Die einzig wahre Mietpreisbremse

Angebot und Nachfrage regeln den Preis. Das gilt auch auf dem Wohnungsmarkt. Statt eine Mietpreisbremse einzuführen und über Enteignungen nachzudenken, sollte die Politik also lieber an einer ganz anderen Stellschraube drehen: am Wohnungsangebot. Aber aus vielerlei Gründen wächst dieses bislang nur langsam.

Angesichts der immer weiter steigenden Mieten in Großstädten werden Forderungen laut, Großvermieter zu enteignen. Bei dieser populistischen Forderung wird jedoch völlig ignoriert, dass damit in keiner Weise das größte Problem gelöst wird, das zu den immer weiter steigenden Mieten führt: Der immer weiter steigenden Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt steht zu wenig Angebot gegenüber. „Das Angebot an Wohnraum ist knapp“, bestätigt Juliane Mann, Vorstand Vertrieb und Marketing der PROJECT Immobilien Wohnen AG. Da Angebot und Nachfrage bekanntlich den Preis bestimmen, ist die einzig effektive Mietpreisbremse die Schaffung von neuem Wohnraum. Hier besteht aber deutlicher Verbesserungsbedarf. So wurde im letzten Jahr erneut das Ziel von 375.000 neu gebauten Wohnungen verfehlt, die nötig wären, damit das im Koalitionsvertrag der aktuellen Bundesregierung vereinbarte Ziel von 1,5 Mio. neu geschaffenen Wohnungen bis zum Jahr 2021 erreicht wird.

Das Problem: Neuer Wohnraum entsteht nicht mal eben über Nacht. So berichtet Christoph Straube, Vorstand der W&L Wohnen und Leben AG, dass von der Planung über die Grundstücksakquise bis zur Fertigstellung etwa vier bis sechs Jahre vergehen. Davon würden etwa zwei bis vier Jahre für den Bebauungsplan und nochmal zwei Jahre für die Baugenehmigung und die Bauausführung entfallen. Auch andere Projektentwickler beobachten, dass für die Schaffung neuen Wohnraums ähnliche Zeiträume nötig sind.

Laut Malte Thies, Geschäftsführer der ONE Group, sind es etwa drei bis fünf Jahre, die zwischen Planung und Verkauf der Wohnungen vergehen. „Der Prozess hängt von vielfältigen Faktoren ab und dauert von der Akquise bis zur Baufertigstellung im Schnitt 2,5 bis vier Jahre. Um die Planungsphase effizient zu gestalten, nutzt PROJECT Immobilien bei ausgewählten Pilot-Projekten das sogenannte Lean Management: Die effizienteste Arbeitsabfolge wird festgelegt und anhand von Plantafeln überwacht“, berichtet Juliane Mann. Der Projektentwickler hat es aber nur bedingt in der Hand, wie lange dieser Zeitraum schlussendlich ist.

„Die Planungsdauer von einem brachen Land bis hin zur Baugenehmigung ist leider nicht so einfach festzuhalten, sie variiert besonders je nach Bundesland und welche Politik gerade am Hebel sitzt“, erklärt Christoph Straube. Neben zunehmender Komplexität aufgrund neuer Vorschriften beispielsweise bezüglich der Energieeffizienz hängt dies auch mit personellen Problemen der Bauämter zusammen, deren Personal in den Jahren vor dem Boom immer mehr reduziert wurde. Aufgrund der aktuell hohen aktuellen Auslastung im Baugewerbe dauert es zudem immer länger, bis genehmigte Wohnungen tatsächlich fertig gestellt werden.

Welche Herausforderungen Projektentwickler bei der Grundstücksakquise haben und welche weitere Möglichkeit für die Neuschaffung von Wohnraum es gibt, lesen Sie auf Seite 2