Beliebtes Investitionsobjekt

Hahn Gruppe packt Edeka-Markt in Voerde zum dritten Mal in Publikums-AIF

Die Hahn Gruppe ist Spezialistin für den großflächigen Einzelhandel. Seit Jahrzehnten bietet das Unternehmen aus Bergisch Gladbach privaten Anlegern die Beteiligung an Fach- und Supermärkten an. Mit dem aktuellen AIF „Pluswertfonds 178“ finanzieren die Investoren zu Tickets ab 20.000 Euro plus 5 % Agio ein Nahversorgungszentrum in Voerde. Nicht zum ersten Mal…

Besonderheit: Die typische Immobilie in einem Hahn-Fonds ist mindestens 1.500 Quadratmeter groß. Aus einem einfachen Grund: Ab dieser Größe erlauben die Städte und Kommunen zusätzliche Märkte nur sehr zurückhaltend und nach langjährigen Prüfungen. Anlegern bietet dieses begrenzte Angebot eine gewisse Investitions-Sicherheit, denn die bestehenden Märkte sind nicht nur für die aktuellen Nutzer interessant, sondern auch für die Konkurrenz, sollten die Flächen ausnahmsweise frei werden Weil die großen Fach- und Supermärkte einen dauerhaften Wert darstellen, verwertet Hahn die Immobilien mehrfach, und das nicht nur zweimal. Der Markt in Voerde ist bereits Objekt des dritten Publikumsfonds der Hahn Gruppe. Mit den Vorgängern sind die Anleger nicht schlecht gefahren, denn sie haben Rückflüsse von 172 % in 14 Jahren bzw. 185 % in elf Jahren erzielt.

Objekt: Das Nahversorgungszentrum in Voerde bietet 11.500 Quadratmeter Fläche und befindet sich auf einem mehr als doppelt so großen Grundstück. Ankermieter Edeka nutzt mit 10.900 Quadratmetern den Löwenanteil der Fläche und zahlt dafür 11,38 Euro pro Quadratmeter. Edeka ist mit einem Umsatz von 68,8 Mrd. Euro Umsatz-Primus der Branche. Weitere Mieter sind unter anderem DM-Drogeriemarkt, Ernstings Family, eine Apotheke und eine Bäckerei.

Einnahmen: Die Mieter überweisen jährlich 1,53 Mio. Euro an den Fonds. Hahn rechnet in seiner Prognose damit, dass die Mieten bis zum geplanten Verkauf der Immobilie Ende 2037 auf 1,85 Mio. Euro steigen – ein Plus von 21 %. Die Mieten im Einzelhandel sind in der Regel indexiert. Steigen die Lebenshaltungskosten, klettern auch die Mieten. Daher erlaubt auch dieser Fonds einen gewissen Inflationsschutz. Übersteigt die Inflationsrate 10 %, wird die Miete um 6,5 % teuer. Der Vertrag mit dem Ankermieter hat eine Laufzeit bis April 2037 und endet damit kurz vor der geplanten Liquidation des Fonds. Hier ist der Anbieter gefragt. Er muss den Vertrag entweder rechtzeitig verlängern oder einen neuen Nutzer suchen.

Kalkulation: Der AIF kommt inklusive Agio auf ein Gesamtvolumen von rund 30,5 Mio. Euro, wobei sich die Anleger mit insgesamt 17,5 Mio. Euro plus Agio beteiligen. Die Altanleger halten knapp zwei Mio. Euro, und das Fremdkapital liegt bei rund 10 Mio. Euro. Das Darlehen in Höhe von 10,75 Mio. Euro verzinst sich zu 3,4 % effektiv, wobei die Konditionen bis Ende September 2032 fix sind. Anschließend rechnet das Emissionshaus mit 4,0 % und 1,5 % Tilgung weiter. Die anfängliche Tilgung beträgt knapp 1,6 %. Hahn nennt darüber hinaus eine interessante Kennzahl: Die Restschuld im Vergleich zu den prognostizierten Mieteinnahmen zum Ende der Zinsfestschreibung beträgt das 5,65-fache. Müssen die Zinsen neu verhandelt werden, will Hahn das Darlehen jedoch um 1,6 Mio. Euro erhöhen, um dann anstehende Modernisierungsarbeiten zu finanzieren. Das entspricht ungefähr einer weiteren Jahresmiete.

Gewinn-Szenario: Hahn zählt zu den wenigen AIF-Anbietern, die in ihren Verkaufsprospekten noch eine Prognoserechnung veröffentlichen. Auch wenn dahinter nur eine grobe Schätzung steckt, können sich Anleger dennoch daran orientieren. Demnach bekommen die Fondszeichner jährliche Ausschüttungen von 4,25 %. Läuft alles nach Plan, kommen sie bis zum Ende der Laufzeit auf einen Gesamtrückfluss von 167 %, was einen jährlichen Vermögenszuwachs von 4,1 % vor Steuern bedeutet. In diesem Fall zahlt ein Käufer das 16-fache der Jahresmiete, die bei diesem Rechenbeispiel auf 1,85 Mio. Euro gestiegen ist – also einen Kaufpreis von 29,6 Mio. Euro. Auf sechs Seiten spielt Hahn im Verkaufsprospekt zahlreiche Szenarien durch, die jeweils auf ein abweichendes Ergebnis kommen. Deutlich wird dadurch vor allem eins: Auch dieser Immobilienfonds ist eine unternehmerische Beteiligung mit vielen Unwägbarkeiten.

Kosten: Die Initialkosten summieren sich auf rund 18 % des Eigenkapitals inklusive Agio. Laufend fallen bis zu 2,6 % des Nettoinventarwertes für die Verwaltung des AIF an.

Steuern: Bei einer Laufzeit von mehr als zehn Jahren erzielen Anleger Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Anbieter: Hahn hat bereits 187 Beteiligungen konzipiert, darunter 157 Publikumsfonds, 28 Private Placements und zwei 6b-Fonds. Die Leistungsbilanz ist vergleichsweise gut. Die Vermietungsquote liegt bei 98 %. Die Märkte mit 1,5 Millionen Quadratmetern Fläche an 137 Standorten kommen auf ein Gesamtvolumen von 3,2 Mrd. Euro.

Meiner Meinung nach...

Wie bei Hahn nicht unüblich, wandert hier ein Objekt von einem Fonds in den anderen. Der Markt in Voerde war bereits Fondsimmobilie im Pluswertfonds 68 aus dem Jahr 1994, damals noch eine GbR-Gesellschaft. Nach einer ersten Umwandlung beteiligten sich Anleger des Pluswertfonds 150 daran, der wiederum nach elf Jahren aufgelöst wurde. Nun steht das Nahversorgungszentrum im Mittelpunkt des „Pluswertfond 178“. Ein Angebot für Fondszeichner, die wissen wollen, worauf sie sich einlassen, denn im Gegensatz zu vielen anderen AIF handelt es sich hier nicht um einen Blind-Pool mit geplanten Investitionen, sondern um ein konkretes Objekt. Derzeit findet der Lebensmittelhandel nahezu ausschließlich stationär in den Supermärkten statt, und ein Paradigmenwechsel ist nicht in Sicht. Bleibt das in den kommenden Jahren so, dürfte der Standort mit seinem 11.500 Quadratmeter großen Markt dauerhaft von der Branche der Lebensmittelhändler gefragt bleiben, weil neue Objekte dieser Größe nur sehr restriktiv genehmigt werden.

Markus Gotzi
Chefredakteur
„Der Fondsbrief“