Das gefährliche Versprechen

Kulturgeschichtlich und/oder architektonisch relevant und daher denkmalgeschützt müssen Immobilien sein, damit Makler und Anlageberater sie als Steuersparmodell verkaufen können. Warum dieses Versprechen zur Falle für Investoren werden kann.

Rothenburg an der Tauber, Lüneburg und Bamberg ziehen täglich Busladungen internationaler Touristen an, die die verwinkelten Gassen, gesäumt von den krummen, bunten Häuschen bestaunen. Dass diese Städte so gut erhalten sind, ist nicht allein den Touristen zu verdanken. Wie wichtig Denkmalschutz und die Wertschätzung der Kommunalpolitiker sind, hat der desaströse Zustand von Fachwerk- und Altbauvierteln ostdeutscher Städte nach dem Mauerfall gezeigt. Ganze Straßenzüge baufälliger Immobilien haben außerdem demonstriert, dass Denkmalschutz teuer ist.

Ohne Investoren lässt sich diese Aufgabe also nicht bewältigen. Im Gegenzug bekommen Käufer von geschützten Gebäuden für deren Sanierung Steuererleichterungen. Aus Sicht von Maklern, Bauträgern oder Crowdinvesting-Plattformen scheint dies das wichtigste Merkmal zu sein, dementsprechend zahlreich sind ihre Synonyme für denkmalgeschützte Immobilien: Steuergeschenk, Steuerschlupfloch und Steuersparmodell oder staatlich subventionierte Geldanlage. Erst an zweiter Stelle liest man in Exposés von Kulturdenkmalen oder historischen Gebäuden. Fast alle Anbieter werben zunächst mit den steuerlichen Vorteilen einer Denkmalimmobilie um Investoren, bevor sie andere Faktoren nennen, die ebenfalls die Rendite treiben wie Lage oder Baubeschreibung.

Dabei lassen sich nicht nur denkmalgeschützte Objekte steuerlich nutzen. Bei vermietetem Wohneigentum, das ab 1925 gebaut wurde, kann der Kaufpreis (abzüglich des Grundstückspreises) über 50 Jahre mit jährlich zwei Prozent abgeschrieben werden. Ältere Immobilien lassen sich über 40 Jahre mit 2,5 Prozent jährlich abschreiben. Bei denkmalgeschützten Gebäuden lassen sich zusätzlich die förderfähigen Aufwendungen für Sanierung und Modernisierung nach §§ 7i EStG steuerlich absetzen. In den ersten acht Jahren nach dem Kauf können Investoren auf diesen Anteil jährlich neun Prozent, in den darauffolgenden vier Jahren sieben Prozent abschreiben, also insgesamt 100 Prozent. Auch Selbstnutzer können 90 Prozent dieser Aufwendungen von der Steuer absetzen, neun Prozent jährlich über eine Laufzeit von zehn Jahren. In wenigen Fällen können sich Eigentümer zusätzlich von der Grundsteuer befreien lassen. Das setzt aber voraus, dass die Immobilie ein Kulturdenkmal von öffentlichem Interesse ist und zudem nachweislich „denkmalbedingt unrentabel“. Damit sind die betroffenen Objekte für Investoren nicht interessant.

Welche Fördermittel Eigentümer erhalten können und worauf bei denkmalgeschützten Immobilien noch zu achten ist, lesen Sie auf Seite 2