Colliers: Der Agrarmarkt in Deutschland

Landwirtschaftliche Flächen in Deutschland bieten trotz des Klimawandels nach wie vor solide  Investitionsmöglichkeiten. Das Transaktionsvolumen für Acker- und Grünland lag bei rund 2,8 Mrd. Euro, die verkaufte Fläche bei 96.890 Hektar. Der durchschnittliche Kaufpreis lag bei 32.000 Euro pro Hektar für Ackerland und 22.000 Euro für Grünland.

Das sind die zentralen Ergebnisse des neuen Agrar-Marktberichtes des Immobilienberatungsunternehmens Colliers. Die erste umfassende Publikation in diesem Bereich gibt einen Überblick über die deutsche Agrarwirtschaft, analysiert den Eigentumsflächen- und Pachtflächenmarkt und bietet einen Vergleich der konventionellen mit der ökologischen Landwirtschaft.

Die aktuelle Situation auf dem Weltmarkt und das Konsumentenverhalten schlagen sich stark auf die Preise der Erntegüter nieder und führen zu einer Veränderung in der Nutzung der landwirtschaftlichen Flächen. Die Bedeutung von Nutzpflanzen zur Energiegewinnung hat in den letzten Jahren stark zugenommen. Die Anbaufläche für Mais zur Energiegewinnung in Biogasanlagen,  hat sich in Deutschland von 2010 bis 2021 um 22 % vergrößert. Der Ausbruch des Krieges in der Ukraine führte zuletzt zu historischen Preissteigerungen bei konventionellem Brotweizen, der im Mai 2022 zwischenzeitlich mit circa 440 Euro pro Tonne gehandelt wurde. Dies entspricht einer Preissteigerung im Vergleich zum Anfang des Jahres 2022 um gut 66 %

Eckbrecht von Grone, Co-Head Land & Forst bei Colliers, kommentiert: „Das Transaktionsvolumen wie auch die Preise sind in Deutschland regional sehr unterschiedlich. Das Spektrum reicht von 11.000 Euro pro Hektar für schwache Böden in der Lausitz über 30.000 Euro pro Hektar für Ackerland mittlerer Güte in Mecklenburg-Vorpommern bis über 100.000 Euro pro Hektar Ackerland in Bayern oder am Niederrhein. Diese Preisunterschiede sind nicht immer ökonomisch begründbar. Das liegt auch daran, dass der Markt sehr kleinteilig ist. Die durchschnittlich gehandelte Fläche pro Transaktion betrug lediglich 2,1 Hektar bei Acker und 1,1 Hektar bei Grünland.“

Ökologische Landwirtschaft wird immer wichtiger

Der Anteil der ökologischen Agrarbetriebe hat sich in den vergangenen zehn Jahren von 7,5 % auf 14 % fast verdoppelt. Die ökologisch bewirtschaftete Fläche in Deutschland stieg im gleichen Zeitraum um 70 % auf 1,7 Millionen Hektar. Dies entspricht rund einem Zehntel der gesamten landwirtschaftlichen Nutzfläche und ordnet Deutschland im europäischen Mittelfeld ein. Spitzenreiter im Anteil ökologischer Anbaufläche sind in Europa Estland mit 22 %, Schweden mit 20 % und die Schweiz mit 17 %.

„Die Erträge in der Öko Landwirtschaft liegen im Schnitt immer noch circa 50 % unter dem Niveau der konventionell wirtschaftenden Betriebe“, so von Grone.

Nils von Schmidt, Co-Head Land & Forst bei Colliers, kommentiert: „Mit 60 % wird mehr als die Hälfte der landwirtschaftlichen Nutzfläche Deutschlands zur Erzeugung von Futtermitteln verwendet. Der Fleischkonsum in Deutschland ist zwar rückläufig, dafür wird heute mehr exportiert. Der Trend bei der Fleischproduktion geht von Schwein und Rind hin zu Geflügel.“

Deutschland ist ein Pachtland

Rund 16,7 Mio.  Hektar werden in Deutschland landwirtschaftlich genutzt. Damit liegt Deutschland hinter Frankreich mit 29 Mio. Hektar und Spanien mit 24,4 Mio. Hektar trotz vergleichbarer Gesamtfläche auf dem 3. Platz in Europa. Rund 60 % der landwirtschaftlichen Nutzfläche in Deutschland waren 2020 gepachtet. Die gesamten Pachtausgaben beliefen sich 2020 auf circa 3,3 Milliarden Euro. Die Pachtpreise liegen aktuell im Schnitt bei circa 375 Euro pro Hektar Ackerland und bei 198 Euro pro Hektar Grünland.

Im EU-Vergleich ist die Landwirtschaft in Deutschland eher groß strukturiert. Zwar bewirtschaften nur 0,5 % der knapp 260.000 Betriebe in Deutschland über 1.000 Hektar Fläche, jedoch liegt die durchschnittliche Betriebsgröße mit knapp 61 Hektar weit über dem EU-Durchschnitt von nur ca. 15,6 Hektar pro Betrieb. „Die Landwirtschaft bildet die Grundlage der Lebensmittelsicherheit. Zudem sichert sie Investitionswerte durch regelmäßige Erträge und durch eine im Vergleich zu Aktien deutlich niedrigere Renditevolatilität, die aus der beständigen Nachfrage nach landwirtschaftlichen Produkten herrührt.  Möglich sind nachhaltige operative Renditen von 2% bis 5 % im konventionellen Ackerbau. Der tägliche Flächenverbrauch in Deutschland von über 50 Hektar für Siedlungs- und Industrieflächen führt zu einer weiteren Verknappung des Flächenangebots und zu steigenden Grundstückspreisen. Investitionen in Deutschland schützen vor inflationsbedingten Verlusten und bieten Anlegern somit gut planbare und langfristig abgesicherte Erträge“, so von Schmidt abschließend. (ml)