AA- für TSO

Die Ratingagentur DEXTRO bewertet die Vermögensanlage „TSO Active Property III“ mit der Note AA- und stuft sie in die Risikoklasse 4 ein. Das Angebot unterscheidet sich von vielen anderen Blind Pools.  

Mit der geprüften Vermögensanlage „TSO Active Property III“  setzt die TSO Europe Funds, Inc. ihre erfolgreiche Produktreihe fort. Es handelt sich dabei um eine Unternehmensbeteiligung als Limited Partner an der Emittentin. Im Rahmen ihrer Anlagestrategie ist die Beteiligungsgesellschaft operativ im Immobilienbereich tätig. Sie investiert dabei in unterbewerte Gewerbeimmobilien und Projektentwicklungen im Südosten der USA. Im Rahmen der Portfoliostrategie werden sowohl unbebaute Grundstücke erworben und neu bebaut als auch bestehende Gewerbeimmobilien mit entsprechendem Potenzial für Sanierungen, Umbauten oder Erweiterungsmaßnahmen akquiriert. Dabei wird das Ziel verfolgt, die Ertragskraft der Immobilien und des potenziellen Verkaufspreises deutlich zu erhöhen. Nachdem diese Maßnahmen durchgeführt  und die Immobilien anschließend bewirtschaftet wurden, ist nach fünf bis maximal sieben Jahren der Verkauf vorgesehen. Die Gesellschaft hat eine prospektierte Laufzeit von ca. 11 Jahren, die im vierten Quartal 2030 endet. Eine Verlängerung um zwei weitere Jahre ist möglich. Aktuell wird jedoch ein Laufzeitende spätestens im Jahr 2028 prognostiziert.

Begründung des Analyseergebnisses

Das Anlagekonzept basiert auf einer Private Equity Real Estate Strategie im Segment Projektentwicklungen Gewerbeimmobilien in den USA. Laut DEXTRO kann der TSO Unternehmensgruppe auf Basis des aktuellen Track Records die erforderliche Erfahrung für die erfolgreiche Umsetzung dieser Portfoliostrategie eindrucksvoll bestätigt werden.

Das Beteiligungsangebot ist als Blind-Pool konzipiert. Dessen angestrebte Performance beruht wesentlich auf der jeweiligen Objektentwicklung (verschiedene Marktsegment im Südosten der USA angestrebt) sowie auf der Leistungsfähigkeit der Vertragspartner und des Asset Managements der TSO Unternehmensgruppe die Portfoliostrategie erfolgreich umzusetzen.

Die Investitionskriterien sind auf eine weitgehende Risikostreuung (Nutzungsarten, Projekte und Standorte) ausgerichtet. In den vergangenen Jahren verfügte die der Anlagestrategie zugrundeliegende Sub-Assetklasse Gewerbeimmobilien USA über eine sehr positive Performance. So ist in den angestrebten Immobilienmärkten das Preisniveau deutlich gestiegen. Auf die Renditeerwartung des Angebots hat die Auswahl der Investitionsobjekte und die Beteiligungslaufzeit (Kapitalbindung Anleger) einen deutlichen Einfluss. Eine Auflösung der Beteiligungsgesellschaft wird vor 2030 erwartet. Durch die Investitionskriterien wird ein hohes Maß an Flexibilität hinsichtlich der Segmente, Objekt- und Standortauswahl, der Vertragspartner sowie der Gesellschaftsstrukturen (auf Objektgesellschaftsebene) ermöglicht. Die Investitionskriterien sind primäre auf eine Risikominimierung auf Portfolioebene ausgerichtet.

Das Beteiligungsangebot ist laut DEXTRO ein renditeorientiertes Investments, dessen Portfoliokonzept auf einer Projektentwicklungs- und einer Bewirtschaftungsstrategie beruht. Die Emittentin ist bereits seit mehreren Jahren als kompetenter Nischenanbieter von US-Immobilieninvestments am deutschen Beteiligungsmarkt aktiv. DEXTRO betont, dass das wirtschaftliche Ergebnis der Beteiligung und die Laufzeit (Kapitalbindung) ex-ante nur eingeschränkt prognostizierbar sind. Die Rentabilitätsprognose werde durch den geplanten Fremdkapitalhebel auf Objekt- und Projektfinanzierungsebene erklärt. Im Gegensatz zu vielen Blind-Pool Konzepten würde sich das Investment zur Ergänzung eines breit diversifizierten Portfolios eignen. (ahu)

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