Wirtschaftskrise nur leichte Immobilienbremse

Auch die im vergangenen Jahr ausgebrochene Corona-Krise konnte die Preissteigerungen auf dem deutschen Immobilienmarkt nur bremsen und nicht stoppen. Gerade der Gewerbebereich dürfte sich in Zukunft weiter ausdifferenzieren. Das geht aus dem heute vorgelegten bulwiengesa-Immobilienindex 2021 hervor.

Seit mittlerweile 16 Jahren kennen die Immobilienpreise in Deutschland nur eine Richtung: nach oben. Seit 2018 schwächt sich das Wachstum jedoch ab, im vergangenen Jahr lag der bulwiengesa-Immobiliendex über alle Segmente hinweg bei 3,6 %, 1,6 Prozentpunkte unterhalb des Vorjahreswerts. Auch der Teilindex Wohnen verpasste das Vorjahresniveau und sank um 0,8 Prozentpunkte auf 5 %. Preistreiber auf dem Wohnungsmarkt bleiben die Kaufobjekte. So mussten Reihenhauskäufer im Jahr 2020 7,5 % mehr bezahlen als ein Jahr zuvor, die Grundstückspreise für Einfamilienhäuser oder Neubau-Eigentumswohnungen nahmen um jeweils 5,8 % zu. Vergleichsweise moderat verlief hingegen der Mietanstieg bei Wohnen im Neubau und im Bestand, wo die Anstieg 3,4 bzw. 2,3 % betrugen. Die Mietwohnungsmärkte werden seit Jahren durch niedrige Hypothekenzinsen sowie angespannte Mietwohnungsmärkte in den Ballungszentren geprägt. „Anders als in Marktzyklen der 1980er- und 1990er-Jahre liegen die Fertigstellungszahlen sowohl für Wohnungen als auch für Büros konstant unter der Nachfrage. Ein blasentypisches Überangebot baut sich nicht auf. 2 Einige Marktreaktionen dürften daher nur kurzfristig Bestand haben. Das Zinsniveau wird voraussichtlich eher stagnieren, Preisrückgänge sind aufgrund der zu geringen Bautätigkeit kaum zu erwarten. Daher werden Preise und Mieten für Wohnungen und Büros auch in den nächsten Jahren leicht anziehen, wenn auch mit verminderter Kraft“, erläutert Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter bei bulwiengesa.

Vollbremsung auf Büromarkt

Deutlich gebremst wurde im vergangenen Jahr die Entwicklung auf dem Gewerbeimmobilienmarkt, wo der Index mit 0,7 % um 3,3 Prozentpunkte unterhalb des Vorjahresniveaus lag. Damit wurde eine über ein Jahrzehnt andauernde Entwicklung gestoppt: Seit 2010 stiegen die Büromieten an und in einigen Städten tendierten die Leerstände gegen Null, sodass Büronutzer zum Teil Probleme hatten, geeignete Flächen zu finden. Aufgrund der der deutlich stärkeren Nutzung von Homeoffice und des mit der Wirtschaftskrise verbundenen Expansionsstopps vieler Unternehmen sanken die Büromieten zum ersten Mal seit 2009 und gaben um durchschnittlich 0,8 % nach. Hauptfaktor war die eingeschränkte Möglichkeit von Vor-Ort-Vermietungen und eine abwartende Haltung bei einigen Großnutzern. Das lässt sich auch im Büroflächenumsatz herauslesen, der im Vergleich zum Vorjahr um 28,3 % sank. In eine völlig andere Richtung entwickelte sich hingegen die Büroflächenneuzugang, der um 22,7 % stieg, der höchste Wert seit 2003. Beide Entwicklungen waren vor allem in den A- und B-Städten zu beobachten, wo die Leerstände leicht stiegen. „Wichtig ist die langfristige Einordnung dieser Zahlen: Die Flächenumsätze der A- und B-Märkte entsprechen derzeit in etwa immer noch dem 30-jährigen Mittelwert seit 1990, die Leerstandszahlen in A- und B-Städten liegen bei lediglich 40 % des Krisenjahres 2010. Bislang hat sich der Büromarkt nur kräftig geschüttelt, in den Grundzügen ist er jedoch weitesgehend robust und ‚nicht gerührt‘“, so Andreas Schulten.

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