Aufstrebende Standorte rechtzeitig erkennen

Lukrative Investitionen in Immobilien gelingen, wenn langfristige Entwicklungstrends an den konkreten Standorten frühzeitig erkannt und in Strategien umgemünzt werden.

Ralf Müller, PROFI PARTNER AG, zeigt im Gespräch mit der finanzwelt, dass erfolgreiche Projektentwickler weitaus mehr als nur den jeweiligen Immobilienmarkt im Blick behalten müssen: Auf die Dauer zählen die Chancen des Standortes, die an der Entwicklung von Wirtschaftskraft, Beschäftigung und der Infrastruktur abzulesen ist.

finanzwelt: Warum sind Immobilien als Anlageklasse, trotz spürbarer Preissteigerungen in manchen Bereichen, nach wie vor interessant?

Müller: Immobilien sind neben liquiden Mitteln sowie Aktien und Wertpapieren nach wie vor eine der tragenden Säulen im Vermögensaufbau. In vielen Artikeln und Diskussionen ist immer wieder darauf hingewiesen worden, dass Immobilien am richtigen Standort, versehen mit einem standortgemäßen Preis-/Leistungsverhältnis, einem adäquaten Nutzungskonzept sowie professioneller Verwaltung und Instandhaltung langjährige Vermietbarkeit sichern, was im Übrigen für wohnwirtschaftlich und gewerblich genutzte Immobilien gleichermaßen zutrifft. Sind diese Faktoren in der jeweiligen Projektentwicklung berücksichtigt worden, ist davon auszugehen, dass sich die Objekte eines Wertzuwachses sichern sein können. Gewiss haben Immobilien oft nicht die vermeintlichen Wertsteigerungspotentiale von Aktien, die am Morgenhimmel als Highflyer erscheinen, am Abendhimmel aber manchmal schon wieder verglüht sind, aber sie haben das Potential, über lange Zeiträume hinweg beständig Einkünfte zu generieren, die ihrerseits an die allgemeine Preisentwicklung angelehnt sind. Sie wirken somit als Schutzschild gegen inflationäre Tendenzen und damit vermögensaufbauend und -sichernd. Kommen zu den genannten key facts noch steuerliche Vorteile, z. B. Abschreibungen nach den §§ 7h, i EStG hinzu, steigt das Interesse an Immobilien auf der Anlegerseite nochmals.

Betrachten wir noch einen anderen Wirkungszusammenhang. Seit Jahren steigt unaufhaltsam die Zahl der Haushalte in Ballungsräumen. Die Nachfrage nach Wohnungen damit ebenso. Leider konnte die Wohnungsbautätigkeit nicht einmal annähernd diesen Nachfrageanstieg befriedigen. Die so in bestimmten Räumen entstandene Situation brachte Miet- und Preisanstiege mit sich. Geht man, wie wir, davon aus, dass auf absehbare Zeit diese Tendenz anhalten wird, dass also die Zahl der gebauten Wohnungen nicht den Nachfrageüberhang abbauen kann, sollte man in diese interessante Anlageklasse weiter investieren. Der in vielen deutschen Städten sichtbare Ersatzbedarf für Wohnungen, die unter unterschiedlichsten Gesichtspunkten nicht mehr geeignet sind, bestehende Anforderungen an zeitgerechtes Wohnen zu erfüllen, ist hier noch gar nicht betrachtet.

finanzwelt: Welche Kategorien von Immobilien, in welchen Regionen, versprechen aktuell Ihrer Ansicht nach über dem Durchschnitt liegende Renditechancen?

Müller: Die PROFI PARTNER AG mit ihrer nunmehr 20jährigen Geschichte war durchgängig nur im Bereich wohnwirtschaftlich genutzter Objekte tätig. Eine professionelle Einschätzung anderer Immobilien-Klassen wollen wir daher lieber den jeweiligen Spezialisten überlassen. Für das klassische Wohnen jedoch gelten die immer gleichen Rahmenbedingungen und Erfolgskriterien: Lage, wirtschaftliches und demografisches Umfeld, Zukunftsorientierung des Standortes im Allgemeinen. Viele Jahre waren für Wohnimmobilien-Entwickler die klassischen Standorte wie München, Hamburg, Frankfurt, Berlin und Düsseldorf im Fokus. Für die PROFI PARTNER AG, die bundesweit im Kapitalanlageverkauf agiert, ihren Markt aber bisher nahezu ausnahmslos in Berlin gesehen hat, rücken nun aber auf Grund des weit fortgeschrittenen Sanierungsgrades in Berlin, der damit verbundenen Schwierigkeit, perspektivisch interessante Objekte zu marktkompatiblen Preisen zu erwerben und des erreichten allgemeinen Preisniveaus auch andere Standorte in den Mittelpunkt der Betrachtung. Nach zwei sehr erfolgreichen Projektentwicklungen mit Partnern unseres Hauses in Dresden beschäftigen wir uns aktuell z. B. mit der sachsen-anhaltinischen Landeshauptstadt Magdeburg. Warum? Aufstrebende Standorte, die z. B. permanent steigende Einkommen- und Gewerbesteuern als Zeichen positiver wirtschaftlicher Gesamtentwicklung verzeichnen können, die über einen positiven Bevölkerungssaldo verfügen und neue Unternehmensansiedlungen ausweisen können, werden meist zu spät am Markt als neuer Investitionsstandort wahrgenommen. Wir versuchen, Entwicklungen dieser Art zu erkennen und unsere Projektentwicklungstätigkeit darauf abzustellen. In der Relation finden wir dort niedrigere Einkaufspreise vor, die, kombiniert mit guten Bau- und Ausstattungsstandards und gewürzt mit attraktiven Steuervorteilen sehr gute Wertsteigerungsperspektiven und damit überdurchschnittliche Renditechancen bei vernünftigen Laufzeiten der Investition generieren.

Wenn man rückblickend betrachtet, wie skeptisch noch im Jahr 1997 die Stadt Berlin als Standort für Investitionen in wohnwirtschaftlich genutztes Teileigentum betrachtet wurde, kann man nur all jene beglückwünschen, die investiert haben. Viele dieser Anleger haben in den Innenstadtbereichen Wertzuwächse von 100 % in 10 Jahren verzeichnen können.

finanzwelt: Was ist nach Ihrer Meinung der häufigste Grund, der Anleger von einer Investition in Immobilien abhält, und wie ließe sich dies Ihrer Ansicht nach lösen?

Müller: Die Immobilie ist ein beratungsintensives Anlagegut, sehr facettenreich und hinsichtlich Vermietung, Verwaltung und Instandhaltung von professioneller Arbeit abhängig. Es ist auch mehr als Halbwissen erforderlich, ihre Wirkungsweise im Kontext von Finanzierung, Vermietung und Verpachtung sowie steuerlichen Rahmenbedingungen zu verstehen. Es ist für Anleger, die teilweise hunderte Kilometer vom Investitionsort entfernt wohnen, auch schwierig, sich in überschaubaren Zeiträumen ein dezidiertes Bild vom Mikrostandort zu verschaffen, sein „Funktionieren" für die eigene Investmententscheidung zu verstehen, den Anbieter des Produktes zu prüfen und zu bewerten, eine Finanzierung aufzubauen usw.

Darüber hinaus haben sich Investitionen in Immobilien in den letzten Jahren z. B. durch gestiegene Erwerbsnebenkosten, erhöhte Anforderungen aus der EnEV, den allgemeinen Preisanstieg in den Ballungszentren stark verteuert. Viele kleine und mittlere Kapitalanleger überlegen heute sehr genau, wieviel Wertzuwachs man z. B. allein erreichen muß, um allein die Nebenkosten des Erwerbs wieder einzuspielen. Während jeder Börsentrade über online-Plattformen zu immer preisgünstigeren Konditionen abgewickelt werden kann, werden Immobilien-Investitionen hier klar benachteiligt. Es ist Aufgabe des Gesetzgebers, hierüber nachzudenken. Die Verlängerung der Spekulationsfrist, die Ausdehnung der Abschreibungszeiträume bei Investitionen in nach §§ 7h, i EStG geförderte Objekte waren sicher alles andere als beflügelnd. Führt man sich vor Augen, wie sehr allein die steuerliche Begünstigung des Wohnungsneubaus seit den Zeiten des Fördergebietsgesetzes bis heute gekürzt wurde, wird schnell klar, warum wir heute in Ballungszentren von einer neuen Wohnungsnot sprechen. Im Angesicht vielerorts nahezu abgeschlossener Sanierungen in innerstädtischen Sanierungsgebieten und im Denkmalbereich einerseits und andererseits der Notwendigkeit, vor allem eben in Ballungsräumen preiswerten Wohnraum zu schaffen, wird man das Thema einer neuen degressiven AfA im Neubau zeitnah diskutieren müssen.

Es gibt, ohne hier Vollständigkeit zu proklamieren, eine ganze Reihe von Ansätzen, Investitionen in Immobilien wieder einfacher und lukrativer zu machen.

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Nun wittmen wir uns noch den Sachwertinvestments:_

finanzwelt**: Welche Sachwert-Kategorien sehen Sie für 2015 unter den besten Performern im Vertrieb?

Müller: Auch hier beschränken wir uns in der Beantwortung auf unseren Tätigkeitsbereich. Steuerlich geförderte Wohnimmobilien im Teileigentum, aber auch – der demografischen Entwicklung unseres Landes folgend – Pflegeimmobilien, Altenheime und studentisches Wohnen sollten zukünftig in Regionen mit ausreichend großen Bevölkerungszahlen zu den Performance-Trägern gehören. Hierfür bestehen Märkte. Die Investoren in diese Märkte verfolgen unterschiedliche Ziele: Schließung der Rentenlücke durch Einkommen aus getilgten, also unbelasteten Anlageobjekten; Inflationsschutz und Vermögensübertragung auf die Nachfolgegeneration mit einem „Sahne-Blubb" aus Steuerentlastung. Performance durch Nachfrage, die durch ein entsprechendes Angebot gedeckt wird.

finanzwelt: Was ist für den Kunden aktuell entscheidend? Renditeerwartung, Sicherheitskonzept oder die Story um den konkreten Anlagegenstand?

Müller: Eine generelle Antwort auf diese Frage kann es auf Grund der Unterschiedlichkeit der Kunden nicht geben. Der heute meist gut informierte Kunde ist sehr wohl in der Lage, Risiko und Rendite in seinen Überlegungen in Zusammenhang zu bringen, für sich selbst notwendige Sicherheitsmechanismen zu definieren, denen genüge getan werden muß, und der „Story" um den Anlagegenstand seinen persönlichen Stellenwert zuzuweisen. So unterschiedlich die Menschen sind, so unterschiedlich wird auch die Bedeutung bleiben, die Kunden bestimmten Teilaspekten bei ihren Kaufentscheidungen zumessen. Hohe Renditen sind ohne hohe Risiken nicht möglich; Sicherheiten gibt es da oft nur wenige. Wir sehen im Tagesgeschäft eine Tendenz zu „safety first".

finanzwelt: Welche Aspekte sind für den Vermittler bei der Auswahl der durch ihn zu vermittelnden Sachwertinvestments wichtig?

Müller: Vermittler, die die Beratung ihrer Kunden als einen langfristig orientierten Prozess des „financial planning" begreifen, werden sich zwar zu einem bestimmten Teil von den Spezifika ihrer Kunden leiten lassen – Anlagetyp, Anlagezeitraum, Anlageziel etc. – und gleichzeitig aber darauf hinarbeiten, Risiken zu begrenzen. Vermittler bauen langjährige Beziehungen zu ihren Kunden auf, die sie nicht durch riskante Anlagen in nicht ausreichend geprüfte oder nicht langfristig marktkompatible Produkte gefährden möchten. Erfahrung und Leistungsbilanz des Produktgebers, Handling der Investition, Unterstützung durch den Produktgeber bei der Platzierung und Abwicklung des Investments und das Vertrauen in einen funktionierenden after-sale-Prozess sind vielen Vermittlern heute wichtiger als der letzte mögliche Provisions-Euro.

fw