Die Mischung gewinnt an Bedeutung

Mezzanine-Kapital spielt bei der Immobilienfinanzierung eine immer wichtigere Rolle. Gerade die aktuelle Lage trägt hierzu einen Teil bei, wie aus dem FAP Mezzanine-Report 2020 hervorgeht.

Der Markt für Mezzanine-Kapital befindet sich weiter auf Wachstumskurs. Aufgrund durchschnittlich niedriger Beleihungsaufläufe auf Seiten der Senior-Finanzierer hat sich der Spielraum für Nachrangkapital erweitert. Dort wo Banken als Kapitalquelle aufgrund der Corona-Krise nur noch eingeschränkt zur Verfügung stehen springen Mezzanine-Kapitalgeber bereit. Dabei hat sich sowohl das Zinsspektrum als auch die Bandbreite der Beleihungswerte deutlich erhöht. Auch ein Trend zu größeren Tickets lässt sich erkennen. Das geht aus dem 6. Mezzanine-Kapital-Report der FAP Group hervor. Laut FAP sind in Deutschland derzeit 155 Kapitalgeber im Markt für Nachrangfinanzierung aktiv, neun mehr als noch ein Jahr zuvor. Von diesen haben 53 am FAP Mezzanine-Report beteiligt. Diese haben innerhalb der vergangenen zwölf Monate 6,9 Mrd. Euro Mezzanine-Kapital vergeben, 19 % mehr als noch ein Jahr zuvor. Mit diesem Geld wurden Projekte mit einem Volumen von 40 Mrd. Euro finanziert. „Die Zurückhaltung der Banken sehen viele Nachrangfinanzierer als Chance. Sie springen dort in die Bresche, wo Banken entweder gar nicht mehr finanzieren oder nur geringe Beleihungsausläufe bieten. Die Corona-Krise hat die wichtige wirtschaftliche Bedeutung von Mezzanine-Kapitalgebern noch einmal verdeutlicht: Der Anteil von Nachrangkapital im Rahmen einer Gesamtfinanzierung ist durchschnittlich um über 13 Prozent gestiegen,“ so Hanno Kowalski, Managing Director von FAP Invest.

Kapital für alle Lagen

Von den befragten Nachrangfinanzierern sind 80 % bei Bestandsobjekten und Projektentwicklungen tätig, ein Anstieg um 16 Prozentpunkte gegenüber der Untersuchung im Vorjahr. Die größte Rolle spielen dabei Projekte in den Top-7-Städten und Metropolregionen. So gaben 32 % der Befragten an, nur in A-Städten zu investieren, ein Anstieg um 22 Prozentpunkte gegenüber der Vorjahresuntersuchung. Gerade institutionelle Investoren beschränken ihr Engagement auf deutsche Großstädte mit positiver Bevölkerungsentwicklung. Auch Lagen in der zweiten Reihe rücken vermehrt in das Visier der Finanzierer: So engagieren sich 80 % der Befragten sowohl in A- als auch in B-Lagen, 44 % würden sich auch in C-Lagen engagieren, ein Anstieg um 18 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr. Die Konzentration auf deutsche Großstädte bedingt auch einen Trend in Richtung einer geringen Anzahl an Tickets, womit zugleich das Finanzierungsvolumen pro Investment steigt. Viele Kapitalgeber versuchen zugleich mit tendenziell längeren Laufzeiten Aufwand und Nutzen für sich optimal abzuwiegen. Mit 10 % liegt die durchschnittliche Gesamtverzinsung (IRR) auf dem Vorjahresniveau. Die Bandbreite zwischen 5 und 18 % spiegelt dabei das große Risikospektrum wider, in dem Mezzanine-Kapital ausgeben wird.

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