3 %-Marke unterschritten

Büroimmobilieninvestoren müssen sich mit immer weniger Rendite zufrieden geben. In zwei Städten haben die Werte nicht einmal mehr eine 2 vor dem Komma. Die stärkste Renditekompression gab es außerhalb der A-Städte.

Die Büromieten in Deutschland befinden sich weiter im Aufschwung. So verzeichneten laut der neuesten Investmentanalyse von Catella Research die sieben A-Standorte in den vergangen zwölf Monaten erneut den stärksten Mietanstieg mit einem durchschnittlichen Plus von 5,7 %. Die durchschnittliche Spitzenmiete lag damit bei 31,04 Euro/m². Die höchste Spitzenmiete wurde in Frankfurt mit 42 Euro/m² erzielt. Mit dem Anstieg der Mieten sind auch die Renditen in den Top-Standorten gesunken. Jedoch war der Rückgang nicht ganz so stark wie im Vergleichszeitraum 2017. Im Schnitt waren in den sieben größten deutschen Städten mit Büroimmobilien Renditen von 3,06 % zu erzielen, 24 Basispunkte weniger als noch Ende 2017. In München und Berlin fiel die Rendite sogar unter die 3 %-Marke und lag dort bei 2,8 bzw. 2,9 %.

„In den A-Städten zeigt sich, dass sich die Investoren in den zentralen Lagen der Hochpreisigkeit ihrer Investitionen bewusst sind und rational agieren. Das Gros der Transaktionen erfolgt weiterhin in dieser und, mit Abstand, in B-Städten“, erläutert Dr. Thomas Beyerle, Head of Group Research bei Catella. „Parallel dazu lassen sich auch ein Ausweichen auf Value-Add-Investments und andere Standortkategorien beobachten.“

B- und C-Städte nähern sich an

Außerhalb der bedeutendsten Bürostandorte ist das Bild analog zu den A-Städten, wenn auch in anderer Größenordnung. So legten die Spitzenmieten in den 13 untersuchten B-Städten um durchschnittlich 4,1 % zu, womit hier Spitzenmieten von 15,54 Euro/m² erzielt werden können. Stärker war der Anstieg in den 30 untersuchten C-Städten, wo die Mieten um 5 % auf bis zu 13,35 Euro/m² stiegen. Somit nähert sich das Mietniveau in beiden Standortkategorien langsam an. Zudem hat sich der Renditespread zwischen den beiden Standortkategorien weiter verringert und weist nur noch 83 Basispunkte auf, vier Basispunkte weniger am im Vorjahr. Die Renditekompression verlief dabei in den beiden Standortkategorien nahezu identisch: In den B-Städten sank die Rendite um 27 Basispunkte, in den C-Städten um 26. Die höchsten Renditen erzielten Investoren in Solingen und Wilhelmshaven mit je 8 %. Dahinter folgen Weimar und Siegen mit je 7,4 %.

Rendite in D-Städten sinkt deutlich

Deutlich gemächlicher verlief hingegen die Entwicklung in den 26 untersuchten D-Städten, wo die Mieten im Schnitt um gerade einmal 1,7 % stiegen. Investoren, die in diesen Städten in Büroimmobilien investieren möchten, sollten sich ihren Wunschstandort aber vorher genau ansehen. So stiegen die Mieten in Städten wie Halle (Saale), Bamberg und Salzgitter im zweistelligen Bereich, während sie in anderen Märkten stagnierten. Im Schnitt lag in dieser Standortkategorie die Spitzenmiete bei 10,48 Euro/m². Mit gerade einmal 7,50 Euro/m² müssen Büronutzer in Gera am wenigsten bezahlen. Die D-Städte sind zudem die Städte, in denen der Renditerückgang am deutlichsten war. Im Schnitt erzielen Investoren hier eine Spitzenrendite von 6,7 %, 28 Basispunkte weniger als im Vorjahr. Damit hat die Renditekompression in dieser Standortkategorie deutlich an Fahrt aufgenommen: Im Jahr 2017 war der Renditerückgang hier noch am geringsten.

„Die Abstände zwischen den durchschnittlichen Renditen über alle Standortkategorien hinweg sinken immer weiter“, resümiert Beyerle. „Wir betrachten dies als Indiz dafür, dass sich die Risikoparameter bzw. die Investorenprofile von Core über Value-Add bis Opportunistic zunehmend vermischen.“ (ahu)