Die Immobilie: Der Fels in der Brandung

finanzwelt: Herr Kunz, die USA hat bei Auslandsimmobilien einen Sonderstatus. Seit Jahrzehnten performen die US-Immobilienfonds. Warum ist das so? Kunz» Einerseits gibt es dort Standorte, bei denen die Preissteigerung dadurch begrenzt ist, dass man günstiger kaufen kann als komplett neu zu bauen. Wenn ich also etwas unter den Neubaukosten erwerben kann, was in den USA aufgrund des großen Angebots möglich ist, dann habe ich schon mal einen Vorteil. In den USA habe ich ein breites Angebot an Objekten, u. a. weil dort zum Teil größere Neubauaktivitäten herrschen. Da hat man, sofern man über entsprechenden Marktzugang verfügt, mitunter die Möglichkeit, mit hohen Abschlägen zu kaufen. Außerdem wird der Kaufpreis in den USA aus dem Nettobetriebsergebnis definiert und der Leerstand zählt an dieser Stelle nicht mit. Das ist vor allem bei Immobilien mit Entwicklungspotenzial ein großer Vorteil. Damit kann man allein durch die Neuvermietung einen Mehrwert generieren. Es macht nicht unbedingt Sinn, in die USA zu gehen und eine Immobilie mit 3,5 Prozent Ankaufsrendite und 90 Prozent Vermietungsstand zu kaufen. Da sollte man eher über eine Investition in Deutschland nachdenken. Aber wenn ich als Anleger die Chancen nutzen möchte, die der Immobilienmarkt in den USA bietet, dann lohnt sich der Sprung über den großen Teich.

finanzwelt: Welche Vorteile bieten Direktinvestments für den Anleger, Herr Engel? Engel» Die Hebelwirkung durch die Bankenfinanzierung ist enorm. Es sind nur wenig eigene Ressourcen gebunden, dementsprechend ist die Rendite auf das eingesetzte Kapital recht hoch. Die Geldinstitute finanzieren unsere Anleger teilweise bis zu 100 Prozent und diese haben wiederum die Sicherheit in Form des Grundbucheintrags.

finanzwelt: Früher waren die Renditen bei Sachwertanlagen deutlich höher. Aber die Kosten steigen und die Renditen werden geringer. Sind im Gegenzug auch die Risiken durch mehr Transparenz und Regulierung gesunken? Engel» Die Renditen wirken auf den ersten Blick geringer. Aber wie in der Frage zuvor erwähnt, profitieren die Anleger aktuell von einem günstigen Zinsumfeld, also von dem sogenannten Leverage-Effekt. Die Finanzierung des Kunden findet zu 100 Prozent des Kaufpreises statt. Damit kann die Rendite auf das eingesetzte Kapital deutlich in den zweistelligen Bereich gehoben werden. Somit bleibt nur offen, wie viel Kapital das Kreditinstitut dem Kunden zur Verfügung stellt. Kunz» Tatsächlich ist es so, dass in den USA im Gegensatz zu Deutschland vor Corona die Zinsen wieder gestiegen sind. Wir hatten ein gesundes Zinsniveau. Wir refinanzieren derzeit viele unserer ca. 80 Bestandsobjekte und haben noch immer um die 3 Prozent Fremdkapitalkosten. Wir sparen durch diese Refinanzierungen mehrere Millionen US-Dollar ein, die uns später für zusätzliche Ausschüttungen zur Verfügung stehen. Zugleich haben wir auch heute noch in den USA ganz andere Ankaufsrenditen. Dank unseres breiten Netzwerks können wir auch heute noch zur 12 bis 14-fachen Jahresmiete erstklassige Objekte ankaufen. Der Spread bei Neuankäufen oder der Refinanzierung von Bestandsobjekten ist natürlich gewaltig. Wir kommen ganz einfach in eine zweistellige Ertragssituation. In den USA haben wir zudem steuerlich große Vorteile, d. h. der Anleger in den USA genießt die Vorteile des Doppelbesteuerungsabkommens, was derzeit für Immobilieninvestments ausgesprochen interessant ist. Damit könnten wir auch weiterhin Vorsteuerrenditen im zweistelligen Bereich erwarten. Wir schütten seit 2006 vierteljährlich an unsere Anleger aus. Die Immobilienrenditen gehen hier nicht zurück, aber es ist schwieriger geworden, gute Objekte zu finden. Da ist unsere Expertise mehr gefragt denn je. Von ca. 1.000 Objekten, die wir prüfen, kaufen wir weniger als ein Prozent an.

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