Die richtige Strategie gesucht

Immobilieninvestments sind eine stabile Geldanlage. Inflationssicher, langfristig und (steuer-)vorteilhaft. Die Direktanlage ist nur eine Option, denn es gibt – auch nichts Neues – die indirekte Anlage in Form von Immobilienfonds und REITs. Bei welcher Strategie überwiegen die Vorteile?

Der EZB hat den Leitzins auf 4 % erhöht (Stand: 21.06.23). Für Käufer von Immobilien bedeutet das vorrangig wenig, allerdings können Kreditinstitute diesen erhöhten Leitzins an die Kreditnehmer weitergeben. Für eine erfolgreiche Investition (auch in Immobilien) braucht es den richtigen Moment, um einzusteigen, nur gibt es den leider selten. Ein Risiko muss stets einkalkuliert werden, aber die Auswirkungen eines solchen können bei Privatanlegern anders aussehen als bei erfahrenen Investoren mit Anzug und Krawatte. Für beide Parteien lautet der Sargnagel allerdings „Totalverlust“.

Direktinvestment

Einfacher geht es nicht: Eine direkte Investition in eine Immobilie ist der Kauf zur Eigennutzung oder zur Vermietung. Solide, langfristig und auch eine wunderbare Möglichkeit der Altersabsicherung. Die eigenen vier Wände – wer träumt nicht davon? Hat man als Käufer jedoch nicht das nötige Eigenkapital und braucht am Ende ein bisschen mehr als man zusammengespart hat, klopft der Kredit an die Tür. Ein Direktinvestment bietet viel Spielraum für Zukunftspläne ungeahnter Vorstellungskraft, vor allem bei den derzeit erhöhten Zinsen, die allerdings auf niedrigere Kaufpreise treffen. Für Makler bedeutet das, mit ihren Kunden abzuwägen, wie weit sie bereit sind, für ihren Traum zu gehen. Eine Immobilie wird schließlich nicht einfach so gekauft und entsprechende finanzielle Rücklagen müssen bestehen, wobei auch die Makler wissen müssen, welche Option die sicherste und stabilste für den Kunden ist. Immerhin geht es hier um die Altersvorsorge. Der aktuelle Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (Juni 2023) zeigt, dass KfW-Förderkredite 7,54 % des Baufinanzierungsvolumens ausmachten. Ein neues Rekordhoch, wenn man zum Vergleich an Frühjahr 2021 zurückdenkt.

Offene und geschlossene Immobilienfonds

Wer in Immobilien investieren möchte, ohne sich um Vermietung, Verwaltung und Pflege kümmern zu müssen, während sich das Tor in die Welt der größeren institutionellen Investments öffnet, geht mit Immobilienfonds in die richtige Richtung eines diversifizierten Portfolios. Genau dieses Stichwort ist es, womit Berater auf Nummer sicher gehen. Ein diversifiziertes Portfolio ist schließlich wichtig, um möglichst viele verschiedene Einkommensquellen zur Hand zu haben. Welcher professionelle Makler wünscht sich das nicht für seinen Kunden? Laut Scope zeigt der Ukraine-Krieg kaum Auswirkungen auf die Portfolios, allerdings ist das steigende Zinsniveau eine andere Geschichte und wird von den Asset-Managern als größtes Risiko wahrgenommen. Dabei verschlechtert sich die Vermietungssituation nur leicht, obwohl besonders die Segmente Hotel und Einkaufszentrum vor anhaltenden Herausforderungen stehen, die von der Pandemie noch nachhallen. Entsprechend bleiben Wohn- und Büroimmobilien weiter im Fokus der Investitionen. Offene Immobilienfonds sind anfällig für Kursschwankungen, aber Verluste müssen so oder so einkalkuliert werden – egal, um welche Investitionsform es sich handelt. Der deutlich risikofreudigere Bruder dieses Fonds ist der geschlossene Immobilienfonds, der in Lederjacke und Motorrad in Gestalt eines Alternativen Investmentfonds (AIF) oder einer Kapitalanlage nach §34f III GewO daherkommt. Wenn das Zeitfenster für Platzierungen (meist ab 5.000 Euro) geschlossen ist, läuft der Fonds über mehrere Jahre hinweg und schüttet die Gewinne erst nach Ende der Laufzeit aus. Geduld ist eine Tugend, wie es so schön heißt. Hier ganz besonders. Ist der AIF mit über 60 % zu hoch gehebelt, kann der Totalverlust durchaus auftreten. 

Ist jedoch beispielsweise eine niedrig gehebelte Bestandsimmobilie, bleiben Investoren vom Sargnagel verschont.

REITs: Der Real Estate Investment Trust

US-Amerika-Fans aufgepasst: Diese Form der Investition fand nämlich in den Staaten der 1960er Jahre ihren Anfang und ist in Deutschland nicht gerade weit verbreitet. Mit REITs wird ausschließlich in Immobilien investiert, wobei kein Handel, aber Zu- und Abverkauf der Immobilien möglich ist. Was den REIT für die eine Seite attraktiv macht, nämlich die Befreiung von Körperschafts- und Gewerbesteuern, da 90 % des Gewinns an die Anteilseigener ausgeschüttet werden, die diesen dann versteuern müssen, ist den deutschen Verbraucherzentralen ein Dorn im Auge. In REITs kann man bereits ab 10 Euro investieren. Auch hier besteht zwar das Risiko eines Totalverlustes, der ist allerdings sehr gering. Viel kritischer zu beäugen ist die Anfälligkeit des REITs für Zinsschwankungen. Da es sich bei REITs um eine börsenorientierte Kapitalanlage handelt, die (Gewerbe-)Immobilien besitzt, verkauft und verwaltet, dürfen die Mieter dieser Immobilie nicht vergessen werden, die die hohen Mieten werden stemmen müssen. Deshalb fordert etwa die „Bürgerbewegung Finanzwende“ (Stand: 2020), die Steuerbefreiung abzuschaffen. Wie bei jeder Anlageform gibt es natürlich Vor- und Nachteile. Bei REITs ist jedoch zusätzlich zu beachten, dass diese in Deutschland nicht zwingend fester Bestandteil der verfügbaren Optionen sind. Es gibt gerade mal eine Handvoll REITs, die für eine Investition in Betracht gezogen werden könnten.

Unterm Strich zähl‘ ich?

Die Qual der (Aus-)Wahl ist Realität. Angesichts der dargestellten Investitionsmöglichkeiten muss jedoch klar sein, dass Investor nicht gleich Investor ist. Letztendlich sind Menschen schließlich verschieden, mit immer wieder neuen Hintergründen. Und was sind Investoren? Genau – Menschen. (ml)