Neben den klassischen Anlageimmobilien wie Bestands- und Denkmalsschutzimmobilien gibt es Nischen, in denen sich Renditechancen verbergen. Eine davon ist die Ferienimmobilie. Die wirtschaftliche Attraktivität in diesem Segment wächst beständig.

Die Professionalität der Projektentwickler muss keine Vergleiche scheuen, die erzielbaren Renditen können vereinzelt die der klassischen Wohnimmobilien übersteigen. Wie aber daran teilhaben?

Die Ferienimmobilie hat in den letzten 20 Jahren eine grundlegende Veränderung durchgemacht. Waren seinerzeit eigengenutzte Urlaubsimmobilien ausschließlich die luxuriöse Domäne vermögender Schichten, so waren Ferienimmobilien, im Volksmund „Ferienhäuser" genannt, recht einfache Unterkünfte für günstige Familienurlaube. Diese Zeiten sind vorbei.

Den Trend zum Urlaub in Deutschland nutzen.

Bereits 2014 verlautete auf der Tourismusmesse ITB: Deutschland ist und bleibt das beliebteste Urlaubsland der Deutschen. Der Trend setzt sich aktuell fort. Auch nach einer Umfrage des ADAC planen immer mehr Deutsche ihren Urlaub im eigenen Land oder dem nahen europäischen Ausland wie Österreich zu verbringen. Fast 40 % der Befragten möchten in den Bundesgrenzen „urlauben", und der deutsche Urlauber stellt sowohl an das Freizeitangebot des Reiseziels wie auch an die Ausstattung seiner Unterkunft hohe Ansprüche. Innerhalb Deutschlands gibt es zwischen den Urlaubszielen einen harten Wettbewerb um den ersten Platz zwischen Mecklenburg-Vorpommern und Bayern sowie um den dritten Platz zwischen Schleswig-Holstein und Niedersachsen. Meer- und Binnenseegebiete üben nach wie vor den größten Reiz auf Deutschland-Urlauber aus. Das Inlands-Reisegeschäft geht größtenteils an der industriellen Reiseindustrie vorbei, da Bettenburgen wie auf Mallorca hierzulande unüblich und wohl auch wenig reizvoll sind. Der deutsche Urlaubsmarkt ist die Domäne der modernen, anspruchsvoll ausgestatteten Ferienwohnungen und Ferienhäuser. Die in den letzten Jahren rasch gewachsenen Online-Buchungsportale haben dem Ferienwohnungsmarkt einen kräftigen Wachstumsschub gegeben, denn sie machen es Urlaubern leicht, ein passendes Domizil zu finden, und den Besitzern von Ferienimmobilien einfach, kostengünstig ihre Immobilien einem großen Interessentenkreis anzubieten.

Die „richtige" Ferienimmobilie zu Anlagezwecken finden.

Obwohl Ferienimmobilien für Anleger grundsätzlich lukrativ sein können, folgt die wirtschaftliche Bewertung eigener, zu herkömmlichen Immobilien unterschiedlicher Regeln, die es für den Anleger und dessen Berater zu verinnerlichen gilt, bevor ein Investment getroffen wird. Sollten die speziellen Regeln der Ferienimmobilie nicht befolgt werden und erfolgt eine Entscheidung für eine Ferienimmobilie ausschließlich nach günstigen Quadratmeterpreisen oder vermeidlich sicheren Mietgarantien, so kann dem Anleger ein finanzielles blaues Wunder drohen. Die erforderliche Analyse beginnt mit der Auswahl einer bereits touristisch attraktiven Urlaubsregion, die das Zeug hat, ganzjährig, also nicht nur zu den Spitzenzeiten der Sommerferien und des Jahreswechsels, wirtschaftlich starke Urlauber anzuziehen. Und dies im Idealfall mit steigender Tendenz, was für Regionen spricht, die noch eine Entwicklung vor sich haben. Das Urlaubsund Freizeitangebot des Standorts und Umfelds der potenziellen Ferienimmobilie ist für die Attraktivität der Lage und damit der Vollvermietbarkeit der Immobilie entscheidend. Ortskenntnis sowie Kenntnisse über Planungsbemühungen der Gemeinde und des Landkreises können daher nur positiv sein – ganz ohne dieses Wissen zu kaufen, würde einem Blindflug gleichen.

Wassernähe ist grundsätzlich positiv. Auch die Alpen haben Charme.

Es ist nicht überraschend, dass sich die deutschen Ferienregionen an der Nord- und Ostsee sowie an deutschen Binnenseen überdurchschnittlich positiv entwickeln, dicht gefolgt vom Voralpen- und dem Alpenland. Die etablierten Projektentwickler von Ferienimmobilien orientieren sich mit ihren aktuellen Entwicklungen in touristisch attraktiven Urlaubsregionen, wie Rolf Schlüter, Geschäftsführer Schlüter & Niers Immobilien, anmerkt: „Unsere aktuellen Projekte sind ‚Strandpark Großbrode' direkt an der Lübecker Bucht mit ca. 180 Einheiten, ‚Seepark Nordhorn' in der Grafschaft Bentheim mit ca. 78 Einheiten sowie der ‚Ferienpark Scharmützelsee' – eine Ferienimmobilien-Entwicklung in Wendisch Rietz in der Nähe von Bad Saarow am Scharmützelsee, nur eine Auto stunde von Berlin-Mitte entfernt". Per B. Arnholm, geschäftsführender Gesellschafter HELMA Ferienimmobilien, sieht die regionale Spezialisierung ähnlich: „Momentan konzentrieren wir uns auf Nord- und Ostsee, wobei die Ostsee zurzeit unser Hauptschwerpunkt ist. Dies hat sich über die Jahre von der östlichen Ostsee in Richtung Westen entwickelt. Der Grund hierfür ist, dass die begehrten Ostseeinseln wie Rügen und Usedom sowie andere Ostseebäder in Mecklenburg-Vorpommern schon seit der Wende weit entwickelt und recht voll sind. Außerdem interessieren wir uns vermehrt an Lagen in Berliner Nähe oder auch an Binnenseen wie die Müritz." Michael M. Andre, Geschäftsführer von Alpenimmobilien, hat die Alpenregion Deutschlands und Österreichs für Kapitalanleger erschlossen. Aus seiner Sicht spricht einiges für Ferienimmobilien in dieser Region: „Durch Vermietung an wechselnde Feriengäste erwirtschaften Ferienimmobilien an attraktiven Standorten in den bayerischen oder österreichischen Alpen bis zu 8 % Rendite. Zusätzlich wartet für ausländische Käufer in Österreich ein Steuerfreibetrag von 11.000 Euro."

Die Kombination Lage – Ausstattung – Bauqualität

als Erfolgsfaktor der Ferienimmobilie.

Der Anspruch des deutschen Urlaubers an seine Unterkunft ist im internationalen Vergleich sehr hoch. Auch ist beim Urlaub in deutschen Ferienregionen die Ausstattung des Feriendomizils ein entscheidender Faktor für die Vermietbarkeit. Internetportale vergleichen die Ausstattung und die Urlaubsqualität von Ferienimmobilien. Die besten Preise und die dauerhafteste Vermietbarkeit erzielen dabei die Immobilien, die eine moderne und hochwertige Ausstattung aufweisen. Dies umfasst die Ausführung und Aufteilung der Innenräume ebenso wie das Mobiliar – der Urlauber will für die schönsten Tage des Jahres eine Wohnqualität, die mindestens so hoch, wenn nicht sogar höher und erlebnisorientierter ist als sein Zuhause. Langfristig werthaltige Ferienobjekte setzen zudem eine erstklassige Bauqualität voraus und erfordern die Beachtung regionaler Besonderheiten, die salzhaltige Luft an Nord- und Ostsee ist z. B. offenliegenden Metallelementen und Fassaden nicht zuträglich, diese werden vom Salzgehalt der Luft angegriffen. Bei der Bauausführung müssen daher geeignete Materialien verwendet werden, ansonsten drohen – außer dem optisch schlechten Zustand – erhebliche Folgekosten, die der Vermietung schaden. Die Vermietung und das Immobilienmanagement vor Ort sind weitere entscheidende Faktoren. Zu beachten sei bei der Wahl einer Ferienimmobilie aus Sicht von Arnholm, wie bei jeder Immobilie, die Lage. „Bei einer Ferienimmobilie ist es in der gewinnführenden Vermietung an Feriengäste die Lage, die hauptsächlich Grund für eine gute Auslastung ist. Hinzu kommen natürlich auch die Qualität und die Ausstattung der Immobilie. Außerdem ist es mitentscheidend, einen professionellen, überregionalen Vermietungspartner zu haben. Bei unseren Projekten holen wir schon während der Entwicklung einen Vermietungspartner mit ins Boot, um sicherzustellen, dass die Immobilie optimal für den Markt der Feriengäste angepasst ist. Beim Kauf einer Ferienimmobilie als Kapitalanlage muss alles wie Zahnräder ineinandergreifend abgestimmt sein", so Arnholm.

Die „erste-" und die „zweite Rendite"

Die laufende Vermietung einer Ferienimmobilie erwirtschaftet die „erste Rendite", deren gewinnbringender Verkauf zu einem späteren Zeitpunkt die „zweite Rendite". Daher ist die Auswahl des Standorts von besonderer Bedeutung. Idealerweise ist es eine Urlaubsregion, die Entwicklungspotenziale in der Zukunft hat und mit dieser Entwicklung die Ferienimmobilie im allgemeinen Preissteigerungstrend mitzieht. Als Kapitalanlage sei eine solche Immobilie, auch im Vergleich mit anderen Immobilien-Assetklassen, hervorragend geeignet, so Schlüter: „Wir bieten unsere Neubauobjekte ausnahmslos als Kapitalanlagen an. Hierfür sprechen Renditegesichtspunkte aufgrund hoher Mieterträge und auch die beim Verkauf erzielbare ‚zweite Rendite', nämlich die Wertsteigerung der Immobilie durch die Wertsteigerung am Ort. Dies erfordert hohe Kompetenz der Ortskenntnis und erstklassige Bauqualität." Arnholm ergänzt: „Eine Ferienimmobilie ist u. a. aufgrund des hohen Wertsteigungspotenzials und der steuerlichen Aspekte eine sehr interessante Anlagemöglichkeit." Die Finanzierbarkeit und deren Konditionen spielen eine ähnliche Rolle wie bei anderen Anlageimmobilien. Andre: „Erwirbt man eine Ferienimmobilie aus Renditegesichtspunkten und geht man einer gewerblichen Vermietung nach, spielt die Höhe des Fremdkapitals eine entscheidende Rolle bei der Finanzierung. Die Fremdkapitalzinsen reduzieren das Betriebsergebnis. Die Gewinnerzielungsabsicht sollte dennoch erkennbar sein. Als Faustregel gilt, dass Banken bis zu 70 % der Ferienimmobilie finanzieren. Somit sind 30 % Eigenkapital oder Ersatzsicherheiten notwendig." (cs)

Ferienimmobilien - Printausgabe 02/2015