Die Qual der Wahl

Vermögensaufbau und Vorsorge für das Alter: Mit Pflegeimmobilien lassen sich beide Ziele verbinden. Doch gerade in diesem Segment muss zwischen Teileigentum und Fondsbeteiligung abgewogen werden.

Investments in Pflegeimmobilien werden gewöhnlich in zwei Formen angeboten: Direktinvestments in Eigentumswohnungen als Teil entsprechend konzipierter und bewirtschafteter Anlagen oder aber geschlossene KG-Fonds, bei dem die Anleger das Objekt als Ganzes gemeinsam erwerben. In beiden Fällen werden die Bewirtschaftung und weitere wichtige Punkte gemeinsam durch Eigentümer- respektive Gesellschafterversammlungen geregelt. Beim Fonds haben die Anleger keinen direkten Zugriff auf das Objekt, das Verfügungsrecht liegt allein beim Geschäftsführer. Eigene Nutzungsrechte der Anleger bestehen nur in Sonderfällen. Allerdings sind die weitreichenden Entscheidungsspielräume der Geschäftsführung der Fonds mittlerweile durch die Regulierungen stark begrenzt worden, wie Markus Bienentreu, Geschäftsführer der TERRANUS Real Estate GmbH, festhält. Interessenkonflikte zwischen einem als Geschäftsführer des Fonds agierenden Betreiber und den Anlegern werden durch externe Kontrollen und die zwingende Beteiligung von Treuhändern und Verwahrstellen (Depotbanken) aufgefangen.

Beim Direktinvestment kann die erworbene Wohnung natürlich selbst genutzt werden. Allerdings muss dazu beim Mietvertragsabschluss mit dem Betreiber gleich ein Vorbelegungsrecht gesichert werden. Dennoch sieht Achim Laucke, Vertriebsleiter bei Marktplatz Pflegeimmobilie, gerade hier einen Vorteil: „Der gravierende Unterschied vom Direktinvestment zum Fonds ist, dass der Eigentümer einer Pflegeimmobilie selbst im Grundbuch steht und somit jederzeit über sein Appartement verfügen kann." Dieses Verfügungsrecht der Anleger ist allerdings auch bei der Eigentumswohnung in aller Regel beschränkt. Da ist zunächst das Wohneigentumsgesetz (WEG) zu beachten, bei dem viele Entscheidungen von der Eigentümerversammlung getroffen werden müssen. Zudem ist es bei den Pflegeimmobilien kaum zu umgehen, dass der für die fachliche Betreuung zuständige Betreiber auch über die konkrete Nutzung der Wohnungen entscheidet. Er bekommt die Wohnungen per Miet- oder Managementvertrag in die Hand und ist für die Vergabe an die tatsächlichen Nutzer und die Betreuungsleistungen verantwortlich: „Einmal im Jahr findet eine Eigentümerversammlung statt. Der Anleger hat auch keinen Einfluss auf die Vermietung, abgesehen vom Vorbelegungsrecht, also dem Anspruch auf Nutzung eines Pflegeplatzes für sich selbst oder die nächsten Angehörigen", bekräftigt Laucke.

So sieht dies auch Frank Winkel, Geschäftsführer der auf Direktinvestments spezialisierten WI-IMMOGroup GmbH, denn auch neben Aspekten wie günstige Finanzierungen durch die KfW bei Neuobjekten oder fehlende Kosten für die KG gerade in der jederzeitigen Veräußerbarkeit der Immobilie im freien Markt einen zentralen Vorteil gegenüber der Fondsbeteiligung. Der Kostenapparat eines Fondswird durch eine Geschäftsführung sowie die weiter beteiligten Treuhänder, Verwahrstellen und Prüfer belastet, die überwiegend den Kontrollen innerhalb des Fonds dienen und wenig zum operativen Ergebnis aus der Bewirtschaftung der Objekte beisteuern. Auch das Thema Exitstrategie ist in diesem Kontext durchaus von besonderem Interesse, denn mancher Investor möchte eine einmal erworbene Direktanlage irgendwann auch wieder abstoßen: „Als Verwalter der Objekte haben wir bereits einige unkomplizierte Veräußerungen der Appartements beobachtet. Dies ist im Prinzip gleichzusetzen mit dem Verkauf einer normalen Immobilie", sagt Winkel.

Der Betreiber in der Schlüsselrolle

Ob Fonds oder Direktinvestment: Das größte anzunehmende Risiko ist ein Ausfall des Betreibers. Bei renommierten und bundesweit agierenden Betreibern eher unwahrscheinlich. Die Kompetenz und im Ernstfall auch die Bonität des Betreibers spielen eine herausragende Rolle für den Erfolg jeder Senioren-Einrichtung. Darauf verweist auch Jochen Zeeh, Geschäftsführer care GmbH: „Die möglichen wirtschaftlichen Vorteile eines Direktinvestments aufgrund der günstigeren Kostenstruktur sind nur realisierbar, wenn entsprechendes Spezial-Know-how und Branchenwissen vorgehalten oder aber hinzugekauft werden. Demgegenüber bieten Beteiligungen an spezialisierten Branchenfonds die Möglichkeit, die jeweiligen objekt-, betreiber- und standortspezifischen Risiken zu streuen und damit abzufedern." Der Erfolg setzt hier in jedem Fall voraus, dass der Betreiber auskömmliche Erträge erzielt. Nur dann rechnet sich das Projekt langfristig auch für den Immobilieninvestor.

Natürlich lässt sich auch über die Finanzierung etwas tun. Achim Laucke sieht hier einen spielentscheidenden Vorteil für das Direktinvestment: „Während Fondsanteile im Normalfall nicht finanziert werden, kann sich beim Einzelinvestment durch eine hohe Fremdkapitalquote die Eigenkapitalrendite extrem erhöhen. Somit sind Eigenkapitalrenditen von 15 bis 20 % nach Steuer und Kosten völlig normal." Genaugenommen ist nur die Beleihung der Fondsanteile schwierig, bei ausreichender persönlicher Bonität können Anleger auch Fondsanteile genauso gut wie ein Direktinvestment per Kredit finanzieren.

Die Kredithebel bringen freilich immer Risiken mit sich, wie Marcus Mollik, Geschäftsführer WH Care Holding Deutschland GmbH, betont, und weist auf die Gefahren der Fonds hin, wenn die Erträge nicht mehr zur Bedienung des Fremdkapitals ausreichen: „Sofern ein Fonds in die Knie geht, gibt es Nachschusspflichten und andere Nachteile für den Anleger wie Sicherheit usw. Weitere Risiken sehen wir beispielsweise im Auslaufen der Zinsbindungsfristen und der möglichen Nachfinanzierung, die unter Risikoaspekten weitaus schlechter ausfallen kann." Allerdings können auch Direktanlagen durch Mietausfälle in Probleme geraten. Und dann sind die Anleger eher noch stärker gefordert: Anders als Fondsanleger (Haftung auf den KG-Anteil beschränkt) stehen sie in aller Regel mit dem gesamten Vermögen für ihren Kredit ein. Die Risiken der Kredithebel sind also in erster Linie von der Risikotragfähigkeit des jeweiligen Anlegers her einzuschätzen. Schon aufgrund der Größenordnungen (Direktanlagen sind erst ab sechsstelligen Summen darstellbar) passen die kleineren Stückelungen durch Beteiligungen besser in die Portfolios, zumal damit auch zusätzliche Streuung (mehrere Objekte in einem Fonds) erreicht werden. Aber auch hier gilt, dass Anleger die Leistungsbilanzen und Erfahrungen der Emittenten unter die Lupe nehmen sollten.

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Fazit**

Investments in Pflegeimmobilien werden angesichts der demografischen Trends immer interessanter – sofern ein kompetenter Betreiber gefunden wird. Die Direktanlage verlangt höhere Investitionssummen und punktet insbesondere mit der Möglichkeit, selbst in ein Appartement einzuziehen. Fondsanteile sind dann eher für die Investoren geeignet, die sich ausschließlich unter Portfolioaspekten engagieren. (mk)

Pflegeimmobilie: Direktinvestment oder Fondslösung - Sonderheft Pflege 2014