All in One

Mit den drei Pflegestufen trägt der Gesetzgeber der Tatsache Rechnung, dass es im Bereich der Pflegebedürftigkeit sehr unterschiedliche Ausprägungen gibt. Auch auf dem Pflegeimmobilienmarkt spielen die verschiedenen Möglichkeiten, den Alltag zu bewältigen, eine immer größere Rolle.

Das Jahr 2020 brachte viele sprachliche Neuheiten mit sich, darunter die Grußformel „Bleib gesund“. Auch an den Kapitalmärkten war das Thema Gesundheit prägend. So wurde laut einer Untersuchung von CBRE auf dem Gesundheitsimmobilienmarkt in Deutschland mit einem Transaktionsvolumen von 3,38 Mrd. Euro ein neues Rekordergebnis erzielt und der Vorjahreswert um 61 % übertroffen. „Innerhalb der Assetklasse ist die Nachfrage auch unter den verschiedenen Pflegeformen ungebrochen hoch. Ursächlich dafür ist sicher auch die Vergleichbarkeit in den wesentlichen Eigenschaften. Die Wertstabilität ist bei allen Formen gegeben und auch die Renditeerwartungen sind ganz ähnlich“, berichtet Sandro Pawils, CSO der Carestone Group GmbH. Laut der CBRE-Untersuchung standen im vergangenen Jahr besonders die Subassetklassen Pflegeheime und Betreutes Wohnen im Fokus von Investoren. Während erstere ihren Marktanteil um 15,5 Prozentpunkte auf 72 % steigerten, war der relative Anstieg beim Betreuten Wohnen noch deutlich größer: Nachdem dieses im Jahr 2019 mit einem Anteil von 2,2 % am gesamten Gesundheitsimmobilienmarkt nur ein Schattendasein führte, stieg der Anteil im Jahr 2020 auf 14 %. Die höhere Nachfrage nach Betreutem Wohnen auf dem Investmentmarkt spiegelt auch die steigende Bedeutung dieser Pflegeform wider. Derzeit gibt es laut der Pflegedatenbank deutschlandweit mehr als 7.000 Einrichtungen für betreutes Wohnen, in denen mehr als 315.000 Wohnungen für Pflegebedürftige zur Verfügung stehen – Tendenz steigend.

Diversifikation als Vorteil

Viele neue Plätze für Betreutes Wohnen entstehen in Pflegereinrichtungen, die auch Stationäre Pflege anbieten. „Betreutes Wohnen und Stationäre Pflege haben schon beinahe symbiotischen Charakter. Die Entscheidung zu einem Einzug in eine Service-Wohnanlage fällt leicht, wenn dort auch stationäre Pflege angeboten wird, weil es für den Bewohner der letzte Ortswechsel seines Lebens wird. Ehepaare haben die Gewissheit, dass bei einer erforderlichen stationären Aufnahme eines der beiden Partner keine Trennung erforderlich werden wird“, erläutert Thomas F. Roth, dass Pflegeeinrichtungen, die auch Betreutes Wohnen anbieten, sich damit Vorteile bei der Belegung der Einrichtung verschaffen können. Dem Vorstand der IMMAC Vorstand der IMMAC Holding AG zufolge können Pflegeeinrichtungen aber noch durch andere Angebote am Markt punkten: „Durch Tages- und Kurzzeitpflege rundet ein Betrieb sein Angebot ab. Wer auf diese Weise mit einer Einrichtung bereits vertraut ist, wird sich bei einer späteren, dauerhaft stationären Pflegebedürftigkeit im vertrauten Umfeld leicht eingewöhnen.“. Auch für Kapitalanleger ist es mit Vorteilen verbunden, wenn eine Pflegeeinrichtung mehre Pflegeformen anbietet. „Aus Anlagegesichtspunkten empfiehlt sich derweil immer eine Gesamtbetrachtung des Objektes. Pflegeimmobilien gelten nicht umsonst als Betreiberimmobilien und um einen Standort nachhaltig zu bewirtschaften, setzen erfolgreiche Gesellschaften gern auf sogenannte Hybridwohnformen. Das sind beispielsweise Stationäre Pflege, Betreutes Wohnen und Tagespflege unter einem Dach oder auch auf einem Campus. Dadurch entsteht ein optimal abgestimmtes Pflegeangebot und gleichzeitig schaffen das „Prinzip der kurzen Wege“ sowie die an einem Ort gebündelte Pflegeexpertise wertvolle Synergieeffekte. Die Sicherheit aus diesem fein abgestimmten und ganzheitlichen Pflegkonzept strahlt natürlich auch zurück auf die Kapitalanlage“, erläutert Sandro Pawils. Dieser Aspekt spielt auch bei einem neuen Akteur auf dem Pflegeimmobilieninvestmentmarkt eine wichtige Rolle, nämlich der Verifort Capital Group, die mit dem Verifort Capital HC1 ihren ersten Healthcare- AIF aufgelegt hat. „In der ersten Kalkulation wurde ein Kluster herausgearbeitet, das sich in die folgenden Anteile aufteilt: Ungefähr die Hälfte des Kapitals soll in Pflegeheime klassischer Art investiert werden. Die andere Hälfte teilt sich auf in betreutes Wohnen, Tagespflegeeinrichtungen und ambulant betreute Wohnformen. Hierin hat der Anteil des betreuten Wohnens den größten Anteil“, erläutert Verifort- CSO Rauno Gierig, demzufolge sind diese Investitionskriterien jedoch nicht in Stein gemeißelt und es können auch noch andere Arten von Pflegeimmobilien ihren Weg in das Portfolio des AIF finden: „Selbstverständlich kann es hier im Zuge der Akquise geeigneter Objekte zu Verschiebungen kommen. Es sollen hier keine Chancen verpasst werden, nur damit sich starr und völlig unflexibel an die Kalkulation gehalten wird. Hier muss sich, ergebnisoffen auch an den Markt angepasst werden, z. B. sehen wir eine positive Tendenz bei den ambulant betreuten Wohnformen (Senioren-WGs).“ Schließlich kann die Lage auf dem Gesundheitsimmobilienmarkt in wenigen Jahren schon wieder völlig anders aussehen. (ahu)