Baufi: Immer weniger Geld von der Bank

Der aktuelle Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB) zeigt aktuelle Entwicklungen im Bereich Baufinanzierungen in Deutschland. Der Report verdeutlicht: Aktuell wird es am Immobilienmarkt immer ungemütlicher.

Seit Jahresbeginn haben sich Baufinanzierungszinsen fast vervierfacht, ein signifikanter Rückgang bei den Preisen bleibt aber aus. Auch die höheren Lebenshaltungskosten, die oft auch auf Bankenseite berücksichtigt werden, machen den Immobilienkauf schwieriger. Das macht sich auch in der Baufi bemerkbar, denn Käufer und Bauherren nehmen jetzt kleinere Kredite auf als in der Vergangenheit. Die durchschnittliche Darlehenshöhe im Juni betrug 292.000 Euro. Vor einem Jahr lag diese Summe noch bei 304.000 Euro, im Dezember 2021 sogar bei 319.000 Euro.

Standardrate verteuert sich um fast 500 Euro

Die Standardrate verdeutlicht, wie sehr die höheren Zinsen monatlich ins Gewicht fallen. Mit den Parametern 300.000 Euro Darlehen, 2 % Tilgung, 80 % Beleihungsauslauf und zehn Jahren Zinsbindung macht sie die tatsächlichen Kosten bei der Finanzierung einer Immobilie vergleichbar. In der Beispiel-Rechnung kostete das Darlehen im Juni 2022 1.293 Euro. Damit ist es monatlich 488 Euro teuer als im Juni 2021.

Kosten sparen mit erhöhtem Risiko

Die Tilgung ist neben den Zinsen ein weiterer Faktor, der über die Höhe der monatlichen Rate entscheidet. Im Durchschnitt sank die Tilgung, mit der Darlehensnehmer in ihre Finanzierung starten, im Juni erneut. Aktuell liegt sie mit 2,26 % auf einem Tiefstand, der zuletzt vor neun Jahren herrschte. Grundsätzlich liegt sie damit zwar noch im empfohlenen Bereich zwischen 2 und 3 %, trotzdem gilt: Je niedriger die anfängliche Tilgung, umso länger brauchen Kreditnehmer, bis sie wieder schuldenfrei sind. Und umso mehr Zinsen zahlen sie über die ganze Laufzeit.

Für eine möglichst geringe monatliche Rate kann man neben der Tilgung auch an der Stellschraube Zinsbindung drehen. Längere Zinszusicherungen seitens der Banken bedeuten mehr Aufschlag, da das Risiko für die Banken steigt. Seit Anfang dieses Jahres wird die durchschnittliche Zinsbindung immer kürzer. Im Juni lag sie bei 13Jahren – vier Monate kürzer als noch im Mai. Allerdings sollten Kreditnehmer bei kurzer Zinsbindung vorsichtig sein. Je kürzer die Zinsbindung ist, desto höher ist die Restschuld nach Ablauf der ersten Finanzierungsrunde. Sollte das Zinsniveau nach Ablauf der Zinsbindung höher sein, fallen teurere Konditionen auf eine größere Summe an.

Weiterhin geringere Beleihungsausläufe als im Vorjahr

Der Beleihungsauslauf stieg im Juni leicht auf 80,16 %, lag damit aber noch immer deutlich unter dem Vorjahreswert von 83,39 %. Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis der Darlehenshöhe zum Beleihungswert der Immobilie, der wegen Sicherheitsabschlägen der Bank nicht mit dem Kaufpreis identisch ist. Je niedriger der Beleihungsauslauf ist, umso geringer ist das Verlustrisiko für die Bank. Das wird oft mit besseren Zinskonditionen belohnt.

Im Vergleich zu den Vormonaten geht auch die Nachfrage nach Forward-Darlehen weiter zurück. Mit 7,3 % machen diese trotzdem noch immer einen nennenswerten Anteil an den Darlehensarten aus. 2021 lagen sie nur bei 6,52 %. KfW-Darlehen sind weiterhin sehr gering vertreten, ihr Anteil liegt bei lediglich 2,76 %. (lb)