„Die Sicherheit für unsere Investoren steht an erster Stelle“

Die Wirtschaftshaus-Gruppe hat ein umfangreiches Sicherungskonzept entwickelt, das dem Anleger eine dauerhafte Sicherheit garantiert. Edwin Thiemann, Vorstandsvorsitzender der WirtschaftsHaus AG, erläutert im Gespräch das Konzept und spricht detailliert über die Vorteile einer Pflegeimmobilie als Anlageobjekt.

finanzwelt: Herr Thiemann, was genau umfasst ihr neues Sicherungskonzept und welche Komponenten sind besonders wichtig?

Thiemann: Zur Sicherheit unserer Investoren haben wir den WH Sicherheitsring ins Leben gerufen. Hier greifen einzelne Bausteine wie Zahnräder ineinander. Wir bieten vor und nach dem Verkauf ein umfassendes Dienstleistungsangebot. Beginnend mit der Beratung durch die WH Service, über die Finanzierung durch die WH Immobilienfinanzierung, bis hin zur eigenen Betreiber- und Baugesellschaft haben wir ein engmaschiges Systeminstalliert. Unserer Meinung nach kann nur dieses System dauerhafte Sicherheit garantieren. Es wird vor dem Verkauf hinreichend Wissen beim Kunden aufgebaut und nach dem Verkauf die Investition dauerhaft geschützt.

finanzwelt: Wodurch unterscheidet sich der Erwerb einer Eigentumswohnung, eines Hotelappartements und eines Pflegeimmobilienanteils?

Thiemann: Beim Erwerb einer Eigentumswohnung oder eines Hotelappartements haben Sie allgemein gesehen erst einmal keine oder nur bedingte Mietgarantien. Dazu kommt noch der Aufwand mit Nebenkostenabrechnungen, Instandhaltungsarbeiten oder Mietrückständen. Das alles macht viel Arbeit und kann die Lust an der Investition arg mindern. Entscheidet man sich hingegen für eine Pflegeimmobilie, erhält der Investor von uns einen Pachtvertrag über eine Laufzeit von mindestens 20 Jahren. In diesem Zeitraum sichert sich der Kunde bei uns eine absolute Einnahmesicherheit. Damit Käufer von WirtschaftsHaus-Immobilien sich keine Sorgen machen müssen, kümmert sich die WirtschaftsHaus Verwaltungsgesellschaft mbH um alle Mietmodalitäten: nimmt die Pacht ein, legt eine Instandhaltungsrücklage zurück und zahlt auch die Mieten aus. Wie effizient das passiert, belegt eine Zahl: Seit 2001 ist im gesamten Portfolio der WirtschaftsHaus-Pflegeimmobilien nicht eine einzige Miete ausgefallen.

finanzwelt: Wie unterscheiden sich Ihre Angebote gegenüber anderen Pflegeimmobilien-Produkten?

Thiemann: In der Regel gibt es zwei Alternativen, um im Segment der Pflegeheime zu investieren: als Beteiligung in Form eines geschlossenen Fonds oder als Direktanlage. Bei einer Investition in unsere Pflegeimmobilien handelt es sich um eine real-geteilte Immobilie, die grundbuchlich abgesichert wird. Dadurch lässt sich dieses Investment beleihen, vererben oder auch verschenken. Weiterhin hilft die Verwaltungsgesellschaft Alteigentümern, die ein Pflegeappartement als Kapitalanlage verkaufen wollen oder müssen. Dank unserer mehr als 3.000 bundesweit angeschlossenen Vertriebspartner verfügen wir über einen florierenden Zweitmarkt. Bisher war es noch nie ein Problem, einen neuen Käufer oder Investor zu finden.

finanzwelt: Welcher Bewirtschaftungsaufwand ist für den Kapitalanleger einzuplanen?

Thiemann: WirtschaftsHaus Kunden haben lediglich eine Verwaltungsgebühr zu entrichten. Bei der ersten Eigentümerversammlung wird die Instandhaltungsrücklage entschieden und zur Sicherheit der Kapitalanleger von der Miete einbehalten. Gemeinschaftliche Gelder werden treuhänderisch angelegt, Mietanpassungen analog zur Inflation durchgesetzt und die Betriebskosten abgerechnet. Gerade hochbürokratische Abläufe wie Heizkostenabrechnungen oder die Überwachung der Zahlungseingänge werden den Eigentümern durch die WirtschaftsHaus Verwaltungsgesellschaft mbH abgenommen.

finanzwelt: Wer muss für die Inneneinrichtung aufkommen? Gibt es ein Teileigentum an Gemeinschaftsräumen, Küchen und ggfls. an einer Intensivpflegestation?

Thiemann: Vor dem Aufbau eines neuen Standortes analysiert die hauseigene Betreibergesellschaft WirtschaftsHaus Care Holding sorgfältig den Bedarf am jeweiligen Ort, die lokale demografische Entwicklung und den daraus resultierenden künftigen Bedarf an Pflegeplätzen. Je nach Bedarf und Spezialisierung des Betreibers kann beispielsweise auch eine Demenz- oder Intensivpflegestation eingerichtet werden, die er selbst einrichtet, finanziert und für Neuanschaffungen gegebenenfalls Rücklagen bildet. Wer eine Pflegeimmobilie erwirbt, kann sich darauf verlassen, dass das dazugehörige Pflegeheim von einem namhaften Betreiber geführt wird. Das WirtschaftsHaus achtet penibel auf die Qualität der Einrichtungen und legt Wert auf nachhaltiges Engagement und wirtschaftliche Seriosität der Betreiber, die oft große Verbände hinter sich haben (Johanniter, Rotes Kreuz). Nur da, wo die WH Care Holding den Betrieb eines Pflegeheims für wirtschaftlich sinnvoll erachtet, wird mit anderen Anbietern zusammengearbeitet. Die Bausubstanz („Dach und Fach") wird von der WirtschaftsHaus Verwaltungsgesellschaft verantwortet, den „Inhalt" des Hauses (Appartements, Fußböden, Renovierungsarbeiten etc.) verantwortet der jeweilige Betreiber. Spezielle Verpflichtungen bei Gemeinschaftsflächen sind hierbei grundsätzlich nicht vorhanden und sowieso im Pacht- oder Mietvertrag geregelt.

finanzwelt: Wie wird der Erwerb steuerlich behandelt? Können Steuervorteile genutzt werden?

Thiemann: Pflegeappartements können über einen Zeitraum von 50 Jahren steuerlich abgeschrieben werden. In Einzelfällen sind auch kürzere Abschnitte möglich, mit Ausnahme von Grund- und Bodenanteilen. Ein Pool von 130 Banken steht zur Verfügung, mit denen die attraktivsten Konditionen ausgehandelt werden können.

finanzwelt: Welche Bedeutung spielt das Betreiberrisiko?

Thiemann: Ein Betreiberrisiko ist grundsätzlich immer vorhanden. Gerade kleine Gesellschaften mit ein oder zwei Heimen sind daher mit Vorsicht zu genießen. Gerät ein Heim in eine wirtschaftliche Schieflage, zieht es meist das andere mit. Schwankungen in der Belegungsquote können nicht so leicht oder gar nicht ausgeglichen werden. Zudem gibt es unter Kleinst-Betreibern auch immer wieder „schwarze Schafe", die den persönlichen Profit vor die Pflegequalität stellen. Hierbei kann man sicherlich nicht von nachhaltigen Konzepten sprechen. Daher kommen für eine langfristige Investition solche Betreiber für uns nicht in Frage.

finanzwelt: Wie sichern Sie Ihre Anleger gegen daraus resultierende Eventualitäten ab?

Thiemann: Seit 2002 arbeiten wir grundsätzlich nur mit namhaften Betreibern der Branche zusammen. Hierzu gehören private und diakonische Betreiber sowie Wohlfahrtsverbände. Hinter kleineren Betreibern steht immer ein großer Patronatsgeber, der bei einem Ausfall einspringt. Einen solchen Ausfall hat es seit Einführung des Produktes im Jahr 2002 noch nie gegeben. Das ist zurückzuführen auf die hohen Ansprüche, die wir an unsere Partner stellen. Mithilfe eines detaillierten Prüfkataloges werden Betreiber auf Herz und Nieren geprüft, um so ihr nachhaltiges Betriebskonzept festzustellen. Dafür greifen wir auf das Wissen der WH Care Holding zurück. Diese lässt sich einmal im Jahr von allen Partnern die wirtschaftlichen Kennzahlen liefern und wertet sie mit Hilfe eines detaillierten Controlling-Systems aus. So lassen sich Probleme frühzeitig erkennen und lösen. Sollte es dennoch einmal zu einem Betreiberausfall kommen, kann die WH Care Holding schnell und ohne Qualitätsverlust ein Pflegeheim weiterbetreiben.

finanzwelt: Was passiert mit dem Pflegeimmobilien-Appartement nach Laufzeiten von 10 und mehr Jahren? Welche Modernisierungs- und Revitalisierungskosten entstehen?

Thiemann: Von Anfang an werden ausreichende Instandhaltungsrücklagen gebildet. Diese werden treuhänderisch verwaltet und für Instandhaltung an „Dach und Fach" verwendet. Durch diese Maßnahme ist gesichert, dass das Objekt auch nach 10 Jahren seinen Wert behält. Für Renovierungsmaßnahmen im Objekt ist der Betreiber verantwortlich. Sein Interesse, das Pflegeheim weiter zu betreiben, zwingt ihn dauerhaft zu investieren. (lr)

Interview mit Edwin Thiemann - Printausgabe 06/2014