DEXTRO: Großvolumige US-Fonds im Blickfeld

Nach einer Dürreperiode setzen Emittenten nun wieder verstärkt auf den US-Immobilienmarkt. Es sind mehrere großvolumige Fonds aufgelegt worden oder stehen in den Startlöchern, die tendenziell breit streuen und in mehrere Objekte investieren.

(fw/ah) In den letzten Jahren konnten deutsche Anleger nur eingeschränkt an der Entwicklung der US-Immobilienmärkte partizipieren. Nun kommen erstmals alle US-Spezialisten aus dem Lager der Geschlossenen AIFs wieder mit neuen US-Fonds. „Ihr Wiedereintritt in den Markt", so Bernhard Dames, Senior Consultant Real Estate bei DEXTRO, „wurde durch die neuen Regulierungsvorschriften und die damit verbundenen organisatorischen und finanziellen Aufwendungen verzögert."

Die Profile der neuen US-Fonds werfen ein Schlaglicht auf die vergleichbaren Maßstäbe, die durch das KAGB bei den Alternative Investment Funds entstanden sind. Während der frühere Geschlossene Immobilienfonds üblicherweise in ein einziges Objekt investierte, sind drei der vier geplanten bzw. aktuell lancierten US-Immobilienprodukte Mehrobjektfonds, so wie dies bei den offenen Immobilienfonds - in größerem Umfang - der Fall ist. Die Emittenten der geschlossenen Investmentprodukte tragen damit einer erhöhten Risikodiversifizierung Rechnung.

Marktführer Jamestown, UST (ehemals US Treuhand) sowie TSO-DNL setzen auf Produkte mit mehr als drei Objekten. Bei allen genannten Emissionshäusern stehen die Immobilien zu Vertriebsbeginn noch nicht oder nur zum Teil fest. Den Nachteil solcher „Blindpools" hält Dames dann für überschaubar, wenn die Investmentstrategie klar umrissen ist: „Auch bei den offenen Immobilienfonds steht die künftige Portfoliostruktur nicht fest."

Die Anbieter von US-Immobilienfonds wollen eigenen Angaben zufolge insgesamt bis zu 1,3 Mrd. Dollar Eigenkapital von ihren Anlegern einwerben. Die von den Anbietern an DEXTRO gemeldeten Spannbreiten sind allerdings groß; nach den Marktveränderungen lasse sich das Interesse der Anleger nicht mehr so exakt beziffern wie früher, heißt es.

Marktführer Jamestown plant für seinen Fonds „Jamestown 29" ein EK von 75 Mio. bis 750 Mio. US-Dollar. Die Platzierungsphase des Fonds hat bereits begonnen - anders als im Hause UST. Hier sollen für den „UST XXIII" 25 bis 250 Mio. US-Dollar eingesammelt werden; der Initiator visiert 100 Mio. US-Dollar an. Der neue US-Immobilienfonds von WealthCap soll im kommenden Frühjahr in den Vertrieb gehen; der Emittent meldet sich mit einem Ankauf für einen Ein-Objekt-Fonds auf dem US-Immobilienmarkt zurück. Für seine sechzehnte US-Beteiligung strebt WealthCap ein EK von rund 35 Mio. US-Dollar an. Eine Sonderstellung nimmt TSO-DNL ein; das US-Immobilieninvestment „TSO-DNL Active Property, LP" in der Rechtsform einer Limited Partnership ist kein dem KAGB unterliegender AIF, sondern ein sogenanntes „operativ tätiges Unternehmen". Die EK-Spannbreite des Emittenten reicht hier von 125 bis 225 Mio. US-Dollar.

Zu den Vorzügen des US-Immobilienmarktes gehören eine hohe Markttransparenz und Rechtssicherheit; sein Nachteil ist seine starke Heterogenität. Die Attraktivität der einzelnen Teilmärkte unterscheidet sich je nach Standort und Marktsegment - Büro, Einzelhandel, Wohnen, Logistik. „Die Cap Rates für Core-Objekte an erstklassigen Standorten der Metropolregionen sind mittlerweile auf 4,5 bis 5 Prozent gefallen", erläutert Bernhard Dames. Die neuen US-Investmentvehikel unterscheiden sich erheblich hinsichtlich der in den USA verfolgten Investitionsstrategie und reichen von Core-Investments bis zu Value-Added-orientierten Beteiligungsmöglichkeiten. Dementsprechend besteht ein differenziertes Chancen-Risikopotenzial. Dames abschließend: „Wesentliche Kriterien für eine Beteiligung sollten aus Sicht der Anleger die Marktkompetenz des Anbieters und die Performance der bisherigen Beteiligungsangebote sein."