Berliner Bürovermietung mit hoher Dynamik

Deutlich im Plus präsentiert sich der Berliner Bürovermietungsmarkt auch nach dem ersten Halbjahr 2016. Die 1-, 5- und 10-Jahresvergleiche wurden ausnahmslos überschritten (+25 Prozent, +58 Prozent, +78 Prozent). Mit rund 447.000 m² wurden zum ersten Mal seit 1999 mehr als 400.000 m² in einem ersten Halbjahr vermietet.

(fw/rm) Das Halbjahresergebnis ist wesentlich auf die Umsatzdynamik des ersten Quartals zurückzuführen. Der Umsatz im zweiten Quartal blieb in etwa auf dem Niveau des Vorjahreszeitraums. „Es wird eng in Berlins Top-Lagen. Die spürbare Verknappung an qualitativ guten bis hochwertigen Mietflächen sorgt für eine konstante Nachfrage-Hausse“, so Steffen Lesener, bei JLL Team Leader Office Leasing Berlin. Die manifestiere sich nicht nur beim Umsatz. Auch die Dealanzahl liege nach den ersten sechs Monaten mit +13 Prozent höher als im Vorjahr. Lesener weiter: „Durch die starke Konkurrenz um die vorhandenen Flächen verkürzen sich sowohl die zeitlichen Suchhorizonte als auch die Verhandlungszeiträume auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt. Für alle, die innerhalb von sechs bis zwölf Monaten umziehen können, sind deswegen schnelle Entscheidungen gefragt: Quer durch die Branchen spielt also nicht mehr der Status des potentiellen Mieters sondern die Schnelligkeit bei Flächenauswahl die entscheidende Rolle. Selbst etablierte Nutzer können dabei das Nachsehen haben.“ Den größten Abschluss im zweiten Quartal verzeichnet die Einsteinstiftung Berlin im Robert-Koch-Forum mit 11.000 m² (und damit deutlich niedriger als die 34.000 m² des Gesundheitsministeriums in den ersten drei Monaten), gefolgt von drei Anmietungen oberhalb der 7.000 m² - Marke: Das Bundesamt für Migration und Flüchtlinge in der Pyramide, die DB Dialog GmbH im Quartier am Salzufer und die Beko Käuferportal GmbH im Forum Tower am Potsdamer Platz. Auch durch diese Anmietungen hat speziell die Größenklasse 5.000 – 10.000 m² im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr in den ersten sechs Monaten stark zugelegt. Bei 13 Deals in dieser Größenordnung hat sich das Umsatzvolumen nahezu versechsfacht, nach lediglich zwei Deals in H2 2015. Auch die beiden Größenklassen unterhalb der 1.000 m² notieren ein höheres Ergebnis sowohl beim Flächenvolumen als auch bei der Dealanzahl. „Insgesamt können wir damit unsere Prognose sogar etwas höher ansetzen als in den vergangenen Quartalen: Wir erwarten für 2016 einen Umsatz, der mit 850.000 m² dem Rekordwert des Vorjahres relativ nahe kommen, wenn auch vermutlich nicht überschreiten wird. Damit wäre der 10-Jahresschnitt um rund die Hälfte und die 800.000 m² Grenze das zweite Jahr in Folge überschritten“, so Lesener. „Nach wie vor sind in Berlin die zentrumsnahen Teilmärkte gefragt mit einer guten ÖPNV-Anbindung und wo noch keine Top-Mieten bezahlt werden müssen“, so Lesener. Starke Zuwächse gab es im ersten Halbjahr u.a. beispielsweise in Außerhalb Süd (+59 Prozent), Wilmersdorf-Schöneberg (+82 Prozent) und Außerhalb Nord (mehr als verdoppelt), aber auch in Mitte (+63 Prozent) und im Areal Potsdamer-Leipziger Platz (Verdreifachung auf 30.000 m²). Alles in allem entwickle sich der Berliner Markt laut Lesener angesichts weiter sinkender Leerstände immer mehr zugunsten der Vermieter. Zum ersten Mal liegt Ende des zweiten Quartals 2016 das absolute Leerstandsniveau unterhalb der Millionengrenze. Die Leerstandsquote war in den letzten vier Quartalen konstant um 0,3 Prozentpunkte pro Dreimonatszeitraum rückläufig, so auch im zweiten Quartal 2016 - auf nun 5,7 Prozent. Bis zu 5,5 Prozent könnte die Quote bis Ende 2016 sinken. Entsprechend tendieren die Mieten weiter deutlich aufwärts. 6,3 Prozent (auf 25,50 Euro / m² / Monat) beträgt das Plus bei der Spitzenmiete allein im Vergleich zum Ende des Vorquartals, über 10 Prozent bereits im Jahresvergleich. Bis zum Jahresende wird die 26 Euro-Grenze erreicht. Auch die Durchschnittsmieten steigen gleichzeitig deutlich an. „Die Fälle häufen sich, in denen in Spitzenlagen wie Potsdamer Platz für rund 30 Euro/m²/Monat abgeschlossen wird. Nutzer aus der Finanz-, Medien-, Internetbranche sind immer mehr dazu bereit, die höheren Kosten für den noch zentraleren Standort aufzubringen“, so Lesener. Damit einhergehend bewege sich auch der Leerstandsabbau um 20 – 30 Prozent in zentralen Teilmärkten wie Mitte, Mitte 1A und Areal Potsdamer – Leipziger Platz. Diese Teilmärkte werden insbesondere auch für Business Center attraktiv, die auch Haupttreiber der Mietpreisentwicklung sind und in den Top-Lagen die höchsten Erträge erzielen können. Die Entwicklung der Spitzen- als auch der Durchschnittsmieten hat allerdings weiterhin nur geringe Auswirkung auf die spekulative Neubauentwicklung. Bis zum Jahresende werden die Fertigstellungen zwar noch deutlich zulegen, die meisten Flächen sind allerdings vorvermietet: Lediglich 21 Prozent der bis zum Jahresende noch erwarteten 267.000 m² sind zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch verfügbar - und immerhin noch 60 Prozent der insgesamt erwarteten 137.000 m² für 2017. Einige Projektentwickler setzen verstärkt auf die Sanierung bestehender Büroobjekte, aber auch bisher anders genutzter Gebäude. „Im Blick auf die steigenden Mietpreise werden Projekte im Bürobereich für Entwickler und Investoren – auch und gerade gegenüber Wohnungsbauprojekten im höherpreisigen Segment - immer attraktiver“, so Lesener. www.jll.de