinde abhängt. Erste Bescheide etwa in Berlin zeigen, dass die Finanzämter hier schon mal Pauschalmieten ansetzen, die höher als die tatsächlichen ausfallen. Damit steigt der Wert der Immobilie, was auch die Grundsteuer anheben dürfte. Zwar könnte man jetzt meinen, dass die Grundsteuer unterm Strich von den Mietern gezahlt wird – doch wenn diese sich dagegen wehren, sind juristische Auseinandersetzungen zwischen allen Beteiligten vorprogrammiert.

IVD: Ein Drittel der Erklärungen ist fehlerhaft

So oder so – mit dem Ausfüllen scheint es nicht so einfach zu sein. Der Immobilienverband IVD befürchtet, dass mindestens ein Drittel der bereits abgegebenen Grundsteuererklärungen falsch sind. Denn nicht alle Räume zählen, sondern nur jene, die man auch zum Wohnen nutzt: Schlaf- und Wohnzimmer, Kinder- oder Gästezimmer, Küche, Arbeitszimmer, aber auch der beheizte Wintergarten. Abstellkammern, Waschküche, Keller und der Dachboden bleiben außen vor. Es ist kompliziert und es gibt viele Ausnahmen im deutschen Steuerrecht: Flächen von Balkonen und Terrassen werden geviertelt, Treppen mit mehr als drei Stufen fallen ganz raus, Räume unter zwei Meter Höhe zählen nur zur Hälfte, und Garagen regelt jedes Bundesland anders.

Einspruch einlegen

Wer Post vom Finanzamt erhält, sollte alle Angaben genau prüfen. In keinem Fall sollte man Bescheide oder andere Schreiben ignorieren. Wer inzwischen neue Erkenntnisse zur Wohnfläche erlangt hat, kann dies binnen eines Monats korrigieren. Ohnehin empfehlen Experten, vorsorglich Einspruch beim Finanzamt einzulegen, sofern die Bescheide keinen Vorläufigkeitsvermerk haben. Innerhalb einer vom Amt gesetzten Frist muss man dann eine Begründung nachreichen. Musterbriefe sind unter anderem online, über Behörden, Parlamente, Verwaltungen oder in den Grundsteuerbescheiden zu finden.

Zudem sind bereits erste Musterklagen anhängig. Auch gegen das Bundesmodell, das in elf Bundesländern gilt, gibt es verfassungsrechtliche Bedenken.

Spätere Änderungen nach Ablauf der Einspruchsfrist lassen sich nur mühsam erwirken. Der endgültige Bescheid der Kommune – der in der zweiten Jahreshälfte 2024 im Briefkasten liegt – lässt sich nicht mehr anfechten. Erst dieser Grundsteuerbescheid begründet ab Januar 2025 eine Zahlungsverpflichtung. Und wie hoch diese ausfällt, darauf warten alle gespannt.

Gastbeitrag von Florian Bauer, Geschäftsführer Bauer Immobilien GmbH