Das gefährliche Versprechen

Unabhängig von steuerlichen Erleichterungen können Eigentümer Fördermittel bei ihrer zuständigen Denkmalschutzbehörde und Gemeinde oder Landkreis beantragen, um die Immobilie zu sanieren. Natürlich wird nicht jedem Antrag stattgegeben. Wichtig ist daher, dass Bauherren die Bewilligung abwarten, wenn sie eine Maßnahme nicht selbstständig finanzieren können. Hinzu kommt, dass die Förderhöhe von der finanziellen Situation des Antragstellers abhängt. Für die energieeffiziente Sanierung seines Denkmals kann dieser zusätzlich einen Kredit bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) beantragen. Die Voraussetzungen für die vergünstigten Kredite sind im Fall von geschützten Gebäuden weniger streng, sie dürfen die Richtwerte der Energiesparverordnung (EnEV) für Energiebedarf und Wärmeverlust um 60 und 75 Prozent überschreiten.

Das ist ein weiterer Punkt, der Investoren als Vorteil verkauft wird: Viele denkmalgeschützte Immobilien müssen nicht der EnEV entsprechen. Das liegt daran, dass nicht alle Häuser energetisch saniert werden dürfen, vor allem wenn dadurch eine schützenswerte Fassade verdeckt würde. Das muss mit Blick auf die Heizkosten nicht zwingend ein Nachteil sein, denn die Wände der betroffenen Immobilien sind oft gut isoliert, da sie dick und/oder mit Lehm und Stroh angereichert sind, was gleichzeitig für ein gutes Raumklima sorgt.

Von diesen Vorteilen dürfen sich Investoren aber nicht allein leiten lassen, da sie mit Nachteilen verbunden sind. Offensichtlich ist, dass die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien aufwendiger, zeitintensiver und teurer als bei herkömmlichen Immobilien vergleichbaren Zustands ist. Zusätzlich ist die Gestaltungsfreiheit des Eigentümers eingeschränkt bis nicht vorhanden. Die Sanierungsmaßnahmen müssen genehmigt werden. Dazu zählen beispielsweise das Neuverputzen der Fassade, das Einsetzen oder die Reparatur von Fenstern, Türen, Fensterläden oder Wand- und Deckenverkleidungen sowie die Installation von Photovoltaikanlagen. Die Genehmigungsverfahren können sich über Monate hinziehen. Hinzu kommt, dass Behörden nicht nur Baumaterialien und Ausführung jeder genehmigungspflichtigen Maßnahme vorschreiben, sondern auch Bauherren dazu verpflichten können, Spezialfirmen zu beauftragen. Wie aufwendig und teuer die Sanierung wird, hängt auch davon ab, welche Bestandteile zu welchem Grad geschützt sind. Das wiederum bestimmt, welcher Teil der Sanierungskosten steuerlich absetzbar ist.

Investoren sollten skeptisch werden, wenn sie Angebote sehen, die mit 70 Prozent erhöhten Absetzungen nach §§ 7h und 7i EStG werben oder gar noch höhere AfA Anteile angeben. Die förderfähigen Aufwendungen fallen heutzutage wesentlich geringer aus als zu Zeiten, in denen die Denkmal-AfA noch als Subvention genutzt wurde und in vielen Städten deutlich mehr Maßnahmen unter die Kriterien der Denkmalabschreibung fielen. Hinzu kommt, dass besonders in den Städten, die der Hauptsatzmarkt für Denkmalimmobilien sind, die Grundstückspreise stark gestiegen sind. Lag der Anteil der Grundstückspreise damals meist unter zehn Prozent, ist er inzwischen auf über 20 Prozent gestiegen und kann in der Spitze sogar die Hälfte der Gesamtkosten ausmachen. Das drückt den Anteil der abschreibbaren Kosten zusätzlich.

Überhöhte AfA-Angaben sind für Anleger ein gefährliches Versprechen. Hauskäufer kalkulieren mit falschen Hoffnungen und werden Jahre später, nach Erlangung der einheitlichen und gesonderten Feststellung durch das Finanzamt, davon überrascht, dass die förderfähigen Kosten weit unter ihren Erwartungen liegen. Ob ein Angebot realistisch ist, können Investoren im Vorfeld oft nur durch eine genaue Befragung des Bauträgers erfahren. Dieser sollte nachweisen können, dass seine Prognosen bei abgeschlossen Objekten eingetreten sind. Seriöse Anbieter locken nicht mit Hoffnung, sondern Transparenz.

Gastbeitrag von Jens Rautenberg, Gründer und Geschäftsführer der Conversio Gruppe