Der Immobiliensparplan

Auch normal verdienende Sparer befinden sich im Null- und Negativzinsumfeld. Um der Geldentwertung zu entkommen, weichen Privatanleger vor allem auf Immobilien oder Aktien aus. Der erfolgreichste Weg liegt aber in der Vermählung dieser Anlageklassen.

Viele Privatanleger stehen vor einem Dilemma: Wohin mit meinem Geld? Nach 22 Monaten Corona-Krise und eingeschränkten Konsummöglichkeiten legte der Kontostand bei nicht wenigen sogar noch etwas zu, erst kürzlich vermeldete die DZ Bank einen neuen Sparrekord der Bundesbürger. Doch viele Sparer mussten auch entsetzt feststellen, dass Banken und Sparkassen sie abkassieren – mit als „Verwahrentgelten“ getarnten Strafzinsen. Und selbst diejenigen, die davon verschont werden, müssen sich angesichts 5,2 % Inflation in Deutschland Gedanken machen um den Werterhalt ihres Ersparten.

Ausweg aus der Inflation

Der einzige Ausweg besteht im Investieren, doch viele Deutsche schrecken noch immer vor den vermeintlichen und berechtigten Risiken zurück. Lebensversicherungen sind mit bald nur noch 0,25 % Garantiezins sicherlich keine inflationsausgleichende Alternative zum Bankkonto, und auch risikolose Staatsanleihen werfen nur noch selten einen positiven Zins ab. Und Kreditinstitute, die höhere Zinsen bieten, dürften dazu bisweilen auch ihren Grund haben, wie der Pleitefall der Greensill Bank zeigte.

Auch bei klassischen Aktieninvestments haben Anleger erfahren, dass es wie im Frühjahr 2020 durchaus sehr volatile Marktbewegungen geben kann, und dass selbst eine Mitgliedschaft in der höchsten deutschen Börsenliga keine Garantie gegen Betrug darstellt – siehe Wirecard. Zudem halten viele Anleger die meisten Aktienkurse inzwischen wieder für überbewertet.

Immobilien erscheinen als Heilsbringer – doch wie investieren?

Insofern verwundert nicht, dass Immobilien vielen Privatanlegern derzeit als heilsbringende Alternative erscheinen; erst recht, wenn es sich um deutsche Wohnimmobilien handelt. Zwar wachsen auch dort keine Renditen in den Himmel. Aber die Mieteinkünfte sind regelmäßig und gut prognostizierbar, die Wertentwicklung sorgte in den vergangenen Jahren allemal für einen Inflationsausgleich. Zudem sind die Leerstandrisiken überschaubar, zumindest bei breiter diversifizierten Portfolios in deutschen Metropolen. Genau an diesem Punkt beginnt allerdings wieder ein Dilemma, weil es enorm viele verschiedene Wege zu Wohnimmobilieninvestments gibt.

Manche Anleger unterschätzen ihre Vermögensfähigkeit, sehen deshalb lieber von Direktinvestments in Wohnimmobilien ab. Dabei unterstreichen Studien, wie der aktuelle „ACCENTRO Wohnkostenreport 2021“ in Zusammenarbeit mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW), dass Wohneigentum in 399 von 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten mehr lohnt als Mieten. Im Durchschnitt liegt der Kostenvorteil bei mehr als 56 %!

Der aktuelle „ACCENTRO Wohneigentumsreport“ zeigt ein weiterhin günstiges Umfeld für die Eigentumswohnung als Kapitalanlage. Nichtsdestotrotz müssen Käufer auch bei einer Vollfinanzierung einige zehntausend Euro für Kaufnebenkosten bereithalten.

Immobilienfonds als Alternative?

Einige Investoren weichen deshalb auf Immobilienfonds aus, vor allem offene Immobilienpublikumsfonds. Deren Nettomittelzuflüsse betrugen 2020 dem deutschen Fondsverband BVI zufolge trotz Pandemie 8,3 Milliarden Euro. Die meisten Fonds bieten eine relativ breite Streuung im Hinblick auf Objekte und Regionen sowie ein professionelles Management. In der Krise waren die Volatilität ihrer Erträge und ihrer Anteilswerte zumeist gering.

Das perfekte Zinssubstitut also? Zumindest zwei Nachteile weisen diese Fonds auf: Zum einen lassen sie sich ihr Management durchaus einiges kosten, was die Rendite belastet. Die Ratingagentur Scope hat im Schnitt für 2020 nur noch 2,1 % Gesamtrendite errechnet, für 2021 erwarten die Analysten sogar nur 1,5 %. Schon beim Ankauf verlangen die meisten Fonds 5,0 % Agio – es könnte also gut drei Jahre dauern, bis allein dies wieder eingefahren ist. Zum anderen sind die „offenen“ Immobilienfonds weniger offen als ihr Name suggeriert: Zwei Jahre Mindesthaltedauer und ein Jahr Kündigungsfrist sind gesetzlich festgelegt, Verkäufe über die Börse sind meist mit empfindlichen Abschlägen verbunden.

Immobilienaktien erweisen sich langfristig als weniger zyklisch

Eine Alternative, welche die Vorteile von Immobilien- und Aktieninvestments verknüpft, ist dagegen die Immobilienaktie – also die Aktie eines börsennotierten Immobilienunternehmens. Viele Anleger halten auch diese Aktien für sehr volatil, was aber nur bedingt richtig ist. Selbstverständlich sind auch Immobilienaktien Marktschwankungen unterworfen, langfristige Untersuchen zeigen aber, dass Immobilienaktien auf Dauer deutlich weniger volatil sind als der gesamte Aktienmarkt.

Das lässt sich logisch begründen: Das Gros der Erträge stammt aus Mieteinnahmen, die sich weniger zyklisch entwickeln als die Gewinne von Unternehmen aus konjunktursensiblen Branchen – das gilt erst recht für deutsche Wohnimmobilien. Somit sind nicht nur die Kurse, sondern auch die Dividenden potenziell stabiler.

Im Vergleich zu Fonds oder gar Direktinvestments sind Immobilienaktien einfacher und preiswerter handelbar. Haltefristen sind ihnen unbekannt. Investments in zum Teil sehr breit gestreute Portfolios sind je nach Stückelung schon ab wenigen Euro möglich, teilweise sogar als Sparplan. Die Unternehmen berichten halbjährlich oder sogar quartalsweise, somit maximal transparent. Gleichzeitig ist dieser Markt (noch) nicht flächendeckend (zu) hoch bewertet, zum Teil finden sich sogar noch günstige Kaufgelegenheiten – wenn etwa die Aktien in Einzelfällen um bis zu 40 % niedriger gehandelt werden als die Bewertung des Immobilienportfolios gemessen am Net Asset Value (NAV). Und zu guter Letzt weisen viele Immobilienaktiengesellschaften Steuervorteile gegenüber herkömmlichen Aktien auf, da die Besteuerung unter Umständen ausschließlich auf Anlegerseite stattfindet, die Unternehmensgewinne somit unversteuert bleiben.

Mit dem Aufstieg der beiden Wohnimmobilien-AGs Vonovia und Deutsche Wohnen in den deutschen Leitindex DAX und deren Fusionsbestrebungen ist die Aufmerksamkeit für diese Form des Immobilieninvestments zwar gestiegen. Im Vergleich etwa zu den USA ist sie allerdings noch immer unterrepräsentiert. Immobilienaktien sind der bei Weitem einfachste, kostengünstigste, liquideste und sicherste Weg zu einem diversifizierten Immobilieninvestment und damit der beste Weg, um auch als Normalverdiener vom Boom an den Immobilienmärkten zu profitieren.

Gastbeitrag von Lars Schriewer, Vorstandsvorsitzender ACCENTRO Real Estate AG