Attraktive deutsche Mittelklasse

Angesichts der Corona-Pandemie gehen einige Beobachter von sinkenden Immobilienpreisen aus. Daher stellt sich nun der eine oder andere die Frage, ob er die Gelegenheit für einen Einstieg in den Immobilienmarkt nutzen sollte. In der Vergangenheit haben Immobilien ihre Krisenfestigkeit hinreichend unter Beweis gestellt und auch ihre Performance gab nie Grund zu klagen. Nur was kann man sich leisten und wo?

Wenn – dann stärksten dürften hochpreisige Regionen wie München, Hamburg und Stuttgart am stärksten korrigieren, das wirkliche Luxussegment ist ohnehin weitgehend von Marktentwicklungen abgekoppelt. Die Erfahrungen aus der Finanz- und Wirtschaftskrise zeigen, dass sich der Markt für Mietwohnungen nach 2008 sehr schnell erholte und die Neuvermietungsmieten in Deutschland seitdem kontinuierlich anstiegen, während die Kaufpreise für private Immobilien in den Jahren 2009 und 2010 deutlich sanken. Also insgesamt gute Voraussetzungen für Immobilieninvestoren, doch könnte das Zeitfenster für den Kauf diesmal nach der Corona-Krise eventuell kleiner ausfallen. Wirtschaftsexperten rechnen mit einer Erholung schon im kommenden Jahr.

Immobilienkauf muss sich rechnen

Doch bevor es jetzt gleich zum Notar geht, sollten potenzielle Immobilienkäufer gut überlegen und rechnen. Denn selbst bei Niedrigzinsen müssen die Kreditraten zum Einkommen passen. Wenn beispielsweise in München Preise von derzeit um die 9.000 bis 10.000 Euro pro Quadratmeter in einer durchschnittlichen Lage aufgerufen werden, dann sind Immobilienkäufer schon mit einer 100-Quadratmeterohnung im Finanzierungsbereich von einer Million Euro. Für die meisten Menschen ist dies schon absolutes Hochpreissegment und bei der Finanzierung mit erheblichen Risiken verbunden. Und da stellt sich dann die Frage, wer kann das langfristig und sicher mit seinem Einkommen stemmen? Zwar lohnt sich selbst der Kauf in München noch – dank niedriger Zinsen und Wertsteigerung –, aber es muss finanzierbar sein. Deswegen ist es für viele zukünftige Immobilienbesitzer ratsam, sich abseits dieses Segments und eher im preisgünstigeren Mittelklassebereich umzuschauen. Dort ergibt die Kombination aus Miet- plus Wertsteigerung einen viel größeren Effekt für den Immobilieninvestor, der eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage zur Altersvorsorge erwirbt. Hinzu kommt, dass viele Banken inzwischen zurückhaltender sind, wenn es um den Finanzierungsrahmen geht. Entsprechendes Eigenkapital sowie Einkommen werden heutzutage vorausgesetzt, die Zeiten der 100-Prozent-Finanzierung und mehr sind erstmal vorbei. Zudem ist es eine offene Frage, ob in Zukunft genug Menschen bereit sind, für eine Wohnung in einer Top-Lage die entsprechende Miete zu bezahlen- abgesehen davon gelten auch in diesem Segment natürlich Mietspiegel und Mietpreisbremse. Das Mittelklassesegment ist durch den Nachfrageüberhang und die generelle Bezahlbarkeit deutlich begehrter und dadurch krisenfester.

Speckgürtel mit langfristigen Perspektiven

Gerade die Perspektiven für steigende Mieten sollten das entscheidende Kriterium für Kapitalanleger darstellen, die langfristig investieren und dabei sowohl an einem regelmäßigen Cashflow als auch am nachhaltigen Kapitalerhalt interessiert sind. Denn in den begehrtesten Wohnlagen ist das Wachstum der Wohnungsmieten der Einkommensentwicklung längst enteilt, das Potenzial für weitere Mietsteigerungen deshalb begrenzt. Aus diesem Grund sollten sich Anleger neben den Mittelklasselagen in den A-Städten auch die Speckgürtel der Metropolregionen, beispielsweise um Hamburg, Düsseldorf oder Frankfurt, mal genauer ansehen. Dort treffen eine hohe Lebensqualität und eine gute Infrastruktur aufeinander – es muss auch nicht immer der Altbau im Stadtzentrum sein.

Übrigens: Konjunkturforscher erwarten nach Ende der Corona-Pandemie sowohl kurz- als auch mittelfristig hierzulande eine bessere konjunkturelle Entwicklung als in anderen großen europäischen Ländern. Dadurch würde Deutschland als Wohn- und Arbeitsort sogar noch attraktiver, wenn die Krise überstanden ist. Die Wohnungsnachfrage dürfte dadurch wieder steigen – vor allem in den attraktiven Regionen. Die Pandemie wird deshalb wohl nur zu einer kurzfristigen Atempause bei den Immobilienpreisen führen. Eine dauerhafte Kehrtwende ist nicht zu erwarten.

Gastbeitrag von Andre Schmöller, Chief Investment Officer der Domicil Real Estate AG